博鳌产业科技大会 | 刘爱明:润城新产业创新之路

观点地产网

2021-09-16 17:14

  • 如果你不把这个东西做好,客户对你不满意,你就赚不到客户的钱,就赚不到地产的钱,逻辑就这么简单。

    刘爱明(中城新产业控股集团有限公司董事长):博鳌论坛每年都来,原来是谈房地产,后来我自己做产业,现在每年都谈产业。因为每年都谈,我只谈自己的体会,因为实际操盘很多项目,跟大家做一些分享。

    今天我想主要谈的是地产商会比较关注的问题,我也想做个产业园区,今天的角色就不是股东跟大家一块搞,可能我是乙方,来给大家提供一个产业园区所谓的全流程服务。从前期的产业规划、咨询到建设规划到产业资源的导入、招商最后到园区运营,大概是这么个全过程。所以这个服务从头到尾是轻资产服务。

    因为这几年这种项目,我自己也做,跟地产商也有合作,做了有二三十个,把自己的体会跟大家说一说,可能尤其是地产商,在跟他们的合作中体会比较深。从前期的顾问到设计到招商到运营,如果按照123456这样做就会出大问题,我们的做法是要有运营前置,把最后一项拿到最前面来做,什么都顺,有点像你搞商业地产,上来不是说写个报告,去设计,去建造,去招商,再运营。

    你去建个商场,第一步要谈的是商业运营,建完后怎么运营,先谈清楚,如果谈不清楚没有办法开始设计,这也是产业园区中经常碰到的大问题,如果你不把最后一步提到最前面做,做着就会有问题。尤其是住宅开发商,大家非常不喜欢的,上来先搞设计,因为住宅好卖,如果不好卖,你就要从后往前想。

    第二是定位,碰到很多说,刘总,你过来,我们跟政府谈弄一个5G园区,多半是因为区委书记想在这弄个5G。这也让我很头大,做不好也做不了,所以这种事我多半拒绝,因为我们搞地产这么多年,形成一个错觉,所谓的住宅,盖什么房子都有人买,你在这盖三房两房,豪宅都有人买,如果周围均价两万,突然出了一个星河湾说卖4万也OK,住宅这么多年给一个错觉,我感觉是为所欲为,你怎么干都行,需求旺盛,容错比较强,但是产业没有那么多客户,产业从最开始发展到今天,从来没见过还要排队摇号,哪怕是中关村,是比较难的,所以你只能顺着走,中山某个小镇原来就是做灯具的,最强的产业就是灯,再做产业只能围绕着灯做,不能说再弄一个新玩意儿,这挺难。

    你可以把灯具产业做升级,你可以不做生产,做研发,做营销发布,做品牌,这都OK,但是你跳开灯具做就会发现很累,这也是我们经常会碰到的。实际政府可以干,我就要搞一个汽车城,政府多半把汽车城搞起来,首先是十年计,不是两三年,然后数百亿的投入,这不是任何一家地产商能干的,你想干也干不了。

    即使政府想抛开这个地方传统产业,就要整个新的,那也是五年到十年的时间,几十上百亿的投入,开发商想都别想,所以定位要顺着来。但是问题是,书记非要那个东西,说我就是要做5G,你不答应,这个地就不给你,这是另外的问题。你只能顺着产业,至于书记好高骛远,你怎么跟着他好高骛远,是另外的问题,你不能当真。

    第三是空间需求,我跟很多地产商谈了非常多项目,做了几十,谈了上百的都有,所谓的产业地产,首先要弄清楚一个基本概念,什么叫办公楼,什么叫研发楼,什么叫厂房,先这三个搞清楚,如果这三个都没搞清楚,这事就无法深了谈。比如深圳经常会碰到说挺多工改工的项目,我们要清楚它实际就是写字楼,我们要知道这个楼干到100米就是写字楼,你要把区别搞清楚。

    首先客户就不一样,写字楼的客户是服务业,这公司只有人,没有别的,他是要办公楼,只装人。但是到研发就不一样了,研发产房是制造业,哪怕是搞研发,也不能这个楼里只有人,就是研发也不能只有人,他要搞设备,搞制造,研发可能有电焊,电焊会排出有毒气体,你要专门收集,写字楼里就不可以,5A级写字楼没有人在里面搞电焊,因为玻璃幕墙是密闭的,不能这么简单排放,这就会出问题,所以说写字楼不能搞研发就在这。我经常跟大家说,你看任正非不可能在北京或深圳的CBD里办公,腾讯可以,老板身边最重要的人都是搞研发的,世界上所有的产业楼,形象说产业楼都是趴着建的,没有往高了建,原因就是有设备,设备要上楼会产生无数的问题。

    所以客户不一样,功能也不一样,研发楼可能不做生产,但是中试跟设备有关,所以你去深圳的科技园南区,你去看那些楼,企业里也要做很多改造,普通写字楼就不可能出现这么大的空间,所以区别还是很大的,我后来跟深圳政府说,你们的政策有点问题,所谓的M0和M1,你把楼都建成100米,其实那东西不是M1,M0,实际用途就是写字楼,深圳就会形成超量写字楼的供应,但是适合的产业空间没有,有效的产业空间供应没有。设计不一样,层数、荷载、货运都不一样,因为搞研发都会有震动、污染、有毒气体、废液等等,生产就是有这些,所谓的零污染基本上指的是写字楼,你只有人生活的排放,其他只要是生产的,都有污染,所以需要这样的环境。

