你在指责大水漫灌,其实央行教你怎么赚钱

观点地产网

2016-11-28 08:59

  • 这么多年,内地开发商的确是赚了钱的,很多人以为,开发商赚了购房者的“黑心钱”,其实是误解,开发商赚钱更多的是靠“加杠杆”。

    欧阳捷 本篇是一个纪实与感悟短文(首次尝试这种写法),我一直觉得,凡人的人生只有四个字:体验、感悟。记此文分享大家。

    日前,观点地产在香港组织了商业地产年会,带领大家走进恒隆地产、兰桂坊、太古地产、九龙仓,我们也有幸当面聆听了恒隆地产董事长陈启宗先生的精彩分享,陈先生是一个非常大度睿智的人,经历了香港多轮的房地产周期,已经很有些波澜不惊、荣辱释怀了。

    掉队的香港开发商

    陈先生开门见山的第一句话就是:“香港的房地产商是过去,你们是未来”。

    这句话体现了陈先生的大家风度,但也残酷地说明了一个严峻事实,那就是,在房地产市场赛跑中,香港房企集体掉队了。

    我们过去曾经仰望的香港开发商几乎都已经落后于内地TOP10房企,看看香港10大房企2016年上半年的营业额:

    这些营业额均包括香港的项目营收,有的甚至主要是香港收入,虽说只是半年业绩,但已经很说明问题了。

    不提千亿房企,20强房企也几乎不输于港企,今年的最低门槛大致在650亿元,而且今年还在以60%以上的平均增速在增长,香港房企两位数增速的很少,有的甚至下降,无怪乎陈先生说“你们是未来”。

    “你们来香港学习是错的,陈诗涛(观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长)不该带你们来的(笑)。想想看,过去这么多年,谁在内地赚了钱?香港企业都没赚很多钱,我们也没有很多,收租多了一点,每年40多个亿吧。其实是内地房地产商赚了很多钱, 20年前他们在哪里呢?找得到吗?相比香港企业,都是很小很小的企业”。

    陈先生的话其实也有点“万千滋味在其中”的意思。眼下国内中小房企渐渐退出地产江湖,香港房企也在退出或停步不前,而一些“很小很小”的房企现在成了500亿元、数千亿元的大型房企,把原来很大很大的香港企业甩在后面,为什么呢?

    杠杆赚钱才是硬道理

    在座的一位同行直言不讳道出了其中的奥秘:“内地房企高杠杆、高负债,你们香港房企不敢借债”。其实,看破不一定要说破哦(笑)。

    这么多年,内地开发商的确是赚了钱的,很多人以为,开发商赚了购房者的“黑心钱”,其实是误解,开发商赚钱更多的是靠“加杠杆”,正如我们8月14号的微信稿“资金泛滥时代,重资产就是最好的资产?!”,文中的意思是:买了住宅的购房者是赚了钱的,买了一线城市的还是赚了大钱的。

    美国著名的财务模型——杜邦公式很好的诠释了为什么开发商能挣到大钱。

    公式一拆解,就很清楚了,其实房企销售净利润率并不高,上市公司大致在10%左右,前几年高的时候也只有15%左右,国内有一些像恒隆这样精致做产品的企业,销售利润率是比较高的,但现在几乎没有哪个公司能做到20%以上了。

    资产周转率意味着让钱生钱,这与工业企业一样,有些人赚的是辛苦钱,卖猪的一天跑两趟、每趟拉一头猪来卖,虽然起早贪黑,但用同样的钱,就比别人一天只卖一头猪多赚两倍的利润。

    很多人质疑未来房地产开发还能不能高周转?看看杜邦公式就知道,任何时候、任何行业都逃脱不了这个杜邦模型,高周转当然就是其中的一种赚钱模式。

    开发商其实也不容易,白加黑、五加二,没个歇息,只有到春节的时候,跟着民工放假,也不过十来天的时间,遇上有的项目赶工,春节也不见得能歇歇,房企人赚的也是跟民工一样的辛苦钱,有的还是有命挣、没命化的钱。

    而财务杠杆比率就是高杠杆了,其实就是借别人的钱、干自己的事。比如说,你用自己的10万元去炒股,利润率20%,只赚了2万元。如果你借40万元,还是20%的利润率,一年就能赚10万元,假设年利息是8%,还掉40万元的本金和3.2万元的利息,还剩6.8万元,对应自己的10万元,利润率就变成了68%。

