产业地产“不知死,焉知生”?

观点地产网

2016-10-17 14:07

  • 行业风险识别是产业地产风险管理的第一步,如何有效地判别出行业潜藏的风险因子,通过适当有效的方法加以控制对园区运营管理者而言至关重要。

    杨建伟 子曰:不知生,焉知死?

    然而,对于当下的产业地产而言,却是“不知死,焉知生?”只有多从失败和危险当中吸取经验教训,才能更好地生存发展下去。

    鸿伟摩尔董事长杨建伟先生根据自身在产业地产操盘中的经验,提出了产业地产的五种典型死法,以警自我,三省吾身!

    死于政策依赖症

    产业地产因其特殊性,受国家政策影响的波动性向来比较大,任何风吹草动,都能在行业内惊起一池波澜。在实际操作中,政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。

    然而,其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性,对于行业来说属于系统性风险。众所周知,系统性风险所带来的经济损失具有不可消除性,此诚生死存亡之利害,不得不高度提防。

    死于杠杆融资

    产业地产是对资金的需求量巨大,无论是前期的投资建设还是后期的管理运营,基本以资本链条为主轴进行操作,要求企业有非常强大的资金保障和融资能力。但产业地产又是一个天生融资渠道匮乏的产业,大多数的开发商不得不出售商住配套以养园区。在土地供应越来越紧张、房地产市场遭遇寒冬的情况下,“以售养园”的模式已然不能持续,更莫说指望用很少的资金去撬动一个规模很大的项目。

    很多产业地产商高负债运营已是不争的事实,多数园区处于“短债长投”的局面——产业园区开发和运营期均比较长,回本时间短一点3~5年,长一点8~10年甚至更长,加之园区资产整体变现能力差,更需要长期廉价的资金支持。然而,就中国目前的融资市场而言,是很难支撑的。

    死于产品滞销

    产业地产的名号打响是最近一两年的事情,但产业地产的产品却存在已久,工业园区、科技园区、办公园区、生态城、产业综合体、物流基地、总部基地、孵化器、众创空间等都是其产品形态。

    与住宅地产不同的是,产业地产面向的客群主要是企业,尤其是实体企业。而近年来,我国实体经济发展不济,沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了,一方面,企业对产业地产产品的需求度降低,加上“供大于求”的市场现状,加剧了失衡状态;另一方面是产业地产市场产品同质化严重,出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡。在市场性供需不平衡和结构性失衡的双重夹击下,园区产品滞销问题已经积重难返。

    死于水土不服症

    产业地产的大规模、批量化异地复制是一个“伪命题”,因其对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高,任何一个因子的不协同都会导致功亏一篑。

    时下火热的“双创”浪潮,的确给产业地产带来利好,但收效甚微。第一,库存高企,面临去化难题;第二,实体企业景气度不振,无力消化;第三,政策利好,新进入者增多,利润被分食。因此,对于上市企业来说,大规模异地复制的噱头可以提升公司股票价值;对于非上市企业来说,可以制造噱头为上市融资、拿地拿政策做准备。但是真相,可能只能靠时间来戳穿了。

    死于政府违约局

    正常情况下,政府违约对于商业项目的运营,属于政治风险,应划归于系统性风险的范畴。其对市场的影响是偶然性的、不可抗的,但囿于产业地产资金回笼慢、与政府关系密切的特点,开发企业开辟了新的利益模式,即BT模式或BOT模式,以及目前正在探索的PPP模式。在这一系列模式中,企业和政府形成了利益共同体,政府信用关系到企业利益。

    对于一线城市甚至是二线重点城市来说,政府财政收入比较充裕,违约风险比较低,相对比较安全。然而,一线城市产业地产业态已饱和,基本没有复制扩张的空间,所以产业地产商们纷纷把目光投向了有一定发展潜力的中小城市。当经济处于下行态势时,负债运营的地方政府机构日子也不好过,房地产发展旺盛时,可以很顺利地通过卖地收入弥补缺口。如今,这条道路走不通了,导致三四线城市地方政府债务的违约率逐年攀升。而进入这些城市的产业地产商,也逐渐感觉到勒在脖子上的绳索越来越紧,渐至呼吸困难……

    鉴于以上五种产业地产“经营失败、走向末路”的死法,鸿伟摩尔董事长杨建伟表示:任何一项经营性事业都是风险与利益的共存体,因此风险管理成为运营管理的重要环节。行业风险识别是产业地产风险管理的第一步,如何有效地判别出行业潜藏的风险因子,通过适当有效的方法加以控制对园区运营管理者而言至关重要,知死而后生!

    杨建伟 鸿伟摩尔董事长

    撰文:杨建伟

    审校:徐耀辉

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