    其实租金水平也不一样,纯制造业的厂房租金也就1块钱,撑死到2块,非常高端,租金也就2块,实际上是由行业决定的,这个行业的盈利水平就是这个,一般的制造业人会很多,占用的场地会很多,人均每平米创造的数据就这个数,利润就这个数,所以租金就不可能高,我到现在看下来,哪怕你去北京,超过三块钱的基本上就是写字楼,一块钱的就是厂房,一块到三楼的可能是研发、中试、营销这样的。这跟地段有关,但我理解更多的是跟客户的盈利有关。大家能理解这三个楼是不一样的,但是我们经常搞混,我们最终想做的是产业楼,建成的是写字楼,你进入的是写字楼市场,那这个差距就比较大了。

    这几年,我不断讲目标和结果,干产业地产,哪个是目标,哪个是结果。我说说登珠峰就能把逻辑讲清楚,登顶珠峰是目标还是结果?有人可能说是目标,我去就是冲着登顶,但登顶不是目标,是结果,目标是什么?是下来,回来,你上去了再回来。等珠峰死的人大部分是下来的时候死的,大家知道目标是回来,结果是登顶,所以我们要把产业地产的目标和结果讲清楚。

    当然这个逻辑更多的是跟老板讲,房地产公司想干产业地产要跟老板讲清楚,到底想干啥,放到产业地产来说,产业是目标,地产是结果,所谓地产就是我建个购物中心,地产的结果是收租金,另外这个资产估值高,是个结果,目标是把商场运营好,运营不好,这个资产怎么会增值呢?不可能,所以说你会发现,商场核心不是招商,是运营,要把商场运营好,才能取得财务的结果,就是我刚才说的那套产业运营的事,结果是我们挣的钱,你收到了租金或者你卖掉了,租金也高了,持有它也是资产的增值。如果说把产业地产,把地产当成目标,这是很多人犯的错,我去搞块地,搞住宅,产业,你负责把产业搞定,这就搞反了,这容易出问题。

    我做了这么多合作,现在的体会和央企比较好合作,后来我总结因为央企说干产业是真干,不是假干,他心中不一定真想干,但是不得不干,要不然今后央企董事长见到省委书记,市委书记,面都过不去。我给了你一块地,产业弄哪里去了?所以他就真干了。但民营企业有时候经常会出问题,我就简单做个广告,我的题目是润城,是我们跟华润成立了合资公司,442,这个公司完全做轻资产服务的,当然我们也会有一些目标,希望五年内能做到这个行业内数一数二,我们围绕生物医药、医疗器械,另外就是数字经济、先进制造。目前有这么多项目,因为跟华润合作,双方股东都拿了不少项目,细的都不讲了。

    最后我用两个小案例简单说说,广州润慧科技是从头到尾的服务,已经做了几年了,结果也很好,政府也认同,企业满意,华润也满意。我刚才说运营很重要,什么是运营?我理解的运营就是一套服务体系,你问商业经营的人,你问万象城的人,什么叫商业运营?就是围绕着客户和消费者的服务体系,你能把租户、商家服务好,经营当然就会好,这个也一样,围绕着我们要针对润慧产业园所在的地方,因为这个在广州,有了定位,围绕定位要建立一套服务体系,这是关键。然后你才能取得租金或者是销售等等这些东西,这是我们这几年体会比较深的,从基础服务到企业服务到产业服务,我们都把它建立起来去展开,对于才能有招商结果。我经常用商业地产距离,中国所有的商场开张第一天都是火的,招商都满了,或者80%才开张,但是三年以后为什么有差距?就在于运营。所以运营很重要,有人80分,有人20分,非常多的案例就是两个商场挨着,区别在于运营。

    成都温江案例是我们今年才接的,是政府建的,我们运营,它分研发,上面专门做研发,下面专门做生产,都是围绕着医疗器械和生命健康,加起来有30几万平米。我们跟政府成立了合资公司,还是打造服务体系,但是要针对温江这个地方的医疗器械和生物的行业特点,企业特点去打造服务,从技术服务到人才服务、采购、分销、金融、产业载体,打造整个产业服务体系。这可能才是根本,我们总想赚地产的钱,但是地产是结果,目标一定是产业,PPT上这些内容就叫产业,我要讲这些内容的时候,如果你是搞地产的,那差距就完全两个行当,但是你想吃这碗饭就必须搞这些东西,否则你吃不到地产这碗饭,你想吃,必须把这套东西,比如药物发现与研究,注册,生产,销售,你能不能建立起来?因为这套体系是客户最关注的,你想赚地产的钱,但是客户最关注的是这个,如果你不把这个东西做好,客户对你不满意,你就赚不到客户的钱,就赚不到地产的钱,逻辑就这么简单。

    时间关系不细讲,我做了这么多案例,我从头到尾运营的角度,我的一些体会,谢谢大家。

    撰文:刘爱明    

    审校:劳蓉蓉



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