第一太平戴维斯:2016年第三季度广州房地产市场回顾

观点地产网

2016-11-30 10:04

  • 1-8月,广州市九区一手新建商品住宅总成交量达605万平方米,同比上涨17.6%。成交均价为每平方米人民币18908元,同比上升11.3%。

    “业态转型”为广州零售商业市场注入新基因

    在电商冲击下,消费者购物习惯发生改变,实体商业竞争加剧。在实体商业遇冷的环境下,购物中心想方设法通过扩充业态,打造独有的亮点吸引客户群。购物中心的功能已不仅仅局限于购物,更包括了演出、展览、推广活动等各种休闲体验。

    被称为“千年商都”,广州市第三季度社会零售品消费总额同比增幅位列一线城市首位。面对零售商业寒冬期,广州购物中心亦积极进行业态调整以吸引客流。广州优质购物中心体验式业态占比从2016第一季度的32.2%增长到第三季度的35.6%。其中,传统零售业态下降2个百分点至65%,而餐饮业态则上升3个百分点至27%。部分购物中心引入了迷你剧院、海洋馆、VR真人游戏等新兴业态,为消费者带来更丰富的消费体验。

    新兴业态有望成为未来购物中心的主角,尽管其承租能力比传统零售业态低。因此,如何平衡购物中心收益,将人流转化为购买力,带动购物中心的消费需求,将是促进购物中心未来发展的核心要求。

    穗住宅调控政策相对轻微,强调严格执行限购

    本季度,受多个热点城市相继出台楼市调控政策影响,整体房地产政策环境趋于紧张。广州市政策调控轻微,强调严格执行现有限购政策,并将首套住房公积金贷款比例由20%提高至30%。同时,政府相关部门表示将加大力度规范房地产市场秩序,维持广州市房地产市场平稳健康发展。

    第三季度,广州市住宅市场保持高热。1-8月,广州市九区一手新建商品住宅总成交量达605万平方米,同比上涨17.6%。成交均价为每平方米人民币18908元,同比上升11.3%。新政在一定程度上将影响购房者的心理预判,住宅市场成交节奏有望放缓。

    写字楼市场简报

    概述

    广州甲级写字楼市场持续放量,本季度有两栋新项目、27.8万平方米新增面积建成交付。

    本季度,广州市甲级写字楼市场迎来两栋新项目交付使用,带来约27.8万平方米的新增供应面积。

    全市空置率上升至11.6%的水平,环比上升0.8个百分点。租金则环比略降0.2%,至人民币每平方米每月154.9元。

    越秀区租金环比微涨0.2%,平均为人民币每平方米每月118.6元,空置率环比下降1.6个百分点至7.7%;

    天河北区域租金环比下降0.5%,至人民币每平方米每月155.7元,空置率环比上升0.3个百分点至2.4%;

    珠江新城区域平均租金和空置率水平保持稳定,平均租金为人民币每平方米每月174.4元,空置率为13.9%;

    受新项目入市影响,琶洲区域租金环比下降2.0%,至人民币每平方米每月116.3元,空置率环比上升6.9个百分点至27.7%。

    市场综述

    得益于新项目较长的预租期和珠江新城甲级写字楼市场稳定的吸纳能力,广州市甲级写字楼市场保持良好的入住率。第四季度,广州甲级写字楼市场将迎来4栋物业共计42万建面集中交付,预计全市空置率将受到一定影响,尤其是琶洲区域。

    第三季度,珠江新城和琶洲区域各迎来一栋甲级写字楼竣工交付使用,分别为广州甲级写字楼市场带来22.0万平方米和5.8万平方米的新增供应,全市甲级写字楼总体存量将推高至439万平方米。全市空置率环比上升0.8个百分点至11.6%。

    第三季度,全市甲级写字楼吸纳量超过21.3万平方米,同比增长48.6%。受到高质量写字楼供应及成熟的办公氛围利好影响,珠江新城占据全市88.7%的甲级办公楼需求。国内知名企业及金融、服务类企业构成甲级写字楼市场租赁主力。

    本季度,全市甲级写字楼租金环比下降0.2%,为每平方米每月人民币154.9元。由于琶洲区域的交通通达度及商业设施仍待完善,同时区域内密集的新增供应给市场带来竞争压力,促使业主通过租金优惠吸引租户,从而拉低了全市甲级写字楼租金水平。

