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转型轻资产 易小迪称阳光100的机会来了

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-06-15 23:08

利用去库存的能力、产品营销的能力,去对现在巨大的产品沉淀资产进行盘活,跟这些公司进行合作,这是阳光100现在很重要的发展思路和转变。

  观点地产网 最近易小迪很忙,前面与毛大庆搭手做创客,后面又与李亚鹏勾肩闯丽江。赚足了眼球之后,这个一向低调的“慢郎中”却忽然宣布,阳光100要转型轻资产。

  就在6月15日举行的阳光100与光大安石的战略合作发布会上,阳光100中国控股有限公司主席兼总裁易小迪谨慎中掩不住兴奋地表示:“阳光100的机会来了!”

  “在过去五、六年放慢了脚步,阳光100失去了一些机会,一些朋友一直认为我们应有更快的发展,更大的扩张,更高的周转。”对于曾经的慢动作,易小迪并没有否认。

  不过,在惋惜曾经失去的扩张机会之时,他称,失去上个机会却得到了未来的发展空间,“也就是说阳光100终于上市了,正好碰到房地产的第二次机会,而不只是资本扩张带来的机会”。

  6月12日,阳光100发布公告称,光大安石牵头的投资财团通过新股配售入股公司,成为持股9.03%的第二大股东。借此,两家公司在各自优势的基础上,正式宣布实行轻资产合作模式。

  易小迪认为,未来最大的机会不再是房地产增量的发展,而是如何盘活存量。而此次阳光100的轻资产模式正是要盘活这些存量的资产。

  “这个市场去库存压力和沉淀的资产比我们想象的都要大。”据易小迪的评估,一方面,这个存量是看不见的巨大资金;另一方面,这个存量是可以看得见的库存面积。

  鉴于此,易小迪发现,无论是同行还是资产公司、信托公司,他们所投资的项目都面临很大的压力,如何盘活资产,如何在现有的形势下产生效益,是大家共同的难题。

  这样的背景下,这位“慢郎中”认为阳光100终于等来了出头之日。易小迪称,阳光100的销售能力、物业增值能力和产品等核心竞争力已经成熟,此前就已经开始做出一些品牌输出的准备。

  如今,他认为在大多数同行对行业悲观并过度低估的时候,阳光100的优势就凸显了。“利用去库存的能力、产品营销的核心能力,去对现在巨大的产品沉淀资产进行盘活,跟这些公司进行合作,这是阳光100现在很重要的一个发展思路和转变。”

  用易小迪的话来说,阳光100要用自己的钱是干别的事,实现少投入多增值的目的。“用阳光100的投资和专业能力去参与别人的项目、去合作,支持别人的项目去开发或者实现价值”。

  按照目前的计划,阳光100将用光大控股等财团首批提供的50亿元资金展开轻资产投资。而当天参与发布会的光大控股和中信国安的负责人还透露,不久合作也将在各自已有的优质资产上展开,包括北京、深圳等一线城市项目在内。

  以下是阳光100中国控股有限公司与光大安石战略合作发布会的现场采访实录:

  现场提问:除了股权合作之外,光大安石这边还有50亿元的融资安排,易总怎么准备花这些钱?在具体合作项目中,光大安石是财务投资的角色,还是更复杂的角色?跟中信国安的合作能不能具体介绍一下?

  易小迪:如果说拿着50亿去买地,光大安石是不会给的,因为这个风险太大。阳光100不是纯粹简单的去代理项目,而是在项目发展的时候去参股、去投资。

  有可能很多人会参小股来操盘,也有可能做一个后期资金接受项目,但我们不会把这个项目全部买下来。也就是说,过去50亿元可以买5个项目,现在阳光100则可能会做100个项目,或50个项目,这是这个资金投资很大一个变化。

  第二个,阳光100会选择性的投资项目,主要选择有市场潜力、符合阳光100优势产品的项目,我们才会去合作,才会去购地。

  另外,在合作过程中阳光100也会有一个选择权,比如项目刚开始投资1亿或2亿元,当市场拓展以后,在公司认为项目很有前途之时,阳光100就会在未来两年或者三年内将项目卖到50亿元以上,这个钱也许会做后期投资。当阳光100有这个选择权的时候,就认为这个市场风险已经过去了。

