调控政策下天津土拍市场为何依旧热火朝天?

观点地产网

2016-11-18 09:18

  • 在“面粉贵过面包”的背后,是市场上供需两端对天津楼市的持续看好。

    张翔 国庆节期间,各地政府密集出台房地产行业调控政策;新政至今,一线城市依旧紧控土地供应,政府对开发商出台很多限制条件,近日北京竟出现开发商为了拿地,承诺100%自持住宅的奇葩土拍;同时,很多二线城市的房地产市场量价齐跌,并逐渐将寒意传导至上游土拍市场,一些省会城市甚至出现了因报名房企太少,取消计划内土拍的窘相。

    然而,天津土拍市场量价皆高,火热程度丝毫未减,归根结底是因其城市综合价值相对较高;同时,预计未来地方政府会出台更为严格的土拍政策,从源头上合理限制土地总价、鼓励配建。

    据不完全统计,天津市场近3个月以来频现高溢价、高总价成交地块:8月24日,融创以61亿拍得津滨大道沿线两地块,溢价率分别为176%、178%;9月29日,恒大以42.6亿拍得天津咸水沽一地块,溢价率315%;10月11日,中昂地产以10.8亿拍得天津静海一商住地,溢价率297%;10月12日,平安地产以76亿拍得天津张家窝一住宅、商服地块,溢价率99%;10月14日,万科以74.5亿拍得天津张家窝一宅地,溢价率107%;10月26日,金隅以57.5亿拍得天津空港经济区三宗宅地,溢价率分别为476%、485%、521%;11月1日,联盛地产拍得天津蓟州区一宅地,溢价率167%;11月9日,金地以47.4亿拍得天津南开双峰道地块,溢价率89.6%,预计未来售价7-10万/平米。

    同时,截止到11月14日,天津近期已挂牌津南、静海、西青、北辰四区4宗土地,合计起始出让价约96.84亿元,市场普遍认为众多房企会争相高溢价夺地。

    在“面粉贵过面包”的背后,是市场上供需两端对天津楼市的持续看好,笔者分析,主要有以下几个原因。

    一是开发商早已看透本轮政策的性质与目的,手握重金,对优质地块蠢蠢欲动。中国作为世界第二大经济体,保持经济的平稳运行至关重要;房地产业是我国社会经济发展的支柱行业之一,联动上下游诸多产业,与宏观经济的关联性极大,政府此轮调控政策的出台,是为了抑制房价过快上涨,通过限购、限贷、限房价,从供需两端发力,保持整体市场的稳定,防止房价过快上涨,防止大量信贷因杠杆过高而刺破楼市泡沫,从而引起价格大幅下跌,影响房地产业的长期健康发展。同时,2015年至今,市场行情普遍较好,不少房企自有资金充足,同时持有大量流动性杠杆,加上北京、上海、深圳近期推出严格的拿地政策和资金源审查制度,很多房企着眼于在天津等热点城市挥金如土,攻城掠地。

    二是天津此轮的限购政策对市场较为友好。很多热点城市对购房者在购房资格上规定了社保缴纳年限,限购又限贷;在贷款资质上认房认购又认贷。对开发商限总价、限售价、限配建、限资金、限开发周期。但是细看天津的限购政策,政府只是限制外地居民在市内六区及武清区购买第二套住房,并将首付款比例提高至40%;这个限购限贷政策没有完全拒绝外地居民在天津置业,不妨碍外地居民在市内六区及武清区购买首套房,也不妨碍外地居民在其他区县多次购置普通商品房;同时,首付比例提高至40%对于大部分购房者来说没有太大影响;况且,非限购区域的很多楼盘对消费者的吸引力也很大,比如说位于津南区的某教育园区就不在上述限购区域之内,品牌房企扎堆,消费者购房积极性很高。

    三是从目前的城市发展格局来看,考虑到东北地区整体经济形势对哈尔滨、沈阳、长春等传统工业城市的影响,以及全球外贸行业萎靡局面对大连和青岛这两座港口城市的拖累,目前我国北方地区在一线城市和热点二线城市的数量、质量上均与南方地区有一定差距。数据显示,2016年我国北方房价上涨较快、百姓较为热衷的投资城市仅有北京、天津、郑州、济南。在京津冀一体化的大背景下,天津作为直辖市、大型港口城市和传统经济强市,必将持续吸引大量房地产刚性需求和投资需求。

    四是天津的户籍制度、高考制度和基础设施相对较好,对于数量不断增加的中产阶级吸引力较大。相对于北京来说,落户天津较为简便,限制较少,这对整个华北地区非京籍居民的吸引力较大。天津高考的难易程度在全国范围内来说较为简单,户籍人口的大学录取率较高。天津目前拥有55所高校,其中知名高校约10余所,如:南开大学、天津大学、天津科技大学、中国民航大学等;天津目前设立三级甲等医院共17座,于数量和专业性上在全国较为突出。天津目前建有大小高铁车站约10座,坐享京沪高铁、京津城际高铁以及在建的京滨高铁所带来的巨大人口流量与资金流量;环绕在天津周围密集的高速公路网也给人们的出行带来了极大的便利;另外,天津的交通拥堵情况和私家车车牌获取的难易程度在大城市中也较为理想,尤其是和临近的北京相比。

    五是天津人口不断增长,外部需求不断聚集。近年来,我国大量年轻劳动力向东部沿海地区聚集,天津接纳了大量不同教育背景的年轻人口。据国家统计局数据显示,截止至2016年5月,天津常住人口约520万人,在数量上已经超过常住人口为500万人的广州;从2012年至2016年四年间,天津常住人口增加了192万人。这些年轻人口置业刚需旺盛,并且逐步向外围城区扩散,抬高、支撑了天津的整体房价。同时,周边很多置业需求纷纷汇集到天津进行投资。比如:北京限购范围内的投资需求和刚性需求、山东及河南等地区一些家庭为了子女高考需在津置业落户、周边石家庄和唐山等地的溢出需求等都大量涌入天津市场。

    同时,笔者也梳理了天津楼市发展的几个不利因素,希望各方能够理性看待天津市场。

    天津虽是直辖市,但是其产业政策一直不明晰,长期以来未能发展出强劲、特色的地方经济,这一点与上海、重庆、深圳等地差距明显,若是经济没有一定规模,那么就不能长久支撑一个城市高昂的的房价。天津地方上一些部门的服务意识还需要提高,否则中小民营企业很难做大做强,很难做到与城市共成长。近年来,不少外资撤离天津,这既与整体经济形势和行业发展周期有关,也与地方政府的服务意识、服务水平有关。天津与北京的地理距离较近,但在经济上的互补性不强,导致两者在各类资源上共享的少,制约和竞争的多。另外,与北京一样,天津也面临严重的雾霾问题,需要特别下决心、下功夫进行治理改善,否则长期来看会影响人口的持续导入。

    当前我国经济形势尚未完全企稳,在热点城市投资房产确实能够做到对抗货币通胀和贬值,但是不论是房地产开发企业还是普通购房者都需要研判自身风险承受能力,未来银监会和央行很可能会在资金面上出台更为严厉的监管措施,房地产企业和购房者要做好面对穿透式信贷审查的准备。近期很多热点城市纷纷执行更为严格的土拍政策,从不同方面对开发商拿地进行制约,前段时间双峰道地块在挂牌前后就出现了限制最高价的声音,未来天津地方政府有可能出台排斥性更强、筛选性更强的土拍政策。所以目前各方一定要理性看待市场的火热,切不能人云亦云,盲目跟风。

    撰文:张翔

    审校:劳蓉蓉

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