政策强调控下,未来是否可以投资大连楼市?

观点地产网

2016-12-01 11:59

  • 2017年二季度,将是在大连核心区域购置中小户型的绝佳时机;长期来看,大连房地产市场增长潜力颇为巨大。

    张翔 近日,上海、天津第二波调控重磅来袭,加上国庆节期间各地政府密集出台房地产调控政策,截至11月月底,很多热点城市的销售单价与销售面积有一定幅度的下滑,市场降温态势较为明显;同时,北京、广州、天津、济南、南京等热点城市的上游土拍市场依旧火热,高总价、高单价地块频出。在整体市场一冷一热的背后,大连这座东北城市接连底价出地的消息很难引起市场的关注,但从客观的角度,笔者认为这是下一轮市场复苏的标志,2017年二季度,将是在大连核心区域购置中小户型的绝佳时机;长期来看,大连房地产市场增长潜力颇为巨大。

    接下来,笔者想就三个问题展开论述:第一个是大连市场目前的情况及原因;第二个是为什么大连市场长期看涨;第三个是怎样在大连置业才能保证购房者利益最大化。

    近年来,大连的市场形势颇为冷清。众所周知,大连是我国5个计划单列市之一,和深圳、宁波、厦门、青岛一样,享有较高的城市政治地位与经济管理自主权,被中央定义为区域对外开放的门户。与其他计划单列市火热的房地产市场不同,大连房地产业近年来表现并不抢眼,部分区域、部分类型的房地产产品甚至出现了价格的下跌。原因主要有以下几点:

    一是整个东北地区,甚至包括除北京以外的大部分华北地区,近年来经济形势比较严峻,区域内的传统行业落后、产能过剩,在全球经济危机的大背景下,部分企业经营难以为继。同时,占了大连地方经济很大一部分比例的外资企业,尤其是日韩外企,在遇到发展瓶颈以后不断撤离;这些因素致使区域经济实力难以支撑起大连作为地区中心城市房地产业的持续快速发展,区域居民购买力难以支撑起原来大幅上涨的房价。

    二是整体经济增速的放缓,导致了大批年轻人口为了更好的个人发展,选址常住地迁徙,人口的流失也让大连房地产业的发展雪上加霜。

    三是近十几年来,大连城市建设快速发展,城市建设的范围过度扩张,房地产开发面积过大,市场供给量太大,供应端出现了问题。

    四是前些年大连经济形势较好时,大量来自东北地区、华北地区甚至是西北地区的投资客涌入,刺激了当时房价的快速上涨,如今形势不理想,投资客纷纷转卖套现,甚至不惜亏本甩卖,转移投机城市。老百姓购房买涨不买跌,置业热情降低,刚需、改善型需求停滞,更是加剧了大连房地产业的寒冬。

    接下来再论述一下为什么大连市场长期看涨。

    一是大连是我国5个计划单列市之一,在中央长期国策的制定中一定会给予诸多方面的优先考虑;大连近年来被确定为夏季达沃斯论坛的常驻地,更是说明了国家对其城市建设和区域经济地位的的认可。长期来看,大连的发展不会落后于其他计划单列市。

    二是在某种程度上,大连是整个东北经济的晴雨表,东北经济目前压力较大,但是国家并没有坐视不管,而且中央已经针对东北地区的具体情况,出台振兴东北老工业基地的相关举措。中国古典哲学思想讲求“否极泰来”,东北经济在经历寒冬之后,很有可能在下一个经济周期中凤凰涅槃,迎来新的活力,大连也会因此迎来城市发展新的机遇期。从长远来看,东北区域经济的发展,需要热点城市的带动与支撑;当前我国改革进入深水区,不排除未来国家为了振兴东北,进行深度改革试点,将大连设为与深圳类似的经济特区,大连有机会成为东北改革发展的排头兵与实验田。

    三是大连处于东北亚的核心位置,有条件、有能力成为东北亚金融中心。就目前外部环境来看,东北亚局势不稳定;内部来看,东北经济不景气,大连近年来的发展腹背受困,但是随着世界重心东移、美国特朗普政府的战略收缩和人民币国际化的步伐,东北亚局势将会趋于稳定,配合目前大连已有的我国的规模最大的大豆期货交易平台,大连很有可能在未来10到15年,成为东北亚人民币在岸市场桥头堡。

    四是大连拥有中国北方罕见的优良不冻港,货运吞吐量常年雄踞全球前十名,未来一定会在新一轮的国际贸易周期中受益。笔者依稀记得中国入世伊始,大连以东三省为经济腹地,伴随着外贸行业的兴盛,城市发展全国瞩目。2011年至2015年,大连港的吞吐量为18.92亿吨,在国际上非常耀眼。历史上苏联对大连旅顺港觊觎已久,直到1955年才在毛主席的强硬表态下完全撤出大连。我国外购的航母训练舰辽宁号的改装、试航,以及目前在建的第一艘航母的组装工作均在大连进行。事例说明,大连过去有成绩,现在有优势,未来一定能够创辉煌。

    五是大连的营商环境较好,作为我国重要的窗口城市,大连以其相对高效、完善的政府服务,吸引了大量的外资企业落户。我国房地产业的巨无霸企业万达集团,就是从大连成长起来。放眼全国,目前仅有北京、深圳等一线城市能够孵化出万达这种巨型体量的民营企业,这也从侧面证实了大连这座城市软件与硬件的完备和发达。

