2018中国房地产卓越100榜成都区域综合实力10强

观点地产网

2018-03-22 14:09

  • 随着市场分化,开发商之间也出现分化,榜单前列房企继续巩固规模,新入局房企则寻求发展机会。

    成都区域综合实力10强

    保利夺标,外地房企成主流

    随着市场分化,开发商之间也出现分化,榜单前列房企继续巩固规模,新入局房企则寻求发展机会。

    与其它重点城市一样,过去一年位于西南的成都同样面临着变革:城市格局向东进、南拓等方向规划,城市扩围催生新的发展机遇;政策持续在限购、限价、限售、摇号等方式间施压,且调控还在持续加强。

    2017年,成都实现地区生产总值近1.39万亿元,增速达到8.1%,再次彰显“准一线城市”的经济活力。但随着供给侧结构性改革、住房制度改革的深化,成都房地产市场面临着自身挑战,受调控政策影响,市场出现明显降温,尤其是中心区供需开始回落。

    据观点指数统计,2017年成都(主要指主城区、天府新区及近郊)商品住房新增供应1412万平方米,同比减少34.5%;成交面积2043万平方米,同比减少18%。但由于新入市项目受阻等因素,全市商品房成交均价仍出现上涨。

    在这种供需结构下,众多开发商加大了对成都土地市场的投资,为后续进一步占领市场补充必要的可售货值。随着市场分化,开发商之间也出现分化,榜单前列房企继续巩固规模,新入局房企则寻求发展机会。

    保利200亿夺标,外地房企成榜单主流

    2017年是房地产行业分化加剧的一年,品牌房企成本、开发、运营等优势进一步凸显,市场占有率有所提高。以成都为例,保利、恒大、万科、龙湖为首的外地开发商牢牢占据榜单前排的大部分位置。

    其中,保利宣布在成都全年认购金额突破200亿元,较观点指数统计的2016年118.6亿元增长近七成。

    这得益于保利过去十余年广泛布局提供的货值保障,据观点指数不完全统计,该公司年内在售项目逾20个,涵盖类型包括刚需、改善、高端及商业;同时在产品研发上,保利借由成都改善型需求增加的窗口,对外宣布走高端定制路线,从而推动销售额增长。

    综合实力排在第二名的是恒大,这也是恒大连续第二年销售突破百亿并跻身三甲。与保利主要布局主城区不同,恒大的项目多围绕成都郊县,并通过低价走量的方式实现弯道超车。备案数据显示,新津县恒大天府城邦、金堂县恒大御景半岛两大项目均进入2017年成都销售面积前十行列,其中恒大天府城邦以30.44万平方米位居第二。

    万科旗下万科第五城、万科理想城、万科城、万科乌龙山公园等郊县项目分别入围备案销售面积前十,其中万科第五城销售总额29.55亿元排名第一,将这家公司推上成都综合实力第三名。

    相比于恒大、万科,排名第四的龙湖则聚焦中高端项目,并依靠主城区项目升值保持销售稳步上升。数据显示,金牛区龙湖西宸原著项目备案销售突破20亿元,成为市场关注的改善型产品之一。

    从投资力度分析,上述综合实力排名前列的开发商基本具备资金充裕、可售房源相对充足等特征。以2017年为例,万科在公开市场获得9宗地仅次于人居置业,投入金额81亿元仅次于中海;万科于10月还宣布投资2000亿元在蓉开展产业新城建设。保利、龙湖也分别斥资75亿元、60亿元补充土地储备。

    排名第五的蓝光则有所不同,过去一年它基本避开与其它房企在公开市场竞争,选择在二级市场收并购。期内,该公司先后接手长岛国际社区、华阳灯具厂地块,实现以较低成本谋取市场空间之目的。

    融创、华润置地、绿地三家企业尽管维持第二梯队的领头羊身份,却均在2017年斩获土地甚少。随着可售货值的持续消耗,如何在新一年扩展资源成为它们所面临的巨大挑战。

    排在前十尾部的中海、中铁建成为榜单新面孔,同时它们因去年高姿态拿地被市场视为潜在的“黑马”。其中,中海早在去年初便宣布冲刺百亿目标,年内拿地总额位居房企第一;中铁建也宣布在西南区域冲刺150亿目标,并拿下青羊区一宗高价地块。

