第一太平戴维斯：2016年第四季度广州房产市场概述

广州优质零售物业市场

2016年1-11月，广州市社会消费品零售总额达人民币7955.8亿元，累计同比增长9.0%，增速比第三季度上涨0.4个百分点。

第四季度，广州优质零售物业市场迎来坐落于天河区珠江新城的新项目试营业，为市场带来约9.2万平方米的新增供应；2016年广州优质零售物业的总体存量已超过455万平方米。

第四季度，全市主要优质购物中心首层平均租金水平为人民币每平方米每月671.1元，环比微跌0.3%，同比微升0.4%；在零售商业寒冬和多项目供应的竞争环境中，业主软化租金立场并给予一定租金优惠吸引品牌租户。

本季度，全市主要商圈优质购物中心整体空置率环比下降0.4个百分点，至3.5%的水平，同比亦下降0.6个百分点；业主采取积极措施提升商场入驻率，通过调整楼层业态配比，布局体验式店铺，创新购物体验，吸引客流驻足消费。

市场展望

由于多个购物中心延迟开业，2017年广州优质零售物业市场将迎来高位供应。多个位于非核心商圈的购物中心将于今年开业，商家继续开拓非核心市场并吸引更多品牌进驻，这将有助于提升零售物业市场整体质量。

优质品牌租户对非核心市场商业项目保持谨慎，预计2017年广州优质零售物业市场租金将承压，空置率也将有所升高。

购物中心将继续在业态组合和租户选择方面做出创新，丰富消费者购物体验。

广州甲级写字楼市场

第四季度，广州甲级写字楼市场继续迎来四栋新项目交付使用，新增供应面积逼近33.4万平方米。

全市空置率环比上涨2.2个百分点，至13.8%的水平。租金则环比保持稳定，至人民币每平方米每月154.8元。

越秀区租金环比下降0.3%，为人民币每平方米每月119.3元；空置率环比微降0.3个百分点至7.4%；

天河北区域租金环比微降0.2%，为人民币每平方米每月155.4元；空置率环比上升0.6个百分点至3.1%；

珠江新城租金环比微升0.2%，为人民币每平方米每月174.8元；空置率环比上升1.4个百分点至15.3%；

琶洲区域租金水平保持稳定，为人民币每平方米每月116.3元；受新项目入市影响，空置率环比上升7.9个百分点至35.6%。

市场展望

广州甲级写字楼供应量在2016年迎来高峰，较大空间的租金优惠力度使新项目在预租期间表现良好，市场吸纳能力强于预期。

今年甲级写字楼供应将缩减，开发商压力有望得到缓解，预计全市空置率及租金将保持稳定。

知名民企及金融类企业将支撑珠江新城板块写字楼需求。琶洲区域亦将迎来新项目供应，吸引更多知名电商企业和互联网/通讯相关类企业选择落户，这将有效加速片区发展。

广州住宅销售市场

2016年10-11月，广州九区一手住宅成交量为193万平方米，月均成交量环比上升14.2%，同比上升31.7%；

2016年10-11月，广州九区一手住宅成交均价为人民币每平方米19,828元，成交均价环比下跌2.9%，同比上升14.9%。

10-11月，中心城区[中心城区：越秀，荔湾，海珠，天河，白云]成交均价环比上升4.6%至35,575元/平方米，同比上升11.2%；而总成交量接近38.7万平方米，月均成交量环比下降22.6%，同比上涨16.1%；

10-11月，市郊区域[市郊区域：番禺，花都，南沙，黄埔]成交均价环上涨8.8%至15,990元/平方米，同比上升23.7%；同期，总成交量逼近154.5万平方米，环比上涨29.6%，同比上升36.2%。

市场展望

广州住宅市场较为健康，楼市限购政策和管理措施对住宅销售市场将产生一定影响，住宅市场正处于良性调整期，成交速度或将放缓。

火热的土地市场或对购房者的心理预判产生一定影响，中心城区住宅市场将保持坚挺。城郊区域住宅项目售价相对较低，且受益于轨道交通建设，市场将继续向好发展。

广州住宅租赁市场

第四季度，广州服务式公寓租金环比下降1.2%，录得人民币每平方米每月209.8元；入住率水平为88.0%，环比上涨5.5个百分点。

本季度，广州高端住宅租赁市场租金环比上涨0.6%，录得人民币每平方米每月153.1元；入住率水平为88.8%，环比下降6.3个百分点。

市场展望

写字楼强劲的吸纳能力在一定程度上活跃租赁市场。年轻就业者对高品质经济型住房的需求带动中端公寓市场不断发展，高端公寓板块则通过给予一定优惠以保障稳定的入住率。