揭秘买入英伦地标背后低调的国际金主

观点地产网

2016-11-08 16:02

  • 从2001年到2016年的对英投资中,中东投资者一直表现稳健,北美投资者走势和英国地产的经济周期几乎一致,亚洲投资者(包括经济腾飞的中国在内)对英投资一直呈上升趋势。

    傅士鹏 如果你有兴趣想搞清楚伦敦各个地标背后的所有人,你会惊奇地发现伦敦大部分知名地标都已经不是英国人的了。伦敦金融城最具代表性的地标建筑“小黄瓜”现在归属巴西亿万富翁Joseph Safra;卡塔尔主权基金拥有伦敦第一高楼“碎片大厦”(the Shard);西伦敦知名历史遗迹巴特西发电站正由马来西亚财团出资开发重建,新加坡淡马锡控股、法国保险公司AXA、加拿大财团PSP和不列颠哥伦比亚省投资管理公司正在共同开发未来伦敦金融城第一高楼22 Bishopsgate。为什么英国人自己不持有伦敦地标建筑?又或者为什么世界各国的投资者都这么青睐英国地产?

    伦敦未来的天际线

    从2007年到2015年,非欧盟投资者对英国投资交易额从52.7%上升到82.5%

    图为RCA统计的过去15年里非欧盟国家对英国地产投资的走势变化,蓝色为中东,黄色为北美,绿色为亚洲,我们可以看到从2001年到2016年中东投资者一直表现稳健,北美投资者走势和英国地产的经济周期几乎一致,亚洲投资者(包括经济腾飞的中国在内)对英投资一直呈上升趋势。

    我们首先从北美、中东、亚洲三个区域分别看看这些地方的投资者都在英国投资了什么?

    北美

    北美两国对英国地产的投资策略非常不同,以养老基金为代表的加拿大投资者倾向于投资并长期持有英国资产,而以黑石为代表的美国投资者擅长机会型投资,快进快出迅速获益。北美投资者从2001年开始至今已经在英国投入了超过998.5亿英镑,是三个地区里对英国投资最多的区域。

    2016年以来北美投资者在英国投资的几个主要项目包括:加拿大养老基金投资公司(CPPIB)投资3.25亿英镑买下伯明翰Grand Central购物中心;脱欧公投后美国Wells Fargo银行迅速投资3亿英镑买下金融城写字楼33 King William Street作为其新总部;高盛4亿英镑买下瑞典财团出售的伦敦地产资产包。

    以美国最具有代表性的投资者黑石为例,黑石从2011年开始到现在对英国地产市场直接投资了171个项目,总投资额为72.7亿英镑,占美国对英地产总投资的12%,主要投资包括伦敦金融城办公综合体项目Devonshire Square和Broadgate,伦敦市中心的办公楼Adelphi。另外黑石还间接投资英国地产,通过旗下的物流地产投资机构Logicor投资英国物流产业,目前拥有600多个物流物业,占地面积达到1300万平方英尺,还通过旗下学生公寓公司Victoria Hall持有英国11个城市的学生公寓物业,总共拥有7000多个学生床位。

    美国Wells Fargo银行于脱欧公投后迅速在伦敦买下办公楼并将其重新改建,图为大楼效果图

    中东

    中东投资者通过石油迅速积累财富之后,就选择把钱投资在英国地产来分散风险,中东投资者一开始时倾向于投资伦敦最奢侈最优质的资产,如卡塔尔财团投资开发的豪华住宅海德1号,阿布扎比皇室持有的位于Mayfair核心区的Berkeley Square地产,沙特财团Olayan持有的骑士桥物业(Knightsbridge)。但最近几年中东投资者策略有所转变,开始更多地投资长期稳定的资产,如科威特财团St Martins投资17亿英镑买下了位于伦敦塔桥附近的办公楼综合体More London,卡塔尔投资局投资5.57亿买下了伦敦奥运村并要讲其改造为公寓进行出租。除了主权基金之外,中东的私人投资者出于避险和保值考虑在英国也非常活跃,买下了许多伦敦市中心的豪华公寓。即便如此,中东财团从2001至今在英国的投资额323.6亿英镑只占到北美地区投资额的三分之一。

