重点八城办公租金环比跌2.74%，象屿21亿抄底上海仙乐斯

观点指数 在7月01日观点指数研究院发布的《产业生态赋能 | 2025年6月商办与办公空间发展报告》中，观点指数注意到，上海核心物业稀缺性吸引多地国资参与收购，国资企业在商办资产交易市场的主导地位逐步凸显。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年5月，重点八城办公楼平均租金为2.71元/平方米/天，环比下跌2.74%，同比下跌13.6%。数据表明，重点城市办公租赁市场正经历深度调整期，租金下行压力持续加剧。

值得关注的是，不同城市间的表现显著分化。核心一线城市受新增供应放量与企业降本需求双重冲击，租金明显承压。而杭州、成都等新一线城市凭借产业升级与政策支持，凸显市场韧性。

具体来看，北京办公租金平均单价长期独占鳌头，2025年5月办公租金环比下滑11.8%至4.26元/平方米/天。

环比来看，成都、杭州以及武汉三个城市5月的租金有不同程度上涨，南京持平，其余城市均下降，重点城市办公租金表现有一定分化，环比下降的城市数量占多数。

从同比来看，除杭州、成都外，其余城市租金均下降，且部分城市如北京、上海同比降幅较大，办公市场租赁活动仍面临较大的压力。

2025年5月，重点八城办公租金市场整体仍处于调整期，多数城市租金下行，“以价换量”无可避免地成为写字楼企业维系运营的主要策略，同时部分城市因产业特色等因素有一定分化，但在市场新增供应扎堆挤压、企业需求谨慎等背景下，整体市场压力仍较大。

值得一提的是，近期，上海出台了《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，其中提出商务楼宇被定位为城市核心功能载体和现代化发展水平的象征，强调紧跟商务业态、办公模式变化趋势，提升商务楼宇空间布局和功能品质，以及通过"以点带面"的示范项目带动整体提升。

通过政策指引与规范管理，将进一步降低上海写字楼市场的不确定性，增强投资者信心，有助于稳定租赁市场，破解瓶颈问题。

大宗交易市场方面，据观点指数不完全统计，期内共计发生4宗商办资产交易事件，总交易金额合计24.36亿元，对比上个报告期，资产交易单数出现下滑，交易总金额实现微涨。

数据来源：观点指数不完全统计

期内商办资产交易市场以中小规模交易为主导，交易金额从0.503亿元到21亿元不等，交易金额区间跨度较大。

交易项目主要集中在上海、北京、深圳等一线城市。这些城市凭借城市经济活跃度、产业结构和发展潜力等，有效支撑自用型买家对办公场景的需求，以及投资者对资产保值增值的预期，成为资本投资商办市场的重要选择。

卖方涉及房地产企业和其他企业为优化资产结构进行的资产出售，如新城控股和中国东航等。买方如飞鱼科技和象屿集团等主要是通过收购物业实现投资，获取长期租金收入。

其中，据飞鱼科技公告披露，集团通过北京佳立客与卖方及中介签订物业购买协议，收购标的为位于北京市朝阳区东三环中路39号，即建外SOHO，包含6个办公单位（总建面1770.22平方米）及3个停车位（129.53平方米），交易总价为5030万元。

据观点指数了解，建外SOHO位于北京CBD核心区域，国贸中心正对面。项目总建筑面积约为70万平米，包括18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房、大量裙房，幼儿园和会所等。

公告披露，交易标的2023年除税后租金净额327.88万元（收益率约6.52%），2024年降至297.71万元（收益率5.92%），主要受市场租金下行影响。2025年因租约剩余期限短，预计租金收入172.74万元。按周边可比物业租金估算，2026年和2027年年均约294.33万元，长期预期收益率约5.85%-6.2%。

当前预测基于现有租约，市场波动可能会影响实际收益。但北京CBD核心区商办物业抗周期能力较强，长期来看，区位稀缺性给租金提供了有效支撑。

飞鱼科技表示，收购该等物业旨在作为投资标的以获取租金收益。集团认为，此次收购是难得的投资机遇，凭借标的物业所处核心区位的稀缺性及抗周期属性，可带来相对稳定且可观的投资回报。

另外，期内最大额商办资产交易案例由厦门国资企业象屿集团创造。据观点指数了解，象屿集团以21亿元成功收购上海仙乐斯广场98.68%的股权，初始报价28亿元，折让幅度达25%。

上海仙乐斯广场位于上海黄浦区南京西路核心商圈，是一幢37层集商业、甲级办公、休闲娱乐为一体的综合性大楼。项目总建筑面积约8.1万平方米，办公标准层面积为1900平方米，日租金报价约7.5-8.5元/平方米/天。已入驻企业涉及教育、医药、检测等行业企业。

本次交易98.68%的股权包括办公面积约4.7万平方米（9-39层），商业面积2.3万平方米（B1-7层）以及配套约250个地下停车位（B1-B3层），卖方由基汇资本、太盟投资集团及高盛商业银行于2023年启动整售。

不过该项目存在产权分散的问题，此次出售物业并非完整独栋，未出售部分约1万平方米的面积由其他业主持有。

通过收购上海仙乐斯广场项目，象屿集团进一步深化在上海核心商圈的布局，增强现金流稳定性，提升资产组合的抗风险能力。作为厦门国资企业，除了本次股权交易的商办项目外，象屿集团在上海还自持位于黄浦区新闸路商圈的上海象屿集团大厦。

据观点指数了解，上海核心物业稀缺性吸引多地国资参与收购，国资企业在商办资产交易市场的主导地位逐步凸显。同时，外资的资产配置策略也在不断调整。

本文节选自《产业生态赋能 | 2025年6月商办与办公空间发展报告》
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