2016武汉楼市TOP10 | 二线最热楼市地市 万科“力压”金地恒大

观点地产网

2017-01-09 22:11

  • 年内销售超百亿的房企由2015年的1家增至4家,门槛提至70亿以上,这些无疑是武汉楼市火热程度的最好体现。

    观点指数 虽然调控政策出台使得2016年下半年全国多地楼市降温,武汉市场依然在年终以“惊艳”的成绩落幕。

    据武汉房地产市场信息网数据统计显示,2016年全年武汉新建住宅总计成交约28.8万套,成交面积约3074.68万平方米,相比前一年涨幅均超过了40%,全市整体均价也突破万元,达约10123.6元/平方米,与2015年相比上涨了13.53%。

    年内销售超百亿的房企由2015年的1家增至4家,门槛提至70亿以上,这些无疑是武汉楼市火热程度的最好体现,并且有越来越多房企争相涌入武汉,作为重点扩张区域。

    由于2015年武汉住宅已大量去化,进入2016年后开发商补货未足,上半年又再度成交15.36万套,使得出现供应不足情况,导致武汉楼市库存降低至6个月左右。

    下半年重启限购政策且调控收紧后,武汉楼市及土地市场均呈现了先扬后抑的态势,市场回归理性,也让未来一年有了更多的不确定性。

    百亿房企增长4倍 万科“力压”金地恒大

    2015年一枝独秀成为武汉首个销售超百亿的房企后,2016年的万科将这一纪录提升至150亿,步入百亿规模的房企也变成四家,前十门槛亦提高至70亿以上。

    今年销售额突破3000亿的万科、恒大、碧桂园均出现在了武汉成交TOP10排行中,不过在全国榜单落败的万科,保住了武汉市场的“老大”地位。

    据观点指数了解,万科上半年销售额已达76.3亿元,下半年集中推出万科翡翠云台、翡翠玖玺等翡翠系高端住宅,以及御景台、阅庐7大项目,最终以150亿元的销售成绩追回榜首位置。

    2016年也是万科翡翠系高端产品正式入驻武汉的一年,2015年底万科联合平安拿下的经开沌口地块即是其中之一。该项目被打造成万科翡翠玖玺并于2016年10月入市,以约19000元/平方米的均价推出294套房源,去化率达到93%。

    2016年顺利完成对广电地产收购的金地集团,也凭借广电旗下兰亭系产品和自身金地自在城等项目的良好去化,录得125亿元销售,首次进入武汉区域销售前三,位列第二。

    上半年销售已至63.2亿元的恒大则凭借收购、公开市场拿地等手段,不断加码武汉市场。其从新世界手中收购并更名的恒大常青花园6月份首开便创造了单盘销售21.6亿的成绩,下半年恒大首府、恒大龙城、恒大嘉园等众多项目持续推新货使得其销售额一路增长。

    全国范围内首次超越万科成为第一的恒大,在武汉市场却未能如愿,最终惜败万科与金地,以115.2亿位居季军。

    在外来房企“一统天下”的市场中,刚刚跨过百亿排名第四的福星惠誉和以71.7亿销售额位列第十的武汉地产是仅有的两家本土企业。

    较少出现在公开土地市场的福星惠誉近年多以旧改项目实现扩张,年内获得38.63亿销售额的东湖城和去化2041套的福星华府两个项目均为城市更新项目。

    同样在2016年跨入3000亿规模的碧桂园,在武汉市场收金82.4亿元,排名第六。

    榜单中还有一个不得不提的房企即和记黄埔,2016年仅世纪江尚单个项目即获得了61.9亿元的销售额,并凭此助推整体业绩提升至74.3亿元,排名第八。

    量价齐升创纪录 供不应求调控至

    2016年武汉平均每天成交789套新房,总去化约2.88万套,成交面积约3074.68万平方米,相比前一年涨幅均超过40%,整体均价也达到约10123.6元/平方米,与2015年相比上涨了13.53%。无论是成交量还是成交均价,2016年的武汉市场都创下了新纪录。

    不过,由于上半年大量去化导致库存及新增供应不足现象加剧,加之下半年重启限购限贷以及调控收紧等因素,2016年的武汉楼市也因这些节点的出现有了截然不同的变化。

    观点指数获悉,1、2月份春节淡季过后,武汉成交的新建住宅即在3月份冲到了3.16万套的高点,4月份更是达到3.25万套,月内最高单日成交纪录1894套,连续刷新历史纪录的两个月日均成交都在千套之上。

    但在2015年及2016年前几月大量去库存后,截止2016年5月,武汉商品房可售面积仅为1585.2万平方米,同比降幅43.7%,库存仅剩6个月左右。

    与此同时,2016年上半年武汉主城区商品住宅累计新增供应仅645.7万平方米,同比增加了12%,但同期住宅成交面积却已达约1596.24万平方米,快速的去化和未能跟上的供应量,使得武汉新房开始供不应求,以致部分开发商捂盘惜售,房价涨声四起,日光盘也频现。

