4月中国商办运营商TOP10报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-05-27 18:34

  • 商办物业虽短期内受到疫情冲击,相对优质的资产未来即使会面临建设或者是运营方面的问题,但总体仍具备较大升值空间。

    观点指数 4月,疫情虽已得到控制,但商办市场还处于缓慢复苏的状态,供应和需求均未恢复正常,这种情况还将延续较长一段时间。

    月内,观点指数监测的样本商办运营商企业大多以稳为主,较少有新项目落地,扩张速度趋缓,主要以现有项目的运营和引进新的入驻企业为发展重点,此外服务优化和硬件升级已经成为了不少企业的共识。

    值得注意的是,商办项目的租赁出现了一些新机遇。从部分样本企业的动态来看,疫情后大健康医疗、网络等相关产业的租赁需求有所增加,对商办运营商而言不失为一个利好。

    商办资产交易方面,月内北京和上海均有项目成交,总交易金额超85亿元。据观点指数观察,今年以来,商办资产大宗交易每月均有发生,且交易金额不低。在商办市场受疫情影响大背景下,这具有一定振奋作用,也从侧面说明商办资产依然是最受投资者青睐的资产之一。

    中海、华润再夺前二,凯德招商越秀紧随其后

    在“4月中国商办运营商发展指数TOP10”榜单中,中海商业依然位列榜首。

    项目发展上,月内,中海商业进行了两个轻资产项目的签约,在成都和上海两大城市再次扩张。轻资产输出方面,据中海商务数据显示,目前开发并运营写字楼超70座,共输出8个轻资产管理项目,位于北京的中建财富国际中心是其中标杆项目。

    除新项目扩张外,月内,中海商业现有运营项目也有新企业签约入驻,总体维持稳定的发展节奏。可见即使在疫情影响未完全消退的当下,依然能保持相对稳定的招商能力。

    华润置地商业位居第二,月内虽无新增项目,但依靠目前持有运营或者轻资产输出的项目,依然获得可观的租金收益。受疫情影响,华润置地商业收益略低于同期,不过和2、3月相比,已经处于稳步回升状态,同比下降幅度也在缩小。

    据华润置地披露的4月营运数据来看,月内投资物业实现租金收入约9.0亿元,按年下降4.4%,如按2019年写字楼业务占投资物业收入的比例计算,4月写字楼租金约为1.04亿元。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    此外,月内华润置地与合肥滨湖科学城管理委员会签订了合肥骆岗机场中央公园合作框架协议。该项目计划导入高科技产业,整合商业、写字楼、医疗、教育以及人才居住配套等多种业态,打造未来的安徽新中心。

    凯德集团本月位居第三,其商办业务的实力也不容忽视。据观点指数统计,凯德在国内共有27个办公楼项目,已布局12个城市,主要包括北京、上海在内的一线城市以及杭州、成都等国内主要二线城市。

    本月名列第五的越秀商投,旗下项目主要位于广州、上海、武汉、杭州等城市的核心商圈,每月带来的租金收益也较为可观。

    值得关注的是,在疫情影响之下,越秀也在积极求变,位于广州的新写字楼项目广州环贸中心ICC计划打造具备24小时办公、空气质量监控等多功能的楼层,并且推出悦享会平台,为企业用户创造更多的商机。

    商办市场复苏缓慢,短期难以恢复

    今年以来,受疫情影响,大部分商办项目停工,建设进度迟缓。4月,随着疫情基本得到控制,商办市场已步入复苏阶段,但整体恢复较慢。

    供应方面,国家统计局数据显示,1-4月办公楼施工面积累计值为31348.1万平方米,累计增速为-2.2%,回升较为缓慢,增速与去年同期相比还有很大差距。疫情对商办市场的影响具有较强的延续性,短期之内难以恢复至此前的正常水平。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    需求方面,1-4月办公楼销售面积为642.61万平方米,累计增速为-32%,虽已恢复至去年同期的一半水平,但整体增速仍呈负数。如与办公楼施工面积增速相比,疫情后销售面积回升速度更显缓慢。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    从具体城市来看,据合富大数据显示,一线城市中,广州本月写字楼成交量为11054平方米,同比下降了近70%,主要来自大宗交易。由此看来,疫情影响仍在,目前市场的恢复速度较慢,需求依然处于趋缓状态。

    整体而言,4月商办市场受疫情的影响仍较大,各类数据均未恢复至疫情前的正常水平,预测还需要较长的恢复期。

    头部企业艰难扩张,商办租赁现新机遇

    据观点指数观察,目前国内大多数商办运营商,还是以运营服务优化、签约客户、开展战略合作为主。

    月内,中海商业相继落地了两大轻资产管理项目,分别为成都西部文化产业中心项目以及上海红旗村地块项目,这两个项目区位条件较优,未来相信能取得较好的发展。

    在行业发展趋缓之际,比起自持,轻资产扩张无疑是更明智的选择,但同时也更加考验企业的项目运营能力。

    此外,越秀商投也与广州移动、阿里云等签署了战略合作协议,未来将以越秀住宅、商业项目为载体,在物联网+地产、信息化建设、人工智能等重点领域开展合作,该举措相信会为其商办项目的未来运营增添助力。

    综上来看,虽然疫情给商办行业发展带来了较大冲击,但头部企业还是维持相对稳定的发展速度,抗风险能力较强。

    值得注意的是,疫情期间也衍生出了一些新趋势和新机遇。疫情期间,医疗信息、大健康,以及互联网等写字楼租赁行业发展迅速,未来有望为商办市场带来更多的租赁需求。

    与此同时,疫情后,运营商要加强客户关系维护,通过各种方式留住或者是引进重点优质客户,提高商办项目的抗风险能力,也逐渐成为行业共识。

    商办资产交易近百亿,投资机会不减

    商办供需市场缓慢复苏同时,商办资产的交易则延续了前几月的热度。

    从投资角度来看,受疫情影响,投资核心商业资产成为明智之选,国内商办资产在大宗交易中一直占据主要地位,其中以北京、上海这两个城市的交易最为频繁。

    据观点指数统计,月内,上海和北京共有4宗商办资产成功交易,合计交易金额超85亿元,收购方有保险企业和基金等。

    数据来源:公开资料,观点指数整理

    从交易标的来看,交易的资产并非都是完全意义上的优质资产,如北京中弘大厦,于4年前被推向市场,曾是中弘股份核心资产,最终因企业发展出现问题沦为未完工项目。

    从区位上看,该项目位于北京CBD周边,地段位置极为稀缺,虽然尚未竣工,后续建造和运营中也还有不少问题需要解决。但不可否认的是,拿下该项目无疑能够占据核心城市地段,此外综合CBD周边租金水平来看,该项目未来出租回报率也是较为可观的。

    总体而言,商办物业虽短期内受到疫情冲击,相对优质的资产未来即使会面临建设或者是运营方面的问题,但总体仍具备较大升值空间,此时看准机会入手不失为明智之选。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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