    天河北

    天河北区域租金环比下降0.5%,为人民币每平方米每月155.7元,空置率环比上升0.3个百分点至2.4%。

    本季度,天河北吸纳量较上季度有所下降。但受益于便捷的区位优势和成熟的商业氛围,入住率水平位居其他商务区之首。

    珠江新城

    珠江新城平均租金和空置率均保持稳定,平均租金为人民币每平方米每月174.4元,空置率为13.9%。

    本季度,珠江新城迎来一栋写字楼交付使用,为甲级写字楼市场带来22万平方米新增供应面积,珠江新城总体存量将推高至235万平方米。珠江新城的建设步伐将逐渐放缓,未来新增供应项目大多远离中轴线。

    越秀区

    受益于新项目良好的入住率,越秀区租金水平环比上升0.2%,至人民币每平方米每月118.6元。空置率水平则环比下降1.6个百分点至7.7%。

    琶洲

    琶洲区域平均租金环比下降2.0%,至人民币每平方米每月116.3元,空置率环比上升6.9个百分点至27.7%。

    本季度,琶洲区域迎来一栋甲级写字楼交付使用,为甲级写字楼市场带来约5.8万平方米新增供应。虽然该区域目前的写字楼入住率水平不尽如人意,但政府对琶洲区域发展的扶持将加速本区域写字楼市场的发展。

    市场展望

    第四季度,广州甲级写字楼市场将迎来多栋物业集中交付,新增供应将达到42万平方米。大规模的集中供应预计将会在一定程度上推高全市甲级写字楼空置率,整体租金水平将继续承压。开发商亦将给予一定租金优惠以提高项目吸纳能力,特别是对于大面积租户。

    珠江新城区域写字楼吸纳能力将继续位居广州商务区域榜首。下季度,琶洲区域将迎来两栋新项目建成交付,区域市场将快速发展。IT和电商类相关企业将支撑琶洲区域写字楼市场需求。

    商铺市场简报

    概述

    第三季度,广州优质零售物业市场迎来一间约2万平方米的购物中心开业。

    2016年1-8月,广州市社会消费品零售总额达人民币5660亿元,同比累计增长8.5%。

    本季度,广州优质零售物业市场迎来一栋优质购物中心的开业,为市场带来约2万平方米的新增供应,推高全市优质零售物业总体存量至445万平方米。

    全市主要优质购物中心首层平均租金水平为人民币每平方米每月649.2元,环比微涨0.1%。

    全市主要商圈优质购物中心的整体空置率环比下降0.5个百分点,至3.9%。

    市场综述

    2016年1-8月,广州市社会消费品零售总额累计同比增长8.5%,达人民币5660亿元,增速比第二季度上涨0.1个百分点。广州零售消费增速保持在一线城市首位,比深圳高0.5个百分点。

    其中,批发和零售业增速比第二季度提高0.1个百分点,住宿和餐饮业增速下降0.7个百分点。

    市场供应

    本季度,一家购物中心入市,为市场带来约2.0万平方米的新增供应,推高广州市零售物业存量至445万平方米。第四季度,广州优质零售物业市场将迎来2栋优质购物中心试营业,继续为市场带来近13万平方米新增供应。

    位于越秀区的捷登都会于本季度开业,其由地上七层及地下两层构成。受到北京路成熟商业氛围辐射,捷登都会定位于中端消费群体。捷登都会由多种租户类型组成,分别有餐饮-翠华餐厅,电影-飞扬影院,零售-H&M等品牌,体验式业态占比较高。

    租金水平

    第三季度,全市主要优质购物中心首层租金水平为人民币每平方米每月649.2元,环比略长0.1%。核心商圈首层租金环比下降0.7%,非核心商圈受到轨道交通建设及社区居住氛围日渐成熟的利好因素影响,录得首层租金环比上升0.7%。

    面对零售商业市场寒冬,业主通过创新购物体验,推出更多消费体验或活动吸引消费者眼球。本季度,全市主要商圈优质购物中心的体验式业态占比达35.6%,环比上升0.2个百分点。

    本季度,全市主要商圈优质购物中心整体空置率环比下降0.5个百分点,至3.9%。部分优质购物中心租户调整幅度较大,租户类型更显多样化,使得购物中心整体入住率得到提升。然而,越秀区新入市项目仍处于培育期,本区域的空置率有明显上升。