    数据显示,武汉7月在售的58个样本项目中,就有53个楼盘涨价,每平米涨幅最高达到5000元。而至9月份武汉主城区在售楼盘数量188个,处于2010年以来的同期最低点,同比减少232个,使得全市新房成交跌至2.01万套,整体均价则保持上涨,为10383.50元/平方米,同比涨幅15.2%。

    如果说前三季度影响武汉楼市的关键词是供不应求,那么9月1日之后开始并逐步加码的限购政策,则使得武汉在第四季度供应增大之后却转入了需求却被削减的降温局面。

    9月1日,武汉施行主城区二套房首付提升至40%的限购新政,10至11月份,武汉又多次出台新政收紧调控,目前武汉首套房首付全面提至30%,本地户籍二套房首付提至50%,三套限购,非本地户籍买房则需要连续缴纳2年社保,不得再购买第二套房。且除主城区之外,12月22日开始,东西湖、江夏、黄陂部分区域也被纳入了限购限贷范围。

    调控加码使得大部分外地投资客被挡在了市场之外,刚需客成为主要群体,楼市火热势头得到抑制。但由于购房需求外溢至未限购的远城区,武汉新房成交也未出现大的震荡,江夏、黄陂、东西湖等区域成交快速上涨,10月份黄陂区住宅去化更达到3287套,为全市最高,东西湖区则2177套排名第二。

    12月中下旬限购范围扩大后,几大热门远城区市场热度受到抑制,成交回落,12月武汉新房成交从11月的2.64万套减少约15.87%至2.22万套。

    有分析指出,在限购限贷等因素下,武汉市场已由前期的高歌猛进逐渐趋于理性,2017年上半年市场观望情绪加重,或许会较为冷静,但基本上还是会保持稳定。

    外来房企一统天下 地价进入2万时代

    2016年的武汉土地市场也在第三季度政策风向的转变下出现明显分水岭。8月份以前,武汉地价被刷新至2万元/平方米之上,由此进入市场的新面孔也越来越多。9月份之后则由于土地出让节奏放缓,面粉市场开始归于寂静。

    11月份政策调控的触角开始从楼市伸向土地市场,所以此后虽然武汉几次集中出让大批土地,部分地块却被设置了最高限价和一次性报价等拍卖新规定,即便依然引来房企争夺,地王现象却没再出现。

    观点指数统计发现,2016年武汉共计出让161宗商业、住宅用地,最终总出让金约1074.39亿元,为全国卖地超千亿的7个城市之一,地块平均溢价率超40%。

    首次进入武汉市场的房企则包括首开、金茂、中锐、宝能、文一、正荣、禹洲、龙湖、富力、雅居乐、中南建设等十余家。

    土地市场最为火爆的7、8月份,武汉共计诞生10个总价、单价地王,甚至出现一天三个地王的状况,武汉第三季度土地出让金也因此高达461.11亿,当中最具标志性的属7月份当代置业与碧桂园所造下的两个武汉单价地王。

    7月8日,当代置业在200多轮的竞价后以7.17亿元总价、18010元/平方米的楼面价从中城、华发、碧桂园、旭辉等房企手中夺下江汉区复兴村路以南的P(2016)055号宅地。

    时隔仅20天,被碧桂园新成立的武汉城市公司25.31亿元斩获的汉阳滨江的拦江路P(2016)064号商住地,宣告武汉楼面地价正式进入2万时代。

    该地块竞拍时间长达2个多小时,溢价289%,参与抢夺的房企有19家,包括景瑞、华发、合景、中锐、华润、万科、正荣、厦门联发、远洋、湖北联投、越秀、融信等。

    但在9月份之后,在推地节奏放缓及调控的基调下,土地市场热潮也逐渐褪去,9、10月份仅共出让10宗地,土地出让金分别为45.19亿、7.023亿元,11月及12月则分两批集中推出39宗地,除了平安在限价区间内以110.65亿夺下汉阳杨泗港地块,其他地块虽有房企争抢,但均未再创新纪录。

    土地市场之外,2015年通过收购进入武汉的融创在2016年双管齐下扩大布局,除了继续在第二市场收购跃进村、华中金融城、新华西等地块,还在招拍挂公开市场溢价396.8%夺得东西湖地块。

    来自广东的富力、雅居乐以及福建的禹洲地产,也在年末先后加入武汉土地市场战局。

    富力从武汉二零四九手中收购了汉阳仙山村两宗商住地块;雅居乐则通过增资3亿和提供30亿的贷款额度的方式获得江夏庙山邬树村宅地地块项目50%股权;禹洲斥资36亿收购沿海家园汉阳区潮江村的两幅土地。

    审校:武瑾莹

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