3月中国联合办公TOP10报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-04-20 16:57

  • 优客工场的轻资产转型及纳什空间的“盈利承诺”,能否逆转行业趋势,还是未知数。

    观点指数 受疫情“黑天鹅”的影响,办公场景线上化趋势愈发明显,市场也再次出现了看衰联合办公的声音,行业未来发展陷入难局。

    而在3月,纳什空间再次获得远洋资本增持,同时纳什空间表示,预计2020年实现全面盈利,远洋资本在此刻出手,仿佛在平静的水面丢了一块石头,引发无数猜想。

    毫无疑问,纳什空间融资事件无疑给行业带来了好消息。与之相反的是,在同一日,据媒体报道,有消息传出,软银拟撤回对WeWork的30亿美元股权收购计划后,WeWork董事会特别委员会将起诉软银放弃30亿美元收购要约。

    一个加码增持,一个选择止损,两种截然不同的动作,似乎代表着资本市场对于目前联合办公行业持有的不同看法。

    疫情压力之下,各个企业都开始寻找发展突破口,比如优客工场率先宣布企业拟在2020年全面实现转型,建立轻资产运营体系。

    优客工场继续登顶,雷格斯WeWork艰难维持领先

    从榜单上看,优客工场继续稳居“1-3月中国联合办公发展指数TOP10”榜首,2020年第一季度,在疫情压力之下,优客工场仍实现新增入驻企业531家,服务了13754名工作者,同时线上新增注册会员114199名。

    另一方面,优客工场向外界宣布打造全方位轻资产运营模式,计划在2020年全年实现100个轻资产项目、113个超级工作室签约。

    截至2020年3月,优客工场合作展开近60个项目,覆盖全国近30个城市。

    榜眼由雷格斯摘得,3月雷格斯首度与58同城、安居客等达成线上租赁合作,借助线上联合办公频道,实现线上展示效果和客户精准服务。

    联合办公头部企业WeWork继续位居第三,但过去这几个月,WeWork的日子并不好过。最新消息显示,过去六个月里WeWork已经裁掉了数千个职位,仍计划在5月底继续裁员。

    特别是在新冠疫情蔓延背景下,WeWork及相关联合办公企业的经营环境正变得越来越糟糕,很多客户可能不会续签合同,也可能不再支付租金。

    此外,办伴亦开启了新的轻资产运营业务。3月份,办伴旗下科技资产运营平台“数办科技”成功签约新加坡城市发展集团,签约面积达到1.6万平方米,通过轻资产运营管理,利用先进科技技术提升楼宇的资产价值和管理效率。

    纳什空间再获远洋增资,行业盈利难题仍难破解

    2019年,资本热度退减,除了部分联合办公头部企业外,整个联合办公行业获得融资的企业屈指可数:优客工场获洪泰资本控股股权融资;氪空间拿到IDG资本等10亿元联合融资;Bee+获珠海大横琴投资等。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    另据观点指数了解,纳什空间自成立以来,共计获得了7论融资。其中包含如碧桂园、远洋资本及华融系这样的投资方。2019年6月,纳什空间发行了国内联合办公领域首单ABS,该项目发行规模为2亿元,由渤海汇金证券资管作为计划管理人和销售机构,中合担保作为担保机构。另据了解,目前纳什空间每个季度还需要偿还ABS的本息。

    来源:公开资料、观点指数整理

    而纳什空间最近一次获得融资的时间为4月7日,老股东远洋资本选择继续增持,具体金额暂未披露。据了解,远洋资本是纳什空间2018年B+轮融资的领投方。天眼查信息显示,纳什空间第一大机构股东为芜湖远翔启硕投资管理中心,隶属远洋资本,持股比例为20%,仅次于纳什空间创始人张剑的21.51%。

    于4月2日,纳什空间进行了人员变更,目前远洋资本在纳什空间拥有两个董事席位,其中,林川为远洋资本副总经理、股权投资中心董事总经理。而近日纳什空间管理层新增了董事靳业宁,据观点指数了解,靳业宁原为远洋资本不动产业务部投资经理。

    远洋资本的增资让人联想到2019年的氪空间,彼时氪空间也是陷入裁员关店困境,继而获得了老股东IDG资本、歌斐资产、英诺等老股东10亿元投资,管理层也迎来一波“换血”。

    一直以来,联合办公给外界的印象都是处于“流血拼规模”阶段,盈利仍是最大难题。而优客工场的轻资产转型及纳什空间的“盈利承诺”,能否逆转行业趋势,还是未知数。

    转型轻资产探索出路,减速调结构寻求突围

    疫情期间,各大一线城市办公楼空置率持续攀升。客户来源得不到保障,现金流吃紧,联合办公行业整体进入调整与重塑的阶段。

    有研究数据显示,疫情期间新租客获取难度增加,原客户续租率减少。原本在办公租赁业务中续租客户的平均占比会超过70%,但由于疫情爆发在春节期间,不少企业租期已满刚刚退租,空置出来的空间或工位在短期内无法快速被市场消化,从而导致企业现金流吃紧,面临资金链断裂风险。

    消息称,WeWork将在5月底前再裁员,短期有望实现调整后盈利。经历过2019年上市折戟,WeWork开始反思并调整路线,将部分业务重心抽离重资产模式,探索开展更加轻资产、多元化的业务。

    优客工场亦在改变,近日对外宣布,2020年将全面转型为联合办公服务商,以输出品牌、空间设计、建造、管理服务为主,打造全方位轻资产运营模式。

    对于此次轻资产转型,优客工场早前在招股书上就曾提及。招股书显示,从2017年开始,优客工场就开始着手调整收入结构,2018年前三个季度当中,空间租赁费为优客工场贡献了绝大部分营收,而依靠租金的单一盈利模式一直是联合办公企业被诟病最多的地方。

    来源:优客工场招股书、观点指数整理

    为了优化营收结构、提升风险抵御能力,招股书中披露,优客工场通过收购营销公司等方式,在2019年的营收结构中大幅提升营销品牌服务收入占比,使得租赁业务所产生的巨额亏损情况得以收窄。

    据公开资料显示,自2018年开始,优客工场就先后投资或收购广告传媒、网络平台、信息咨询类企业,为实现轻资产转型铺路。招股书数据显示,2019年前9个月,优客工场营业收入为8.75亿元,其中空间租赁业务,所得收入约为4.2亿元,占总营收比重为48%。

    值得注意的是,优客工场营业收入中46.1%即约4.03亿元,来源为营销品牌服务,该部分业务在2018年同期仅85万元。从现有数据来看,优客工场的轻资产模式,一定程度上突破了联合办公企业过于依赖工位收入的限制。

    来源:公开资料、观点指数整理

    可以看到,现今联合办公企业已开始尝试摆脱行业发展早期对于规模和资本的“依赖”,头部队伍正在全力减缓扩张步伐,调整发展战略,提高个体项目的溢价能力,以期在接下来的行业竞争中突围而出。

    撰文:陈耀国    

    审校:徐耀辉



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