4月中国长租公寓TOP20报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-05-15 15:55

  • 随着各地复工进程升级,长租公寓的出租率稳步回升,多家长租公寓品牌也逐步恢复入市节奏。同时,利好政策持续推出,行业有所回暖。

    观点指数 长租公寓企业的考验仍在继续。

    由于年后租赁市场“小阳春”并没有如期而至,长租公寓企业承受着巨大的空置及退租压力,企业现金流面临严重考验,行业负面信息频出。

    据观点指数不完全统计,本月有2家长租公寓企业暴雷,行业开启新一轮洗牌。

    与此同时,已经颇具规模的企业亦开始积极探索商业模式和运营模式,将一些亏损严重的项目进行整改,及时止损。4月19日,有消息称长租公寓品牌相寓解约了杭州近80套“高收低租”房源。

    事实上,自2019年下半年以来,已经有多家长租公寓在陆续排查“高收低租”的房源,面对盈利困境,行业回归理性并开始自救。

    好消息是,随着各地复工进程升级,长租公寓的出租率稳步回升,多家长租公寓品牌也逐步恢复入市节奏。同时,利好政策持续推出,行业有所回暖。

    自如三连庄,蛋壳运营效率逐年提升

    从榜单上看,自如、蛋壳、相寓位列前三,其中自如连续3个月位列榜首。

    4月12日,公开资料显示,北京自如生活企业管理有限公司的股东中新增了龙马诚控股香港有限公司。据了解,龙马诚控股香港有限公司拟认缴自如3%的股权。

    新的资本进场,一定程度上表示了对自如的看好,这对当下负面事件频出的长租公寓行业来说无疑是好消息。

    数据来源:企业财报、观点指数整理

    而我爱我家最新财报显示,“相寓”在全国管理规模27.6万套,实现收入18.72亿元,同比增长13.1%。值得注意的是,目前我爱我家实行“关店+裁员”战略,相寓较上年同期减少2.7万套,销售人员全年减少了3400多人。

    目前长租公寓行业的竞争愈加激烈,适当的“缩水”,调整业务结构有利于企业的整体发展。

    美东时间4月29日,蛋壳公寓发布了上市以来第一份经审核业绩报告。报告显示,蛋壳运营的公寓数量大幅增长,截至2019年12月31日,蛋壳公寓运营公寓数量达43.83万间,同比增长85.4%,这个数字比招股书中2015年末的2434间增长超179倍。

    蛋壳公寓财报中最亮眼的是在营收、规模不断延伸的同时,亏损率已出现收窄。2019年全年,蛋壳公寓净亏损率和经调整EBITDA亏损率同比分别收窄3.0和3.5个百分点。其中在第四季度,上述两项数据分别收窄12.3和13.2个百分点。

    具体而言,单位房源增加带来的成本在降低,经营效率有所提升。此前招股书中亦呈现了这个趋势,2017年蛋壳公寓每单位每月平均租赁成本为1718元,2019年前9个月,这一指标已经下降至1564元。

    另外,一直以来长租公寓倍受诟病的“租金贷”问题,蛋壳公寓在财报中亦有所回应。财报显示,蛋壳公寓目前仍有约6成租户选择租金贷,不过这一比例已经呈逐年下降趋势,2017、2018和2019年,选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%。

    对此,蛋壳公寓亦公开表示,2019年将进一步拓展融资渠道,与多家金融机构合作开展金融创新,包括供应链金融等多种创新型金融产品合作,优化蛋壳公寓现金流及金融产品结构。

    随着“房企系”与“国家队”相继加大投入,2020年长租公寓市场的角逐将更加激烈,企业需不断提升自身运营能力,才能提高在这场变革中存活的几率。

    政策高效落地,月内15个项目集中开业

    受疫情影响,2020年第一季度长租公寓企业整体拓展基本处于停滞状态。4月,随着全国各地复工进程加快,长租公寓企业亦开启了新一轮布局。

    据观点指数不完全统计,4月有15个长租公寓项目集中开业、签约。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    从地域分布来看,新开公寓项目选址仍然是聚集在北上广深四个一线城市,以及苏杭一带。不难看出公寓企业的选址逻辑,经济发达、租赁需求大的区域是首选,该部分地区房源、价格相对更具优势。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    观点指数选取11个长租公寓企业重点布局城市观察,可以看到上海长租公寓项目套均租金最高,达到4911.66元/月,北京次之,为4546.47元/月。当中杭州最为值得关注,其在房源供给量、套均月租金方面均接近广州、深圳两个一线城市。

    值得注意的是,尽管目前上述区域的市场环境更利于长租公寓企业发展,但随着近年来一线城市产业转移加快,以及各地相继出台人才引进策略,这一趋势或许会在未来发生转变。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    年初至今,各城市经济建设受到多重冲击,为加速恢复城市建设,4月以来已有部分地区率先出台人才政策,放宽落户限制。

    事实上,目前已有长租公寓开始和当地政府合作,积极推出人才公寓品牌。4月24日,贝客与北京海淀区房管局、海淀区委组织部联合打造的贝客(海悦)国际人才公寓开业。

    可以预见的是,政企合作将会在人才公寓以及公租房的领域愈见频繁,这也有利于一些擅长长租公寓运营的品牌,实现轻资产模式对外输出。

    对于长租公寓企业而言,人才的引入,意味着客户群体的扩张,市场在壮大。在当下这个公寓类产品同质化严重的时期,人才公寓或是长租公寓企业进军细分市场的一个突破口。

    房企积极入局,融资环境优于去年

    研究数据显示,79%的长租公寓企业表示营收较去年同期下降50%以上,部分规模型企业亏损预估超千万。

    当前的疫情使公寓行业陷入危机,更依赖于外部的资金支持。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    从发行主体来看,仍以实力较为雄厚的房企系公寓品牌为主。当中涉及金额最大的中海,于2019年才首度向外界发布了旗下“海堂“和“友里”两个长租公寓品牌。此前,中海在长租公寓方面的动作并不大。

    来源:公开资料、观点指数整理

    据观点指数不完全统计,年初至今,全国租赁市场共计有13起拟进行发债或发行其他金融产品事件。截至5月15日,已通过的ABS资产证券化产品共有2项,已成功发行1项。

    值得注意的是,4月30日,证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步。

    这对住房租赁等板块起到重大的推进作用,行业融资环境或将整体优于2019年,行业发展更具想象空间。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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