GDIRI观察 | 广州核心写字楼市场金融回流信号是否已现？

观点指数(GDIRI) 9月16日，据合利天德广场官方微信公众号披露，广州城市新中轴线核心商业地标天德广场再迎金融领域重要突破，国泰海通证券与万联证券已正式完成签约，即将入驻办公。

至此，天德广场已汇聚10家优质证券公司，金融机构集聚效应进一步凸显。自投入运营以来，天德广场持续吸引着世界500强企业、上市公司及众多金融机构的青睐，已成为华南地区金融属性极强的赋能型楼宇。

观点指数认为，天德广场新签两家券商是广州核心写字楼市场金融回流的微观体现，直观反映珠江新城CBD凭借金融集聚效应、成熟配套和产业生态运营，在整体市场承压背景下仍能吸引高端金融资源。

该项目于2019年11月30日整体开业，是广州CBD距离珠江直线最近的商业综合体，同时也是广州猎德村旧改的收官之作。

从天德广场说起

据观点指数了解，合利·天德广场开发商为广州合利创兴置业有限公司，项目定位为超甲级5G国际商务综合体，项目占地面积约4.9万平方米，总建筑面积约24万平方米，其中涵盖约10万平方米5A超甲级写字楼、约4万平方米国际五星服务公寓、约3万平方米配套商业及购物街区、约6万平方米地下车库。

从空间规划看，项目地上部分由2栋高层塔楼（T1楼高179.9米、T2楼高99.9米）与5层裙楼组成，其中T1塔楼在2022年广州市商务局写字楼等级评定中获评超甲级写字楼。

此次签约的两家券商万联证券及国泰海通证券分别入驻T2塔楼7层和T1塔楼22层。

硬件配置上，项目办公标准层高约4.2米（装修净高2.9米），9.5米×9.5米柱跨设计可灵活分割为150-3000平方米的办公空间，满足不同规模企业的需求。

业态协同上，项目楼下的岭南风情步行街汇聚餐饮、休闲品牌及清吧、酒吧，可覆盖员工日常消费与商务宴请场景，国际五星服务公寓与酒店为企业高端接待提供便利，空中观光旅游项目则可作为特色商务活动场地，助力企业提升品牌形象，通过不同业态间的相互赋能，形成协同效应。

政策维度，天德广场作为全球首个低空经济综合体，承接天河区全国影响力低空经济产业集群战略，通过硬件、场景、生态三维架构构建独特定位，成为粤港澳大湾区金融集聚与科技创新的重要载体。其核心优势在于将超甲级物理空间与低空经济场景深度耦合，形成垂直空间效率提升、跨境通勤网络构建以及产业生态协同创新的价值闭环。

聚焦运营服务层面，天德广场依托天德生态圈，通过组织思享荟活动，结合主题沙龙、艺术品鉴、运动赛事等多元形式，为楼内客户提供了一个高净值的社交平台，深化与核心圈层人际关系的建立和商务合作，至今已举行超500场圈层活动，有效促进楼内企业间的业务协同。

观点指数翻阅天眼查获知，楼宇内已入驻多家券商、资管、律所等企业，如中信证券、广发证券、国信证券、吉富创业投资股份有限公司等，形成一个项目就是一条资本生态。对于金融企业来说，天德广场项目步行可达广东证监局，减少合规时间成本。

从租户结构来看，目前，该项目写字楼部分租户结构聚焦金融、科技以及高端服务三大领域，这与广州甲级写字楼的需求行业基本一致。

戴德梁行数据显示，2024年至2025年上半年，广州甲级写字楼租赁市场内资企业租赁成交面积占比达86.7%，显著高于外资企业的13.3%，前者明显占主导。

分行业来看，TMT、专业服务业、金融业成为全市租赁成交的前三位，其中TMT行业超半数租赁成交落子琶洲商圈，专业服务业和金融业租户则更青睐珠江新城，不同行业在商圈选择上有明显的差异化偏好，这也体现了琶洲与珠江新城在产业适配性上的不同优势。