    零售商信息

    购物中心持续进行自身品牌结构调整,体验式业态和快时尚品牌继续扩张,部分拓展信息如下:

    - Tutuanna于天河城开出广州首家门店,店铺面积约为80平方米。

    - 国际卡通形象品牌Line Friend于正佳广场开出广州首家门店,总面积超1000平方米。

    - 纯电动汽车品牌特斯拉于丽柏广场开出广州第四家体验中心,店面面积约为170平方米。

    市场展望

    第四季度,琶洲和珠江新城均将迎来一栋购物中心试业,分别对提升琶洲区域商业氛围及丰富珠江新城购物中心品牌多样性有利好影响。

    2016年第四季度,新兴商圈有望迎来两栋优质零售物业试营业,预计将带来近13万平方米的零售面积。

    新增供应将在一定程度上活跃广州优质零售商业市场,但同时亦会加剧市场竞争。预期下季度广州优质零售物业市场将承受一定租金压力,空置率也将有所上升。在传统零售业态受到冲击的背景下,业主将更加注重引进多样化的租户,增加消费者的购物体验。

    住宅市场简报

    概述

    第三季度,广州新建住宅市场保持稳健,整体一手住宅成交均价上涨。

    . 2016年第三季度,广州九区一手住宅成交量接近254万平方米,环比下降6.7%。

    . 第三季度,广州一手住宅成交均价上涨明显,环比上涨11.6%至人民币每平方米20456元。

    . 中心城区1成交均价为人民币每平方米34150元,环比上涨17.2%;成交量累计约75万平方米,环比下降3.8%。

    . 市郊区域2成交均价达到人民币每平方米14715元,环比上涨5.2%;成交量累计超过179万平方米,环比下降7.8%。

    (中心城区:越秀,荔湾,海珠,天河,白云;市郊区域:番禺,花都,南沙,黄埔)

    市场综述

    2016年第三季度,广州市GDP同比增长8.1%,较同期全国GDP增速高出1.4个百分点。受调控政策影响,全国房地产投资增速有所放缓。其中,广州市房地产投资保持可观增速,同比增长12.3%,增速较二季度高出1.2个百分点。

    土地竞拍市场持续活跃,土地出让金屡创新高,影响购房者对市场的预判。此外,超过20个城市启动了新一轮楼市调控,以降温楼市。

    广州楼市调控力度轻微,包括首套房公积金贷款比例由20%提至30%、房屋预售管理措施及土地拍卖市场准入标准等。

    第三季度,广州九区一手住宅成交量接近254万平方米,环比下降6.7%,同比上升25.0%。同期,九区一手住宅成交均价上涨明显,环比上涨11.6%至人民币每平方米20456元,同比增幅为13.1%。

    本季度,中心城区住宅市场依然强劲,高端住宅成交活跃,助推成交均价涨至人民币每平方米34150元,环比增幅高达17.2%。同期,中心城区一手住宅成交量为75万平方米,环比下降3.8%。

    得益于区域通达性的提高,城郊区域以相对较低的房价吸引刚需购房者的置业需求。本季度,城郊区域一手住宅成交量达179万平方米,环比下降7.8%。一手住宅成交均价为人民币每平方米14715元,环比上涨5.2%。

    高端住宅市场

    本季度,广州市新建住宅市场处于高温期,全市高端住宅成交市场也较为活跃。第三季度,成交均价为人民币每平方米60,491元,环比、同比分别上涨6.3%和17.6%。其中,高端住宅成交均价录得人民币每平方米75,881元,环比上涨7.3%;中高端住宅成交均价录得人民币每平方米46,811元,环比上涨5.5%。

    成交均价超过人民币每平方米3万元一手高端住宅的成交均价和成交量持续上涨。成交价格环比上涨0.5%至人民币每平方米60,279元;成交量大幅增长70.8%,累计接近68万平方米,共计成交5,472套单元,较上季度增长82.8%

    市场展望

    广州及多个热点城市出台调控政策,这将影响购房者对未来市场的心理预判,因此广州住宅市场成交节奏有望放缓。

    中心城区由于条件成熟,吸引投资及刚需置业者。然而,受益于轨道交通建设日益完善,未来城郊区域将越来越受刚需置业者的青睐。

    审校:徐耀辉

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