  这就是我们的合作投资模式。可能有人会问这个做法是不是欺负别人,做好了就买,做不好就不卖。但一些公司耗费大量资金买地或买项目,如果不开工,每天都产生利息,损失也是一样大的。所以这些项目很容易谈成。

  还有一个,阳光100跟别人不同的是,我们做增值服务。也就是说,阳光100必须要知道合作公司的期望系数是多少,预期目标是多少,如果能够达成一致就进行合作,这是一个双方正向的合作,如果不能达到目标,一开始阳光100就不进这个项目。

  所以阳光100的合作方式或花钱方式是用这个钱投到别人的项目上去,而不是买项目。阳光100跟光大、中信的合作是全方位的,一方面我们希望光大买公司的股票,这个股票能够涨起来,而光大也能够分享公司未来的成长。

  另一方面,阳光100也希望进行项目层面的合作.这些项目包括光大和中信现有的项目,如果光大和中信认为阳光100有优势,就会跟公司合作,这个也有很大的优势互补空间。

  光大安石董事总经理艾渝:光大控股是光大集团在海外最大的金融投资平台,目前是光大银行的第三大股东,是光大证券的第二大股东。光大安石作为中国房地产基金排名第一的基金,累计投资已经超过60个项目,累计管理金额超过500亿元的规模。

  光大跟阳光100的合作并不是开始于今天,双方在很早在一些项目层面就进行了合作,在合作过程中,我们发现阳光100具备了高成长公司的潜质,特别看好这家公司的营销能力、服务增值能力和资源整合能力。

  比如,优客工厂、毛大庆的WEWORK以及还有李亚鹏的文化地产等内容的加入,都是光大比较看好阳光100很重要的几点,光大认为房地产到现在的下半场阶段时,反而出现了阳光100的机会。

  特别是在北京,大家拿到地就能够赚钱,但现在房子也越来越不好卖,项目越来越难做,这个时候有价值增长能力的公司就会有很好机会。

  我们开玩笑说,阳光100未来的发展方向是地产界的京东,帮助别人去库存,帮助别人去消化,赚取更多的收益,自己的生产可能会做得更小一点。未来可能是从项目层面和资金层面,光大都会跟阳光100进行全面合作。

  中信国安总裁邓斌:中信国安基金是2014年底成立的,中信国安集团是中信集团里最大的实业子公司,从去年开始这个实业子公司向金融平台开始转型,我们也是很看好易总在地产界的增值服务方面。

  中信系统有很多这样的资源,包括中信国安集团也逐步向地产和互联网金融方面的技术在拓展,所以在过去的一年中,我们跟着光大安石看了很多易总的项目。因此,未来,中信会和阳光100加大合作,包括中信地产和中信证券等有增值潜力的项目,乃至于中信在很多一线城市的项目都会跟易总合作。

  中信鼓励阳光100回归到一线城市的开发里面来,鼓励易总把增值空间做得更大,同时把轻资产的运营模式做得更大,这也是中信基金一个很好的盈利机会。

  现场提问:阳光100有没有REITs这方面的考虑?刚才易总提到会投资更多项目,这些投资项目有没有选择的标准?有这么多合作伙伴,在利润上有没有什么考虑?

  易小迪:REITs并不是我的长项,但是做房地产有很多商业街项目,也跟一些基金接触,我想REITs放松以后对商业街的运营和快速回款有很大的支持。现在商业项目最大的问题是,银行认为你的商业有风险,不理解商业投资其实风险更小,因此商业按揭比较少,阳光100希望REITs的发展能够对这一块有支持。

  在选择项目方面,第一个,阳光100会选择公司有优势的项目去合作,不是公司的优势产品是不做的。一个是我们的商业街综合体,一个是以凤凰社为代表的青年白领公寓,我们希望尽量往这两个项目去靠,认为这两类产品我们在同行业中有更快的消化能力,也有更快的盈利能力。