    六是虽然目前大连的城市发展面临瓶颈,但是知名的香港地产开发商恒隆集团仍于今年在大连开张营业业界知名的恒隆广场,并计划运营康莱德高端酒店。作为一家对股东负责、以业绩为中心的国际化港企,其之所以敢于在此时进驻大连,也是出于全面分析、仔细研究后对这座城市未来发展的信心。

    七是大连的自然环境和气候条件较好,是我国北方城市中罕有的冬季无雾霾、温度适宜的中大型城市。随着人们健康意识的不断提高,大连依靠环境优势,依托逐渐完备的公共配套设施,未来一定能吸引大量的海内外人才落地。

    八是当前热点城市按照国家意愿纷纷出台房地产调控政策,东北几座城市错失了前一轮市场行情,受政策调控影响,市场投机资金和开发商投资资金很有可能涌入东北几座重要城市,大连一马当先,而且预期巨大。

    九是大连当地政府已经意识到城市发展目前面临的问题,尤其是房地产行业面临的困境,于今年6月发布了地产新政,取消限购,进行购房补贴,放宽开发商70/90面积限制,并通过给予租房补贴的方式,吸引年轻人才落户,为城市的发展输送新鲜血液,提高整个城市的活力。

    与此同时,不可否认,大连仍有一些比较明显的不足,需要进一步改善,否则会对城市未来的发展造成负面影响。

    一是大连作为环渤海城市群的一员,现阶段在城市定位上与天津、唐山、青岛、烟台出现角色重叠,这在某种程度上造成了有限资源的竞争,如天津近些年来获准成立自贸区,汽车平行进口及国际化工原料货运的业务量很大;唐山也逐渐形成了环渤海地区新的出海通道,铁矿石、煤炭等大宗商品的吞吐量也很大。青岛、烟台依托山东、冀南、苏北地区的巨大海运需求,逐步发展起了拥有自身鲜明特色的海运业务,尤其是日韩邮轮业务。大连过度依赖东北经济腹地的进出口业务,没有在视野上上升到北中国海运中心的高度,错过了海运资源争夺的黄金期。

    二是大连的地理位置虽然优越,但是缺少直接与华北地区进行经济交流的陆上通道,这在一定程度上限制了城市的成长。前些年讨论甚多的大连至烟台的海底隧道工程,如今已不了了之,让人扼腕。

    三是大连的城市开放意识、法治意识、政府服务意识还需要加强,虽然已是区域领先,但是长远来看仍需向上海、深圳对标,唯有这样,才能成长为中国北方金融中心城市与航运中心。

    关于怎样在大连置业才能保证购房者利益最大化。首先需要说明的是,笔者认为于2017年二季度开始,只有在大连核心区域购置中小户型,才能成功进行楼市抄底。

    之所以强调明年二季度是最佳投资期,是因为随着今年国庆节期间,热点城市接连出台房地产调控政策,限制居民买房和房地产企业拿地,主流观点基本认为明年二季度行业将面临大洗牌,并购现象将会频繁发生;同时,市场上量价都会出现一定幅度的理性回调。结合金融证券市场K线图的经验,从近几年大连房地产市场单价的月变动趋势来看,大连楼市明年二季度基本见底,之后上升的可能性较大。

    所谓的核心区域,是指星海广场片区、中山片区、高新区、幸福E家片区和东港片区,因为这几个核心区域目前售价最为坚挺,区位交通优势也不可复制,在地段上来看非常值得投资。尤其是星海、中山、高新区等地,100平米以下的楼盘供应量稀少,未来升值潜力较大。大连其他的区域供应量太大、户型相似、小区定位也都没有本质区别,若是进行投资,恐怕短期内难以看到有效回报。

    关于户型,目前以上核心区域有很多大户型,大多在180平米以上,户型设计合理完善,很多还是精装修交房,但是笔者并不建议购买,因为超大户型总价高昂,市场受众较小,很难找到下家,往往出手困难;同时,需求量较低,也意味着卖家往往难以拥有很强的议价能力。其实不光是大连,在我国很多城市,大户型都不易出售和交易;毛主席以农村包围城市的思想解放全中国,多次强调治国理政不能脱离人民群众;政治与经济联系紧密,可比性强,其实这些超大户型就是脱离了人民群众,目标市场太小,短时间内不具备投资价值。

    笔者仔细分析了大连目前的市场形势,就近年来大连一手房、二手房客源看,房量下跌,但是至今年年底已趋于稳定,预计明年二季度数据基本见底。目前大连的房产租售比很高,一套在星海广场片区300万元左右的普通商品住宅,在租赁市场上可以得到每年约8.5万元的租金收益,这在其他城市基本不可能。高租售比的背后,是市场值得入手的明显标志。二手房市场往往能够反映市场的真实状况,在大连的二手房市场,毛坯房供应量较小,大部分是装修房,这说明目前投资客已失去市场炒作能力,要么已经离开市场,要么已经短期内放弃大连市场,等待房价下次上扬。装修房在二手房市场的大比例出现,说明存在更多的是刚性需求和改善型需求,此时市场基本已无多余的水分。

    最后,笔者想强调,房地产本身具有居住属性,这是其主要功能;但是,随着社会经济的发展,尤其是市场经济的高度发达,结合货币、位置、产业等多个因素,房地产逐渐增加了金融投资属性,而且这种属性正在慢慢超越居住属性,金融投资属性是全球成熟房地产市场的时代趋势,长远来看不可逆转。在当今时代,我们既然选择置业,就要从投资的角度去践行,高抛低吸是市场亘古不变的真理。

    撰文:张翔

    审校:刘满桃

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