金融业的租赁需求在珠江新城商务区的其他甲级写字楼上也有所体现，包括上文提及的天德广场在内，国金中心、越秀金融大厦、高德置地广场等重点写字楼的重要租户也来自金融业，凸显核心商圈对金融资源的强吸附力。

金融回流信号是否已现？

回顾广州写字楼市场表现，据观点指数了解，2022年前广州甲级写字楼空置率长期低于15%，在一线城市中有不错的表现，2022年后持续攀升。

第一太平戴维斯数据显示，2024年底广州甲级写字楼平均空置率攀升至达19.6%，2025年第二季度环比上升1.5个百分点、同比上升4.1个百分点，至22.6%。受租赁活动增长缓慢及新增供应持续叠加的影响，广州空置率水平继续上扬。

同时，全市单季度净吸纳量环比下降26.7%至1.5万平方米，半年度净吸纳量录得3.7万平方米，同比下降21.2%。

而珠江新城CBD内多个优质写字楼资产如国金中心写字楼、越秀金融大厦等项目出租率超全市平均空置水平，存量物业的核心区位价值进一步凸显。

从供给端数据来看，2025年第二季度期间，广州市场有四个新项目入市，合计带来16.3万平方米的供应面积，广州甲级写字楼总存量升至750.6万平方米。

同时，2025年下半年至2026年期间，广州甲级写字楼新增供应主要集中在琶洲和国际金融城区域。

与之相对，珠江新城作为发展成熟的核心CBD，其金融机构密度、交通通达性与商业配套成熟度均居首位，是广州传统金融总部的强磁场，在市场竞争中仍能保持显著的差异化竞争力，核心地位暂难替代。

现阶段，写字楼租赁市场仍处于缓慢恢复调整阶段，降本增效依旧是企业选址的核心，搬迁需求主导租赁市场，以价换量仍是业主应对市场压力的主流租赁策略，重点城市仍处于办公租金下行区间。

第一太平戴维斯数据显示，广州市甲级写字楼平均租金环比及同比均出现不同程度的下跌，第二季度末平均租金单价降至127.4元/平方米/月。

这一租金下行趋势在珠江新城区域同样有所显现，区域内多个优质写字楼项目同步采取租金回调（以价换量）、灵活装修方案（如模块化办公单元）等市场化手段，匹配企业在成本管控导向下的装修需求，形成长期价值锚定+短期市场适配的动态平衡机制。

与此同时，新兴商务区新近落成的楼宇以更低的租金门槛/租用成本吸引成本节约型需求搬迁，形成企业租户从珠江新城搬离的趋势，部分企业选择前往金融城、琶洲、万博等地，选址决策正从“面子消费”转向“温饱经济”。

但需注意的是，珠江新城区域的优质写字楼项目仍保有较强的独立定价能力，如上文提及的天德广场租金均价为180~300元/平方米/月，明显高于全市甲级写字楼平均租金（127.4元/平方米/月），物业费为35~36元/平方米/月（含税）。

另外，珠江新城CBD区域的国金中心、珠江城、周大福金融中心等多个优质项目租金单价也超过200元/平方米/月。从租金数据可见，尽管新兴商务区崛起给珠江新城写字楼租赁市场带来竞争，但高端办公场景在市场调整期的定价优势依然显著，核心优质资产的抗跌性进一步凸显。

事实上，据观点指数了解，具备产业生态运营能力的写字楼项目更容易在市场调整阶段保持稳定的出租率，如上文提及的天德广场，上海中海中心、张江科学之门、深圳华润前海中心等多个案例，也侧面佐证产业生态建设对于维持写字楼项目出租率稳定的重要性。

重点城市核心优质资产已进入产业深度运营的定价时代，金融回流信号的核心并非单纯需求增加，而是运营逻辑与产业脉搏的同频共振。未来，能否持续利用监管便利、硬件标准及生态协同，将是珠江新城能否保持金融强磁场的关键。

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