  在广州,清远有一个阳光100TOWN小镇项目,也就是阳光哈雷小镇项目,这个产品的价格比同区域高,销售也是同区域的第一名。只要往主力产品靠,阳光100就有能力做好。

  至于盈利模式,我认为其实这不完全取决于阳光100一家,而是取决于合作对象的需求。阳光100当然希望项目产生升值,但如果对方要求很高而项目做不了,那我们就达不到对方的目标。但是我相信大多数公司在这个情况下,期望值早就降低了。

  很多人说,把本金给我拿回来就行,或者亏一点,升值部分阳光100拿大头都行。如果这样,很可能一个项目阳光100只要投两、三亿元,就能够赚到八亿、十亿元,这样阳光100就分到了50%、60%的收益。

  很多媒体都知道,十年前阳光100跟别人进行品牌连锁,但最后只弄一个东营项目,后来就不连锁了。因为当时所有土地都在升值,你想输出品牌跟别人卖,人家为什么要把蛋糕给你分一块呢,而且每个人对自己的能力都很自信。现在是反过来了,十个公司有九个公司都是过度悲观,在这种市场情况下期望值就很低。

  未来,阳光100也会回归到一线城市,我相信阳光100青年白领,街区综合体在一线城市会卖得更好,而不仅是在柳州卖得好。问题是,以前公司没那个钱,胆子也小,即便知道一线城市这么暴涨,我们仍坚持很谨慎的投资策略,这就失去了很多机会。但是未来这个机会恰恰来了,阳光100会去一线城市进行拓展,公司的前景会非常广阔。

  现场提问:阳光100将来要做线上的销售平台,要发展一些跟社区金融,服务平台相关的一些新兴产业,这是否意味着阳光100未来要转行?第二个,新兴产业在阳光100未来的业务中会占多大比例?

  易小迪:阳光100的策略是转型不转行,离开公司的优势竞争力,光大和中信都不会跟阳光100合作,所以公司肯定是在房地产这个行业里面继续发挥加强深度和能力。在产品和服务方面,公司肯定有新的内容,不断充实核心竞争力。

  多年来阳光100的物业管理和物业升值服务都是自己坚持培养自己的队伍。因此,从今年的结果来说,公司已经做好了这个转型的准备。

  目前,阳光100的人员结构方面,开发人员只有1500人左右,而销售人员则达到是3000多人,物业服务人员更超过10000人,除了阳光100自己的物业之外,公司还接其他的物业服务。

  也就是说,在产品价值链上,阳光100一直是一个全方位服务的提供商,所以我们在物业服务、升值以及社区互联网等方面做了一些工作,但是不能说这是公司很突出的工作,毕竟过去这方面还不是公司升级的主要方面。

  我认为阳光100今天最主要发挥的竞争优势是主力产品和产品营销能力,我们在营销体系上有非常稳定并且很有经验的的销售队伍,这不是一两年能够带出来的。我们相信最重要的核心竞争力在今天这个市场上恰恰是市场最缺乏的。

  现场提问:我想问邓总和艾总,在跟阳光100合作之前有没有考虑跟其他的开发商合作,为什么选择中小规模的阳光100?在这个合作完成之后,你们会不会考虑跟其他行业内的地产公司进行合作?

  艾渝:光大安石在中国房地产市场投资已经将近8年时间了,跟其他开发商在项目层面和资金层面都有各种各样的合作,包括远洋地产、万达,其实万达上市后的第一个轻资产转型公告里就包括和光大安石签订合作。

  这次跟阳光100在上市公司股权层面的合作,相对是比较少的一种合作模式,这也反映了光大对阳光100的认可。从光大安石的选择上来讲,我们会选择像阳光100这样有很大升值潜力的公司,而像万达、万科、绿地这些公司已经做得非常好了,上升空间会更小一些。因此,从一个私募基金的角度来讲,我们会更偏向阳光100这样的公司,挖掘潜力股。

