物业游戏迟来者 5000万“蚊型”IPO玩家彭磷基的祈福前程

观点网 排队半年多的祈福物业等来了上市，但经历过等待了的祈福生活上市后是否就能从此一帆风顺？

10月27日，祈福生活服务控股有限公司公告宣布，将于全球发售2.5亿股，每股最高发售价0.46港元，面值为每股股份0.01港元，股份代号3686。10月27日至11月1日期间进行认购，预期11月8日上午九时正式开始在港交所主板买卖。

算上此前的彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务，祈福将是第五个在港交所上市内地物业公司，但对比彩生活、中海物业等先行者，目前仅服务于自有12个项目581.3万平方米面积的祈福生活，资产包并没有规模优势。

同时，在行业热潮逐渐褪去的情况下，资本市场对物业公司的追捧似乎也已有所减弱，如今才上市的祈福生活，未来能否获得资本市场的认可也就有了更多的不确定性。

“蚊型”物业IPO

招股书披露，祈福生活将于全球发售2.5亿股，其中2500万股股份于香港公开发售，占总股份的10%，国际配售2.25亿股，占比90%。最高发售价为每股0.46港元，最低不会低于每股0.38港元，每手10000股，预期股份将于2016年11月8日上午九时正式开始在港股主板买卖，股份代号3686。

首次全球发售股票及资本化发行后，祈福生活将由Elland Holdings直接持有75%的股权，而祈福集团董事长及控股股东彭磷基的配偶孟丽红则独资拥有Elland Holdings。

值得注意的是，若按0.46港元每股的价格发售，此次祈福生活上市将募得最高1.15亿元。扣除发行股票所需费用及开支后，预计此次全球股票发售所得款项净额总额仅为5370万港元。

相比彩生活、绿城服务等上市时的3.78港元、1.99港元发售价和十亿左右大型融资规模，祈福生活0.46港元、5370万港元的IPO只能称之为“蚊型”。与之相似的是，祈福生活的业务规模也并不大。

虽包含了物业管理服务、零售服务、餐饮服务以及配套生活服务四大业务板块，但作为祈福集团旗下的物业公司，祈福生活各个板块的规模也仅限于自有项目，并没有获得其他开发商的住宅区物业服务管理。

观点新媒体了解到，祈福生活只向祈福自有的12个住宅区及2项纯商业物业提供物业管理服务，截至2016年5月31日合计订约建筑面积约581.3万平方米。

零售服务则包括祈福新邨及其他邻近地区营运的17个不同规模的零售店，目前总建筑面积约为10.19万平方米。

餐饮服务包括主要于祈福新邨及其他邻近地区营运的18家提供不同菜肴及富有不同餐饮风格的餐馆，目前总建筑面积约为6254平方米；配套生活服务，主要包括校外教育服务、物业代理服务、职业介绍服务及洗涤服务。

“2015年，在广东省及广州的住宅物业管理公司中，本集团所管理的住宅区建筑面积分别排名第10位及第8位。就其他服务分部而言，我们在相关行业并无重大市场份额。”在祈福生活披露的招股书第4页，观点新媒体看到了这样一段话。

但从披露的上市募集资金用途来看，终于在资本市场获得一席之位的祈福生活自然希望上市后可以借机扩大业务规模，获得更大的市场份额。

祈福生活在招股书中表示，预计募得的5370万港元资金中，将有30%即1610万港元用于收购广州省内的其他物业管理公司；1340万港元用于广东省内开设新店以扩展零售及餐饮网络，占总资金比例25%；另有20%即1070万港元用于开设校外培训新店及扩展配套生活服务。

此外，还有810万港元和540万港元则分别用于在多个网上平台上拓展分销渠道和作为一般营运资金，占比各为15%、10%。

从以往业绩来看，2013年-2015年，祈福生活的收入分别约为2.27亿元、2.37亿元、2.61亿元，毛利则分别约为0.76亿元、0.86亿元、1亿元，营运溢利各约0.42亿元、0.46亿元、0.56亿元。

截至2016年5月31日止的5个月，其收入及毛利各约为1.15亿元、0.46亿元，营运溢利0.17亿元。

“迟来者”的祈福前程

物业管理行业显示出的巨大潜力，吸引着大大小小企业先后抢滩市场。

有数据显示，连同新三板在内，内地上市的物业公司已超过20家，在港交所上市的则有四家，包括彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务，而像万科、保利、碧桂园、弘阳、富力等多家品牌房企也已在筹备分拆物业上市。

对于上市的原因，祈福生活在招股书中表示，随着经济及社会发展，人们已经拥有更高消费能力，对更高更优质的餐饮、零售、物业管理及配套生活服务需求越来越强烈，因此，祈福生活认为目前是进行业务扩张的良机。

但要实现并购其他物业管理公司、开设新零售及餐饮店以及拓展其他业务，必然涉及庞大的资本开支及开办费用，“上市所得款项能让我们在毫无现金流量及营运资金储备的压力下进行扩充计划。”

然而，从最开始的彩生活到最近的绿城服务两家物业公司的上市情况来看，此时才上市的祈福生活已错过了资本市场最佳窗口时机，成为了物业IPO的“迟来者”。

观点新媒体了解到，2014年6月彩生活上市发售的股份获得超额认购，合共100，630，000股香港发售股份，相当于香港公开发售初步可供认购的香港发售股份总数2500万股约4.03倍。

至今年7月份绿城服务正式上市时，虽然国际配售的股份获得了超额认购，但于香港公开发售的7778万股却仅获得了约47.72%的认购。

有行业人士分析指出，目前港股上市的4家物业公司中，中海物业和绿城服务整体趋势以上涨为主，但彩生活和中奥到家股价走势并不理想。“从技术层面而言，这或许是阶段性表现，但反映到业务层面，或预示着资本市场口味开始转变。”

以彩生活为例，从2014年6月上市至2015年6月，股价曾一度从发行价3.9港元涨至11.46港元，但此后却一直呈下跌趋势，至2016年10月27日收盘价为5.7港元，与高峰时期相比已下跌超过一半。

对比彩生活、中海物业等先行者，祈福的资产包并没有规模优势。在行业热潮逐渐褪去的情况下，资本市场对物业公司的信心也已减弱，如今才上市的祈福生活未来能否获得更多资本市场的认可？

与此同时，行业内大部分物业管理公司已纷纷拓展O2O、智能化网络系统等增值服务，但祈福生活的业务发展仍围绕着旗下为数不多的项目开展，且依然以传统模式为主。

对于看重物业管理公司规模、管理半径、品牌及影响力、公司发展理念等因素的资本市场而言，年收入不足3亿元的祈福生活吸引力并不是太大。

同样，在此情况下祈福生活要如何实现未来业务和业绩的增长也成为市场的关注点。

对于上市获得资金后的计划，祈福在招股书中透露，计划在2017年末开设5家新餐饮店，另外已物色及研究了5家潜在的拟收购物业管理公司。

10月26日于香港举行的发布会上，祈福生活财务总监兼执行董事梁昭坤透露，公司收购目标为拥有5万平方米以上建筑面积，并且物业价格中上水平的公司，地点集中广州及周边城市，如佛山、肇庆。

行政总裁兼执行董事孙伟刚则表示，配套服务方面正在拓展补习班、兴趣班业务，预计会成为公司未来增长动力之一，网络营销方面则将与内地电商平台合作，帮助旗下餐饮和零售拓展O2O销售。