我认为这两个政策思路的调整，从房地产市场供需两个方面进行了有效地调控。因此房价很快降下来了。以前大家都走独木桥，只能买商品房，现在有部分人不用走了，因为有一部分人要去买经济适用房、廉租房，但是问题是怎么去开发和管理廉租房和经济适用房，我觉得现在我们还没有找到合适的路子，所以我提出来，我们要学习香港，学习新加坡，就是要走成片开发、集中管理的廉租房建设路子，这样建设公共配套设施比较齐全，香港、新加坡都这么做的，但这需要财政上的支持。很可惜这方面我们的投入得很少。我们的房地产市场监管思路的转变我觉得很对头，但要达到目的要解决问题，还需要时间。

　　当然，房地产市场形势出现逆转，还有其他一些方面原因。

　　比如，土地管理政策。从去年年底到今年年初，我们国家的土地管理政策一步步从严，国务院专门下文件，以后你们的土地不能囤积了。一方面我们在房地产信贷方面控制了，打击囤积，一方面今年年初出台的国务院文件已经很明确了，土地两年不开发就无偿收回。在土地管理方面也限制了。

　　再比如，美国次贷危机的影响。美国次贷危机出现之后，大家都担心中国的房地产泡沫也会出现类似美国的问题，在心理和投资信心上有了调整的需求。还有一个问题就是股市泡沫的破裂。去年9、10月份我们在6000多点的时候，很多的学者说股市出现了严重的泡沫，整个形势随着美国次贷危机的出现开始逆转，到了顶部就开始调头了。但是这个下降的速度太快了，太快之后就把资金套牢了，因为房地产和股市都有一个财富效应，现在变成了财富负效应，而不是财富效应，这样大家的资金财富都被蒸发掉了。没有了财富，也就没有了购买力，房子销售自然就会出现问题。

　　去年底许多媒体在讨论是不是拐点出现了，记者也采访了我，我当时是不同意这个观点的，但是现在看这个问题就很难讲了。为什么这么说？因为随着调控力度的逐步加强，土地和税收政策的调整、货币信贷的规模控制、上市融资难度加大等等，加上股市暴跌，多方面政策的叠加效应造成房地产企业出现了资金链条断裂的风险。房地产是个资金密集型行业，但是现在资金在哪里？第一个是银行融资，现在房地产企业向银行融资很困难，先不用说融资成本的问题，如果说你房地产企业还能在银行融到资金，那已经算你有本事了。这是一个问题，第二个路径是股市融资，股市融资也很困难，我们广东也有一些很大的房地产公司，在境外上市融资也出现了很大的阻力，我想这也是很难的。刚才徐教授也说了可以向社会融资，但从现在的形势来讲，向社会融资的可行性并不高，因为大家都知道你房地产在走下坡路，谁愿意给你钱冒风险。

　　还有一个就是销售这一块，销售这一块我们现在是量价齐跌，销售回款也出现问题。如果再加上房地产公司的土地储备占款，就更成问题。我们很多的土地高价买来之后，短期内没办法开发也没办法转让，无法出售也等于被套牢了。此外，外资投资房地产也受到限制，这样以来，我对房地产行业的形势判断就很不乐观。我们的银行一直在做压力测试。虽然压力测试的结果似乎很乐观，但是我个人并不这么看，一些因素并未考虑在内，问题可能还未暴露，总的来说，我个人还是比较担忧的。我认为冬天快到了，刚才你也说到，现在是晚上8、9点钟的时光。

　　我想这一轮房地产市场调整已经开始。本来我不应该说这些话，因为房地产太敏感了，所以仅仅代表我个人。如果房地产市场调整得过深，调整过度了，就会造成大起大落，这对房地产市场的健康、可持续发展非常不利。宏观调控就是要避免经济的大起大落，调整应该是大鱼吃小鱼，或者说适者生存。不过我现在担心的是，如果继续如此严厉的调控下去，不单单是小鱼死掉了，大鱼也会一起死掉。

　　这次调整不仅房地产企业要付出血的代价，政府作为管理者，也有许多教训值得总结。比如，房地产是不是一个支柱产业？这么大的一个行业，需要一个战略的思考，相关政策的制定和政策的连续性是非常重要的问题，如果中央现在还把房地产作为一个支柱产业去看待，那就没问题。第二个问题是我们国家现在的房地产企业过多过滥，门槛太低，基本上几百万、几千万就开一个房地产公司，太容易了，开发项目主要靠银行融资，所以风险较大，这是我们的一个教训，香港的房地产公司都是很大的，很有实力的，即使97年东南亚出现经济危机，也没有出现房地产大的危机，没有出现烂尾楼现象，你看我们现在到处都是。还有一个问题是地方政府的角色问题，地方政府的职能应该重新定位，现在地方政府可以从卖地中受益，有自己的利益在里面，自己是一个受益方，所以在房地产政策执行上，跟中央是有冲突的，是利益博弈的双方，这样的话，房地产市场很难做到真正的规范和健康的发展。我觉得应该将卖地的收入纳入到财政预算内来统一管理，这样的话，政府才能从利益相关方、受益者变成监管者，以后它的职责主要是通过财政的资金来扶助廉租房和经济适用房建设，去解决基层百姓的住房需求。如果这样走下去的话，中国的房地产市场应该会更健康地发展。

　　最后，我认为房地产是一个很重要的支柱产业，一定不能让它垮掉，这不单单是从金融风险的角度来看这个问题，大家也知道，股市和房地产价格一但暴跌，它的影响面是很大的，股市暴跌，关键是一个信心问题，房地产量价齐跌也是房地产市场的信心问题，但是如果房地产跌到一定的程度，资金链断掉，出现了断供潮的话，对整个社会的影响和危害就会很大。我非常强调社会公众预期的重要性，通货膨胀是个货币问题，也是一个公众预期问题，房地产同样也是这样，社会公众预期很重要，如果大家都觉得房地产在跌，房地产企业要倒闭的话，那房子谁来买，没有市场需求的话，内需拉动和消费就有问题了，会带动整个经济下滑，到时候就很可怕。因此，我把房地产价格这个指标看作是公众信心的重要指标来看待，如果中央能够意识到这个问题的话，我想我们房地产还有的救。就像美国一样，美国次贷危机也是房地产泡沫惹的祸，出现那么大的损失，出现了很多的道德风险，但是美国次贷危机导致了很多的行业都出现问题，美国政府就必须要救。目前，美国政府不惜用通货膨胀、美元贬值的代价去救，为什么？主要是怕整个房地产市场垮掉，使得整个社会经济的基本面垮掉，所以我觉得美国的政策思路是对的，不惜一切代价，中国在关键的时候也应该这么做，房地产市场如何洗牌，怎么去规范它，这是下一步的问题。至少对待房地产市场应该是有保有压的政策，应该让一部分大的有实力的管理好的房地产企业存活下来，一些比较小的、决策有失误的、项目品质较差的房地产企业被淘汰掉，这是形势所逼。这是我对房地产形势的看法。

• <<
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5
• 6
• 7
• 8
• >>

·百仕通斥资逾45亿购沪大型商场 08/08/12

·市况不佳 中建400亿IPO前景堪忧 08/08/12

·中海7月销售同比跌3成 发展将减速 08/08/13

·苏宁环球澄清上海“地王”退地事件 08/08/12

·中介市场成交低迷 中原地产“逆市扩张” 08/08/12