    今年初的时候,央行行长周小川先生说“居民部门加杠杆的逻辑是对的”,很多人不理解,说重庆市长黄奇帆先生说“加杠杆会导致金融风险”,认为两个人在PK,有人不敢加杠杆,错失了良机。其实,周行长是给大家指出一条赚钱的明道,像开发商一样用杠杆买房,来避免在货币超发下的财富损失。

    听周行长的话,在今年买了房的都是赚了钱的,虽然也有在8、9月的市场高点买房的,只要相信中国经济持续向好,调控只会让房价涨慢点、不会让房价跌下去,最终还是都会赚的。

    陈先生说:“香港过去的经验是:每一个低谷都比前一个高峰之前的高峰还要高”。的确,2008年,香港的房价虽然大跌,但比1998年危机之前的1997年高的多,去年房价又跌,但也比2008年之前的2007年高的多。

    谁在用杠杆?股市、债市、期货都是用杠杆的,金融大鳄也是用杠杆的,这几年跑得快的房企也是用杠杆的,高杠杆让个人、企业、城市甚至国家的财富和实力两极分化愈演愈烈,让钱生钱尤其是让别人的钱帮自己的钱生钱!借鸡生蛋、借风使船、借尸还魂,房企跑得快全靠钱来借。

    没多少钱的人怎么办?以小博大滚雪球是钱生钱追赶财富的唯一办法,前提是杠杆适度,杠杆下的现金流不能断!你不能让自己倾家荡产。

    香港开发商经历了1998年、2008年金融危机,学会了账上始终保持充沛的现金流。但是账上的钱不生钱,就像中国老太太把钱存在银行里,资产周转就慢了。恒隆手握大把现金、多年不借债,这显然也是恒隆崇尚的毛泽东主席当年自豪地宣布新中国“既无内债、也无外债”,不过,陈先生说,现在账上也开始用了一点点小杠杆。

    商业地产只能做范冰冰

    “你们今天来香港是学失败之道的,又是对的”。

    陈先生讲到恒隆过去失去的机会、犯过的错误,显得既轻松又自信。“香港的房企都没有跑赢内地的房企,因为控制风险,没用杠杆,失去了最好的发展机会”。虽然错失了内地的很多发展机会,但是,新机会永远层出不穷。

    他对国内购物中心的未来前景还是非常看好的:“有人说这个行业太拥堵了,但是我不同意。范冰冰会没有人想娶吗?你只要做到范冰冰就可以了,就不会有问题”。

    数数看,喜欢范冰冰的开发商大老板还真的不是少数,看看楼盘广告就知道,送给范冰冰房子的开发商大概有一打了,陈先生或许没送,因为他有点“自恋”地认为自己的恒隆就是天生丽质的“范冰冰”。“好的婚姻是你要我、我也要你,恒隆需要客户,客户也需要恒隆”。可范冰冰结婚了吗?(笑)

    恒隆的项目品质的确做得非常好,不过,运营也要好才行,正如陈先生所说:“商业地产一定要做到头两名,其他做不好的只能关了,市场份额就分给前两名了,第三名都不行,因为第一名的业绩比第二名多很多,第三名的业绩比第二名差很多”。

    当然,商业的本质就是竞争!在一个商圈里,你死我活的事是再常见不过了。未来每个小城市、每个商圈只有前两名,其它的大型商业或将难以为继。

    资本市场喜欢谁?

    在与陈先生互动的交流时,观点主持人很照顾我,把最后一个提问的机会留给我,我就很认真地提了两个问题:

    一个是,如何看待李嘉诚先生去英国大举投资的问题?陈先生很机敏,问在座的大家怎么看,有人说因为不赚钱了,有人说因为反腐,他笑着说:“你懂得,此时不走,更待何时”。其实,看得出来,陈先生是顺着大家的话说,在我看来,他并没有把最深层的原因和他的真实想法说出来,显然,大家都是同行,是不便评价的。

    另一个问题是:如何看待商业地产巨头美国西蒙和澳洲西田的发展模式?陈先生似乎对西田的财务状况并不十分认可,他觉得他们负债率高,利息一旦提升就有风险。看来,香港开发商对高杠杆的恐惧深入骨髓了。