  邓斌:中信国安为什么认可阳光100这样一个公司呢?首先,中信国安的金融要寻找一个实业平台来对接,易总在资产运营方面的能力是中信跟光大在过去一年里面观察很多开发商以后选定的合作伙伴,此前合作柳州项目,也包括现在看的项目喜马拉雅项目等。

  过去我们认为阳光100是一个中型的开发商,没有过多的去关注这家公司产品,这次看下来,公司发现阳光100在重庆的产品非常有投资价值,竟然卖到了4万元一平米,79平方米的房子租赁水平跟北京一样也到了大概2万元一平方米。

  未来金融向资产证券化,或者选择开发商的时候,中信国安主要要选择一批有个性的、有未来需求并能够提升老百姓住宅需求的服务商,这样才能在里面找到资产证券化的价值。

  我们这些金融机构希望,易总打造社区环境,提升物业价值方面的能力能够在重资产项目里面得到更高的收益,能够分享到这个超额收益。

  过去发展出很多的大型地产商,像万科、万达、绿地这样的开发商。我们基金认为未来房地产的细分会越来越多,客户的需求也会越来越多样化,谁能够真正抓住客户的需求,能够提升物业价值,谁就能够拿到更高的回报。

  中信也看到了易总做的四、五个物业远远超过了市场的预期。平均房价只有六、七千元的城市,他能够做每平4万多元的销售价格,步入重庆、柳州等城市。甚至在重庆,阳光100能够达到79平方米17000到19000元一平的租赁价格,这样一个运营商回归到一线的时候,其盈利空间会更大。

  现场提问:能不能介绍下这次双方达成合作的过程是什么,合作过程中有没有可以分享的细节和故事?

  易小迪:合作从项目开始,之后无论是中信还是光大都发现阳光100有对产品产生升值的能力,同时有快速去库存的能力。

  但是在进一步合作过程中,我们老老实实说缺钱,不可能快速发展,资金是第一大资源。而在借钱的过程中,他们发现阳光100的负债率太高,就从股权方面进行一些合作。

  对阳光100来说,这次合作是共赢的,尽管公司有一些股权让利,但是毕竟对公司后续增长有帮助,降低负债率也会让上市公司的指标更好看。

  第二,这些金融机构对阳光100的授信合作有帮助,我相信这些机构一定会知道这个投资产生更大的价值,才会不断投入。我想这是合作的第一步,如果做得好以后还会有更多的授信空间。现在,我们只是保守讲这种合作方式不需要投太多钱,阳光100也会用好这50亿元,从而使公司的规模有很大增长。

  现场提问:阳光100收购了李亚鹏丽江项目的股权,还有和毛大庆合作的悠客工厂,这两件事和今天的活动有关联吗?

  易小迪:项目层面的合作也是阳光100今后要着力打造产品优势的一个方面,公司要想发展扩张,产品就必须要有竞争力。为什么在柳州这个小城市能够创造比较高的物业价值,核心就是必须要有自己与众不同的产品运营能力。

  当然,商业街区是阳光10要努力扩张的主力产品。在商业街区运营方面,阳光100既有挑战又有非常大的潜力,最大的一个问题是要租售并举,卖掉之后如何把商业街运营好,把人流做好,这面临很大的挑战,在运营方面有很大困难。

  一般的购物中心或商业街最大的模式就是,不断的招主力店或者百货店,然后开业吸引人流,再产生租金价格增长。阳光100走的则是一个相反道路,首先打造一个城市客厅,一个新的文化地标、建筑地标,然后不断做文化活动,做品牌活动,吸引人流。最后再让名牌连锁店落户,再通过运营来提高租金。

  十几年前,阳朔西街就是这样做的,阳光100通过主题定位产生人流,然后产生主力店。这是公司的运营方式和经验之一。所以这次无论是毛大庆还是李亚鹏,都是公司商业地产主要的文化名片,希望借此使商业街区有更好的竞争力。

  现场提问:香港投资者对内地房企在一线城市的土地储备很关心,包括项目开发的配比,你们未来会不会对一线城市和三、四线城市的配比有一个计划?以你的逻辑来看,你怎么看待目前一线城市和三、四线城市不同的市场机会?