    以卡塔尔投资局(QIA)为例,卡塔尔投资局从2011年开始到现在对英国地产市场直接投资了29个项目,总投资额约为73.3英镑,占整个中东地区投资额的23%,超过了黑石72.7亿英镑的投资额。卡塔尔投资局旗下拥有大量伦敦地标:哈罗德百货(Harrods)、碎片大厦(the Shard)、金丝雀码头金融城(Canary Wharf)、切尔西营(Chelsea Barracks)。

    图为哈罗德百货和金丝雀码头金融城的夜景

    亚洲

    由于亚洲国家特别是中国近十几年来的经济腾飞,亚洲投资者成了英国房地产市场增长最迅猛的一股力量。最近几年对亚洲整体投资份额贡献最多的便是中国投资者,中国投资者在过去2年仅对伦敦就投资了33亿英镑,比如中国主权基金中投从黑石手中买下了西伦敦Chiswick商务区;中国人寿3.46亿镑买下第三个伦敦写字楼Aldgate Tower;复星3亿英镑收购伦敦第二个写字楼Thomas More Square,并收购英国本土地产基金深耕市场;香港富豪郑家纯将投资84亿英镑重建东伦敦格林威治半岛;东方资产旗下的东方藏山刚在伦敦设立了办公室准备在未来三年投资9亿英镑。可以说中国从主权基金到险资到港资再到各种专业的投资机构,都已经在英国有所布局,有关一些项目的具体信息可以参考博主之前写过的一篇总结文《习主席访英一周年,这一年来都有哪些中国企业在英国投资了?》。

    从图表中我们可以看出,亚洲投资者在2010年之后增长势头非常强劲

    除了中国投资者之外,新加坡投资者在英国也非常活跃,淡马锡控股和其成立的丰树(Mappletree)在伦敦均有多笔地产投资,丰树去年刚刚投资3.65亿英镑买下曼城阿伯丁布里斯托的办公楼资产,今年又投资了5.5亿英镑拿下了位于雷丁的Green Park商务区。淡马锡更不用说,2011年到现在对英国地产投入了23.4亿英镑买下了31个资产,占到亚洲总投资额的7%,旗下核心资产包括:伦敦市中心办公楼MidCity Place,泰晤士河畔地标Blue Fin Building、住宅开发项目Bankside,和开头提到过的未来伦敦金融城第一高楼22 Bishopsgate。另外,台湾韩国日本投资者在伦敦也有不少动作,韩国养老基金NPS曾于2009年买下位于金丝雀码头的汇丰大楼,后将其出售给卡塔尔投资局收益颇丰,台湾保险公司国泰人寿也在去年斥资5.75亿镑买下了金融城写字楼Walbrook Building,日本三井不动产目前正在开发White City西伦敦住宅项目。

    淡马锡控股持有的伦敦地标Blue Fin Building

    中投持有的伦敦Chiswick Park商务园区

    那为什么英国人不自己持有呢?

    因为英国本地投资者资金体量不够,做不了这些地标项目,最后也没有国际金主这么有钱买地标。福布斯有个有意思的数据,单单中国去年一年新增了70个亿万富豪,英国全国就50个亿万富豪,还比不上中国香港的69人。好项目总得有人去做,外国投资者有钱就上了。不过这些地标英国人也都有参与,从设计、债务融资、法律、会计、到全程的建筑施工,大部分工作都是英国人完成的。只要一直有人买,自己持不持有就不重要了,重要是保证自己能一直生产出别人想买的东西,英国人还一直能搞出新的东西让别人买,这样的做法才是大智慧,有人一直买你的东西多开心。

    为何世界各国的投资者都这么青睐英国地产?

    英国(特别是伦敦)作为世界巨富park money的天堂,优势从来都是在于其对私人财产严格的法律保护,和随之而来的资产保值和流动性。一直以来,世界各国新富源源不断地来到英国,从前是中东俄罗斯,现在是中国东南亚,以后可能是伊朗越南印尼,再加上一直不遗余力投资的北美投资者,各种资本都在这里汇聚。伦敦作为一个平台型的城市,永远不用担心它缺少投资,因为伦敦金融城里通勤的银行家、会计、律师们每天在做的就是确保这套“英式体制”一直能够正常运转。而对于来自世界各地的投资者,英国从来都是不拘一格得接纳,与全球资本形成你中有我,我中有你的联系,这样的联系又更加促进海外投资者进一步拥抱透明开放的英国市场,形成了一种良性循环。

    傅士鹏 常驻英国伦敦从事中英投资

    撰文:傅士鹏

    审校:刘满桃

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