    对我们的警示是:明年国内的实际利率很可能会提高,手头现金流不足的房企可要当心了。

    陈先生认为:上个世纪70年代,是美国时代,美国是最好的国家,中产阶级非常多而高端人士很少,底层的人也很少,因此商业主要是为中产阶级服务为主的,没有太大的差异。西蒙模式是美国时代的产物,现在美国已经是非增长的市场,增长速度是中国的1/3,购物中心不会再扩张了。现在,“西蒙主要在做收购,这几乎是唯一的办法,把好的留下来,把差的卖出去”。这样才能保证收益增长和市值提升,显然这是市场完全饱和的环境下的商业之道,想想香港其实也是一样,要么不断完善充实自己、要么收购改造升级,没有别的。

    而中国还在增长,每年新开业300多个购物中心,对于中国这个还处于战国时期的商业地产来说,还有近十年的发展期,现阶段企业的发展更多靠资产的扩张,中国很大,城市很多,美人更多,每一个城市都可以有一个范冰冰。

    当然,一二线城市的市场空间就更大,就像香港一样,既可以有张柏芝,也可以有赵雅芝。

    很多人特别是资本市场的人可能觉得三四线城市的商业不好做,其实未必,三四线城市反而缺乏购物中心,那里的年轻人、小孩子甚至老年人也需要一站式全业态的购物中心,那里的购物中心覆盖的人口更多,客流量更大,业绩也不差。常州市城南的新城吾悦广场也是“范冰冰”,年客流量超过1600万人次,投资回报率可以达到10%了,如果做REITS,相信在“钱多、资产荒”的时代,资本不会放过这样的好资产的!

    在主持观点地产论坛嘉宾对话时,我问另一个陈先生(陈锐彬先生,瑞銀董事总经理、大中华区房产酒店及休闲行业主管),有两种模式,您投钱投哪个?

    欧阳捷:昨天我们参观恒隆,听了陈主席谈到恒隆的心得,他谈到自己曾经的失败案例和教训,把这些东西坦诚的公布给大家,这个人非常值得敬佩。他谈到投资的速度比较慢,不负债,但是慢节奏,最后没有跑过万达这种高负债的。从投资的角度来看,您看好哪种模式或者两个都不看好?

    陈锐彬:当然看发展快的,恒隆是非常优秀的企业,做产品需要这样的企业。但横向比较,1972年上市的这么多家公司中,跟他同时上市的有长江、恒基、新鸿基等熟悉的企业,恒隆的规模确实比大家小很多。

    欧阳捷:您一定会买发展快的股票?

    陈锐彬毫不犹豫地:对。

    新兴海外市场能去吗?

    有人问:怎么看庞大的印度市场?跟印度企业签了一单合同,但不确定能不能真的做?

    陈先生很开心地笑:“现在很多企业觉得国内难做,都想搭乘一路一带的顺风车”,的确,到欧洲、东南亚国家去投资,顺便输出产能,既争取了国内政府的支持,又受到外国政府的欢迎,甚至很容易就可以见到外国总统,比如毛里求斯、斯里兰卡,但其实外国的月亮不一定圆,至少大多数一路一带国家的月亮不比中国的圆。

    陈先生说他每年跑印度七八趟,但他并不看好印度的市场,认为印度人不讲信用,说是一回事,做是一回事,法律又是一回事。而且他们也很腐败,印度总理突然宣布废除500和1000卢比钞票,就是出于反腐的目的,可见印度的腐败到了什么程度。

    我在飞机上碰到一位500强美国化工跨国公司的亚太区总裁,刚好也问到这件事,他印证了腐败应该是废钞的最大动因,他说很多腐败官员的大钞很多,但是莫迪让那些持有大钞的人要么浮出水面(到银行换钞),要么让贪腐变成无果。

    陈先生笑得很狡黠、回答很风趣:“你是一个超人,超人太少了,希望你能成功”。

    我在想,既然这样,陈先生自己每年还去印度这么多趟干什么呢?这是一个耐人寻味的问题,提出一个好问题会启发更多的好问题,遗憾的是,陈先生没有回答,也许,不想回答的问题才是真问题吧!

    撰文:欧阳捷

    审校:刘满桃

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