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直播实录:2015城市观点论坛杭州行(二)

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-28 11:28

  不断出台的新政,不断变化的市场,不断调整的策略,正是楼市的活力所在。

  4月28日上午,城市观点论坛杭州行正式开幕,探讨“新政与救市”下的杭州楼市。

  观点地产网作为论坛官方网站,将对论坛进行全程网络图文直播,敬请关注!

  专题:2015城市观点论坛杭州行

  直播实录:2015城市观点论坛杭州行(一)

  主持人:谢谢!邹洲先生的演讲,请您回坐,稍事休息。下面进入今天上午论坛的第一个圆桌对话环节:城市观点论坛中国行杭州圆桌之一。成交与供应,当市场的天平失去平衡,开发商该如何把握楼市的重心,未来杭州房地产该如何突围?本次城市观点论坛中国行杭州圆桌的主题是:库存压力与长三角城市群。我们先请出圆桌的主持嘉宾:浙报传媒地产研究院院长丁建刚先生;掌声有请丁建刚先生。

  接下来,有请圆桌嘉宾上台,他们是:

  杭州远洋天祺置业有限公司总经理付开先生;

  杭州万科营销管理中心副总经理刁玥先生;

  杭州高德置地的周浅女士。掌声有请!

  有请丁建刚先生,为我们开启今天这场城市观点论坛中国行杭州圆桌,时间是40分钟,谢谢。

  丁建刚:很高兴观点地产三年之后再来杭州。主办方给我们定了第一个圆桌会议,而且特别为杭州设定的,就是库存压力与长三角城市群。库存压力是显而易见,刚才说的邹总讲的15万多套是显性库存,特别用了“显性库存”,我们说15万是领了预售证,还有一些拿了土地没有开发,或者是拿了土地已经开发但没有拿预售证。

  另外,这个主题中还有一个关于长三角城市群。理论上来讲,杭州这个城市与杭州北翼甚至和上海没有太大的关系,比如说南京、镇江、扬州没有什么关系,和上海的关系也不太密切。主要的关系还是浙江省内,所以在杭州购房人群基本上是来自于浙江省内,偶尔有那么一两个上海的文化人士,据说巴金的女儿在良渚文化村买房子。所以,我们讨论限定在浙江范围之内。第二,刚才主办方拟了三个分话题,第一个高库存现象消费力去那儿了,第二个旅游城市的商业地产挖掘。下午还有一个闭门会议,也是我主持,我想把这个话题留到下午。第三个是民间资本与房企财务防火线,我想在座的嘉宾不存在这样的问题,李总还主持了下一场,关于民间资本和财务防火线问题。

  各位都来自一线营销老总或者是一线,我们把话题放在销售本身,包括政策、市场环境、前期产品定位、成本、客群等等,都可以讨论。比如说刚才世联邹总说到杭州的库存量在整个全中国来说其实是排在中游,特别在二线城市,比武汉、西安都少得多。但杭州有个问题是肖像,虽然14年在升高,比如说比武汉,刚才观点去了武汉,武汉去年是19万套,我们杭州只有9万套。先说请万科的刁总。

  刁玥:来之前,我看了一个数据,从330以来,连续四个月放大比较明显,14年同期应该是有200%以上的。

  丁建刚:对。4月份破万套一定问题都没有。

  刁玥:对。所以说,反过来说,消费者到底区别哪儿了呢?在4月份明显放量的前提下,大家多知道是330,我们说解铃仍须系铃人,大家都知道连续四年的调控,对我们这个行业、这个市场产生了非常大的影响,可以说这几年我们一直生活作水深火热之中。当然政策可以通过政策抑制需求,可以去库存化,释放杠杆。在3月份,应该说大家调整落地之后,效果还是显而易见的。

  丁建刚:还不够,因为只是降了二套房的首付,六成降到四成,但是1.1利率有但暧昧,自己和商业银行商量,但商业银行还没有表态。

  刁玥:我也这样认为。调控四年,释放在一个月。4月份的表现就可以看出,杭州市应该说有七成的楼盘改善型需求。

  丁建刚:七个在均价两万以上。

  刁玥:我主要也是看了丁老师的统计。改善型的需求就是跟二套房的利率从六成降到四成有直接的影响和直接的刺激。再说公积金,公积金首支的影响也比较大。杭州市以80万调整到100万,就差不多释放了10%的购房需求。因为我最近有统计,现在用公积金购房的客户,基本上不是首房,是改善甚至是三套,主要原因就是就是因为杠杆的力量在加大,可以用一百万低息,所以可见政府对的政策对我们这个行业的影响有大。刚才丁老师说力度远远不够,还有很多武器,现在只是抛砖,未来整个行业都在希望首套的八五折利率。在当今实体经济不稳定的情况下,释放宽松利率应该是一个导向。除此之外,还有一些税费补贴。当时在08年底,地方税返还,还有首套两成首付。如果说去库存成为当今政府和房企面临的不稳定问题。

  丁建刚:你认为这些武器都能用出来?

  刁玥:我觉得在座各位应该跟我同样的意思。

  丁建刚:我想你的意思是解放军一批一批的来,但是万科自己有一些手段。刚才邹总也说了330当天到处都是广告,说当天不打烊,不打广告。我给付总,你对去库存什么态度?