    最严厉调控,楼市供求全面下跌

    在“房住不炒”的主基调下,2017年成都同样出台了一系列楼市调控措施,政策持续高压,被市场称为“史上最严调控期”。

    据观点指数不完全统计,成都的调控主要分若干类别针对性采取措施,首先是购房资格、购房区域收紧,具体表现为扩大至全城限购,二手房列入限购范围,“认房又认贷”以及提高二套房首付比例。

    其次是商品住房定价、销售方式收紧,包括对商品房预售价格进行窗口指导,强化价格预售管理,开盘销售采用公证号排序选房等;此外,和深圳等城市类似,成都对于“类住宅”现象也采取措施整顿,商办项目调整用途受到压制。

    在此情况下,2017年成都房地产市场供销数据全线下跌,总体供应量均创下近年来新低。

    数据显示,2017年成都主城区供应商品住房322万平方米,同比减少54.4%;天府新区供应商品住房164万平方米,同比减少34.1%;近郊供应商品住房926万平方米,同比减少22.9%。

    受新项目入市受阻及开发商捂盘等因素影响,成都商品住房成交出现不同程度的量跌价升的现象。

    其中去年主城区成交584万平方米,同比减少39.3%;成交均价1.41万元/平方米,同比上涨21.5%。天府新区成交119万平方米,同比减少61.6%;成交均价1.17万元/平方米,同比上涨31.6%。近郊成交1340万平方米,同比减少12.8%;成交均价7514元/平方米,同比上涨25.3%。

    商品住房供应量远低于成交量,反映出自政府“去库存”的经济任务已实实在在落地。事实上,自2015年底中央经济工作任务提出“去库存”以来,全国多个城市均有明显减少供应。以成都为例,过去数年楼市增速平缓,主要由于土地供给导致库存高企。

    由于成都进入改善时代的特征愈来愈明显,90平方米以上的户型成交占比不断上涨,从而使得总价偏高,购房者在置业时也对价格更为谨慎。加上供需失衡等挤压效应,成都主城认购成交占比出现下降。

    按照认购口径计,2017年主城区认购成交面积由30.3%下降至18.2%,同比减少12.1个百分点;而天府新区、近郊成交占比由约56%上升至57.6%。需求外溢到远郊的现象最为明显,成交占比由13.8%上升至24.2%,并首次超过主城区。

    商办改用途尽管受到限制,但公寓因不限购的特点,依然成为购房客户及投资客推崇的物业类型。观点指数了解,在4月商办项目调整受限后,成都公寓市场整体出现上扬迹象,均价则由3月8192元/平方米上升至年底万元上下。

    土地新规频现,房企拿地热情不减

    成都商品房供需失衡所代表的市场空间,被开发商逐渐重视在过去一年里土地市场的角逐成为楼市另一道风景。

    数据显示,2017年成都通过招拍挂方式供应土地212宗,可开发土地面积1.33万亩;成交土地192宗,对应可开发土地面积1.27万亩。总体而言,成都土地供应及成交较2016年同期出现10%以上的跌幅。

    分区域看,主城区(包括锦江、成华、青羊、金牛、武侯)共计供应土地51宗,土地面积逾2700亩;近郊供应土地45亩,土地面积逾3400亩;天府新区供应量最大,共计33宗地、2585亩,最终成交29宗地。

    按出让方式分,2017年成都土地招拍挂先后探索过5种不同方式,基本围绕限价、竞配建、竞自持商业或租赁面积等。

    随着土地出让规则的逐步完善,成都土拍价格开始受到控制。以去年全市成交楼面价前十为例,有一半均在采用“熔断+抽签竞得”规则出台前出现。

    至9月7日,“租赁住宅竞自持”及“无偿配建并移交租赁住宅”登上成都土拍舞台。当天,北京金隅以楼面价1.28万元/平方米竞得高新区一宗宅地,无偿配建并移交租赁住宅面积占比达41%。

    这在一定程度上也说明,土地出让规则依然无法阻止开发商拿地的热情。统计数据显示,2017年拿地金额前十的开发商中,国企占比明显增加,包括中海、中房、保利、金茂、人居置业等均加入抢地。其中,中海拿地3宗,土地面积551亩,投资总额高达96.15亿元排名房企第一。

    而考虑到开发商扎堆导致土地拍卖价格过高,在公开市场以外,通过收并购方式曲线拿地成为新的选择。据不完全统计,2017年成都市场先后传出近二十宗成交,包括融创、朗诗、中天城投、蓝光、金融街、华侨城、福星集团等开发商均有所斩获。

    审校:劳蓉蓉

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题