  易小迪:以前的额逻辑是要考虑哪块地更好,哪块地更升值,哪块地没风险,但现在阳光100已经完全跳出这个逻辑。公司不再做投资升值的模式,做的是对已有房地产公司的项目进行盘活,进行专业合作、深入培育使项目升值,从而分享这个价值。

  我对一、二、三、四线城市的土地的态度是,哪怕前景再好我也不会去买地。公司将用光大安石给的这笔钱和上市融到的钱去盘活这些休克鱼。

  第二个,对一、二、三、四线城市的判断是这样的,阳光100不会盲目的跟风说哪里升值就把所有的重点放在哪个城市,而是会根据优势产品进行投资。

  这个跟城市没有关系,跟公司优势、产品优势和城市的需求有关系。根据我对城市的判断,规模扩张的时代过去之后,繁荣的序幕才刚刚拉开。城市也需要更新换代,都需要商业和城市配套。

  所以我觉得,阳光100的产品不限于一线城市,因为公司改变了发展思路,也获得了光大、中信的支持,未来公司不排除去一线城市分享蛋糕,很可能将来在一线城市有很多项目落地。毕竟一线城市也有一些项目在晒太阳,有一些项目在滞销,阳光100有能力让项目升值,从而去分享这个价值。

  现场提问:刚刚提到在资金和项目两个层面有合作,资金是授信方面的合作,项目方面有哪些具体方向的合作?阳光100要回归一线城市,有没有什么具体的计划和步骤方面的安排?

  易小迪:阳光100所谓回归一线城市,不是到一线城市买一块地再开发,然后再借更多的钱。阳光100回归一线城市的方式很不一样,而可能是中信现有的项目或者光大现有的项目,或者他们已经投资合作的项目,利用阳光100的优势和专业能力,我们不一定要控股,而只是参与这个价值升值分得应得的利润,这是阳光100回归一线城市的方式,跟其他公司的方式有很大不一样。

  阳光100马上会在北京、深圳有项目落地,我们可能对一些项目是小股操盘,有一些项目是投入资金。

  邓斌:可能过去金融机构只是类似于高利贷的形式出现,以债权形式给到开发商钱,但是真正没有去盘活开发商的一些存量资产。

  但是在这个过程中,在过去的几年过程中,中信系统内部的公司,信托、基金公司、证券公司手上都持有大量的房地产项目债权,尤其是在一线城市和一些其他城市比较好的位置。

  但本身作为一个金融企业,中信国安没办法把这个资产自己去处置。中信系统在整个深圳的土地储备有一千平方米,我们会拿出相当一部分存量跟易总进行合作,包括在北京。

  基金也看了很多项目,但是基金公司本身没有操盘能力,下一步可能就会跟易总一块把这些资产盘活,也帮助原来开发企业走出困境,同时也实现基金的金融收入。也不排除未来做一些资产证券化,跟阳光100合作实现双赢,地产金融加销售的转型。

  现场提问:过去十年阳光100业绩增长比较慢,去年公司提出商业街和凤凰社的转型,这个转型在业绩上有多大贡献,2015年的经营目标是什么?

  易小迪:从阳光100两个主力产品来说,盈利最高的还是商业街区,今年的盈利能力和利润率能够占到50%以上,虽然销售比例占的比例不到30%。从这个意义上来说,阳光100是更偏向于商业型的开发商。但是这次新的连锁扩张方式有可能更多偏住宅产品,类似青年白领凤凰社这个产品。

  毕竟现在更多的存量资产还是住宅项目偏多一些,这些项目如果单纯从投资价值来说是不高的,但是从盘活资产升值价值来说回报是很高的。也许这个项目本身沉淀了10亿元,我投一两个亿盘活它,我们分享一到两亿的投资收益。因此,从投资回报来说,阳光100一直坚持小投入,高效益的增长模式。

  不过,上市公司年增长目标要经过审计才能公布,但是可以说得是,到今天(2015年6月15日)为止,阳光100的业绩同比增长40%左右,今年、明年都会保持比较好的增长速度。

发稿:郭净净审校:武瑾莹

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