行业发展指数 | 1-2月中国房地产企业内地融资报告

观点指数研究院

2020-03-21 14:38

  • 2020年1-2月属房地产开发的发行人共发行债券1163.45亿元,其中,公司债融资金额最高。

    观点指数 受到疫情影响,延期开工成为普遍现象,给企业带来了不小冲击,房企亦是。2月商品房细销售受到影响,补充流动性变得更加迫切,这也使得房企短期贷款金额上升。

    从融资情况来看,2月整体融资依然有序进行。房企债券融资有相当部分依然用作偿还债务,说明众多房企持续通过短期债券循环再融资手段来降低融资的市场风险。信托融资额二月骤减超40%,普遍信托产品融资规模偏小。

    同时,中国西南部持续成为资金集中流向地区。

    货币供应量扩大,房企担保不甚活跃

    宏观经济方面,根据央行公布数据,2月贷款额为9057亿,同比增长2.24%,货币供应量M2同比增长8.8%。财政支出提速和LPR报价下降一定程度上为货币供应量增加。

    整体融资情况来看,新增社会融资规模8554亿元,同比下降11.5%。2020年企业债券新增3860亿元,同比增加近3000亿元,或由于疫情导致的流动性冲击所致。

    聚焦房地产行业,对于重点关注的60家样本A股房企,根据担保事项公告,二月共涉及担保事件19例,涉及13家房企。其中,中南建设共发布3次担保公告,为全部样本房企最多,融资额总计达85.1亿元,远高于其他房企融资额。有担保事项的房企平均担保额为17.96亿元,中位数为13.6亿元。

    上述统计数字仅针对房企公告数据,部分担保事项尚未签订,部分担保事项尚需提交股东大会通过。本次统计仅作为房企当月担保融资计划的参考,并非企业实际到位融资额。

    债券融资以还债为主,棚改项目融资显著

    债券融资是房企在内地融资极其重要的方式之一,同时又是数据最公开透明的融资方式。

    从上市地点层面来看,香港上市房企更加青睐于海外债券,而内地房企则有相当比例的融资来自于担保融资。对于担保融资,信息来源主要依赖于房企的公告,而不同房企的公告时滞、公告惯例也不尽不同,这就导致数据准确度不够。债券融资渠道的公开透明,其数据间接来源于交易中心,准确度更高,可以更好的体现该渠道的融资情况。

    根据iFinD的数据显示,发行人申万二级行业属房地产开发,以簿记建档日为准,2月共有56次债券发行,实际发行额共471.53亿元,计划发行额436.48亿元,超发约8%。其中,首开股份实际发行额最高,达57亿元。从募集资金使用用途来看,有三只债券用于疫情防控;另有39只将用于偿还债务,其他用途包括补充流动资金,拓展融资渠道等。根据本月债券类实际发行总额排名如下:

    从累计数据来看,2020年1至2月属房地产开发(根据申万行业二级分类)的发行人共发行债券1163.45亿元,其中,公司债融资金额最高,达508亿元,其次为短期融资券(包括超短期融资券),共计263亿元,中期票据实际发行207.7亿元。从发行主体排名来看,发行额最高的首开股份发行额已接近第二名恒大地产的2倍。

    从利率期限结构方面,整体债券期限在5年以下。其中可以发现中期票据各期限几乎相同,而利率差别则较大。这说明公司财务绩效,信用等级等方面在利率确定方面起到了很大的作用。例如,绿城集团所发行3年期中期票据票面利率仅为3.3%,而相比之下,同样3年期的中期票据最高则达6.2%,超过绿城债券票面利率的2倍。

    如果聚焦资产支持证券项目的审批通过情况,根据iFinD项目跟踪数据,2020年2月共有17个房地产相关项目更新状态,其中涉及金额最大的是平安证券-中铁建资产3-N号应收账款资产支持专项计划,该项目于2月18日更新状态为通过,拟发行金额为100亿元,目前根据披露信息尚未成立。

    项目涉及房企最多的是绿城集团,共有3个,其中两只涉及海尔绿城集团,但拟发行额合计仅为35.85亿元。

    信托呈周期性发行,规模普遍偏小

    或受疫情影响,2月投资于房地产的信托产品数量较1月降低28.7%,从495个至353个,规模总计从564.06亿元下降42.8%至322.56亿元,平均期限为1.49年,平均收益率为8.24%,与上月相比变动不大。

    根据用益信托网公布的产品信息,2月份有174只信托产品发布了具体产品信息,占全部产品的49.2%。从这些产品投资方式来看,其中,股权投资有8只,平均收益率为8.49%;权益投资有56只,平均收益率为8.01%;信托贷款有109只,平均收益率为8.24%;组合运用有1只,平均收益率为8.5%。

    从信托产品的预期收益分布图可明显看出,投资方式采用最多的仍然是信托贷款,其次是权益投资。同时,信托贷款的收益情况也明显优于其他投资方式,权益投资略差于信托贷款。

    整体来看,预期收益区间平均为0.6%,最大为1%,预期收益浮动区间较上月有所降低。收益预期最为稳定的是某投资地位于沈阳的集合资金信托计划第十三次开放,发行规模为7亿元,投资方式为信托贷款,收益率在8.1%至8.2%之间。

    各信托机构产品的发行情况参见信托产品发行时间轴,为避免数据重叠,数据绘制时增加了抖动处理。可以发现,各信托机构在产品发行时存在周期性,即图中的点出现规律性的聚集。大部分信托产品规模不大,规模通常在2亿元及以下,规模方面,平安信托一只产品一家独秀,规模超15亿元。

    根据公开数据,2月产品发行尤其集中在几大信托机构。其中,仅发行产品数量最多的四川信托一家机构,在2月便发行了信托产品70个;就已获悉的数据,四川信托本月共发行176121万元。

    另外信托产品主要集中在前几家机构,除发行数量最多的4家机构,其余机构发行产品数量不超过3个。前4家机构发行数量为全部发行产品的92.31%;募集资金金额则占全部发行规模的57.5%。发行数量和募集资金的反向对比也更加明显。

    从项目投资所在地来看,浙江以23只信托产品成为信托投向数量最多的地区。云南则以25亿的发行规模成为信托投资金额最多的地区。之前投向火爆的广西地区,有超过20亿的产品投向该地,为发行规模第三大地区。

    从地图上可以更清晰的看到信托资金的流向。2月信托主要聚集性投资于西南地区,而东北、西北及中部地区则鲜有投资。

    撰文:刘阳    

    审校:陈朗洲



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