  付开:去库存的大标题就是面对市场形势如何突围。突围,我首先想到了钱钟书的《围城》,城外的人想进来,城里的人想出去。

  丁建刚:杭州绝对是围城,大鳄没有进来的都进来了。

  付开:现在大家都有其他的想法了,因为空气不好了,水也不好了。远洋是很好,包括和一直定位的有关系,包括远洋今年制订了四步的战略。

  丁建刚:又拿了一块地。

  付开:住宅的占比在下调,未来刚需是四成的比例,改善四成。远洋在杭州的四个项目,目前已经有两个交付了,在清盘阶段。一个项目是尾盘,还有一个是剩了大户型,公馆是尾盘阶段,应该说走势起来比较好的。从去库存,李嘉诚有一句话“地段,地段,地段”。实际上,我觉得将来企业的发展,包括库存这块,肯定是热者越热,冷者越冷。好卖肯定是更热,好卖的肯定还是好卖,不好卖的日子会更难过。

  丁建刚:什么好卖什么不好卖?

  付开:比如说万科也是我们这个行业的标杆企业,人口也好,经济也好,都是一些大势所趋的东西,这个地方有吸引力。

  丁建刚:就是你认为他们研究更透?

  付开:实际上每个企业都有自己的研究,都有自己的着眼点,但归根到底,大家的视角是差不多的,包括城市的选择,地段的选择,如果没有像长期培训的角度来说,大家都差不多,但好卖更好卖。为什么现在很多存量在萧山、余杭区域?远洋这几年也参加了好几次竞拍,根据自己的价格判断,最终在丁桥买了一块,最后成交价格是非常理想的价格,底价成交,市场调研也很好。目前从总的需角度来看,远洋比较快节奏的推进要求,也做了一些市场调研,但还是有这方面的需求。但是现在政府的政策方面,不管是期中五期还是八期工具都拿出来了。

  丁建刚:没有,外媒昨天说央行把Q1要拿出来了。

  付开:但政府基本上是说已经把底牌拿出来了,该怎么竞争你们自己去做。将来大家拼的是职业和专业。

  丁建刚:你就是认为未来是产品、定位。

  付开:从产品也好,营销也好,金融也好。

  丁建刚:不能有错误。有一个地方有错误,融错率非常大。接下来是绿地,绿地是杭州的屯地大户。

  周瑜:我们今年进入杭州是第三年度,我们在杭州拿了五块地,150万方,货值得是300个亿。

  丁建刚:你们测算过没有?

  刁玥:我们是400个亿左右。

  丁建刚:还是万科高一点。我们还是回到主题。

  周瑜:我们在杭州基本上是商办市场,刚才大家也看到了,根据杭州的商办是3.25,而且杭州一直以来的商办。过去绿地都是考虑自有资金,所以我们选择进入一个城市是这个城市的发展和地价适中,加上我们自己的产品开发实力,我们可能选择商办比较多。杭州一直是树上倒挂的城市,商办对我们来说是市值比较大的,数量上看有点望而却步。真正在杭州六个项目里面库存只有一个项目,就是只有一个拿到了预售证。另外五个项目是还没有向市场供应。

  丁建刚:但那个是隐型的库存。

  周瑜:经过两年的发展,最起码第一个商办项目运行还是比较成功的。这个给我们一个很大的反思,首先说这个竞争环境是比较恶劣的,而绿地又是一个规模型,最起码2015年规模发展的房地产公司,对业绩和质量是有自身的强烈需求,有地方市场宏观环境和微观的去化速度不考量的。

  丁建刚:不管,就是突飞猛进,一定要杀进去。

  周瑜:对。我们就是置之死地而后生,所以对商办市场我们一定要进去。刚才也分过,我们比较早的是定制式的开发,我们找到客户以后,根据你的供应量身定制一个项目和产品的开发,这是我们做的一个探索,也是帮助我们去做库存。另一方面,我们在去年有一个突飞猛进的进步,就是我们真正做到金融+地产+运营,让每个环节更加专业化,因为客户在杭州,自用客户的办公需求是比较萎缩的,真正能出得起的溢价能力是大型的金融机构。但目前市场情况下,他们自用的需求不高,投资需求和股票相比不值得一提,所有还是有金融机构选择一线开发商进入房地产市场,我们就是找到这样的机构为消费者买单。像开发商的话,绿地本身自身做好产品,最终的运营交给第三方的机构,比如说北京的Vellver(音)相信绿地很快可以起来。

  丁建刚:是你们交给还是购买你们物业的交给Vellver(音)的机构。你刚才说的金融,是你们自己用金融的手段还是找到有金融方面需求?比如说要做到报表中去有资产配置的含义?

  周瑜:应该是找到外围的专业合作团队。

  丁建刚:还有一个问题,就是你们自己做rise吗?

  周瑜:目前还没有,因为国内还没有相关的政策帮助我们落地。

  丁建刚:谢谢周瑜!高德置地只有一个,但广州,也就是观点的老家,非常有名气。在高端综合体当中,来福士、万象城还有高德置地,最这个市场怎么看。

  周浅:各位都是大鳄,而且开发量比较大,销售量比较大。但我比较荣幸,因为在珠江新城我们不出售这个平方,然后在杭州这块,因为我们享受了当地的政策,可以销售50%,所以这个量不大。

  丁建刚:有多少量?

  周浅:我们有将近15万方可以销售。

  丁建刚:酒店式公寓和写字楼都有?

  周浅:对。今天根据丁老师的问题,我可以讲一下。因为我来自温州,刚才说到了很多杭州前十年,我们很多的粉丝都是到杭州来购房的。

  丁建刚:在杭州,在浙江,杭州是最宜居的城市,没有之一。

  周浅:对,他是抱着投资的,而不是宜居的。

  丁建刚:温州还有有一些实际居住的需求。

  周浅:对。因为它是涵盖大部分的需求。我觉得,我们在减少库存的时候,首先要清晰的了解你们在做什么,因为刚刚这位周总提到绿地过来,不考虑市场需要什么,她考虑规模,考虑上市公司要上市,我有个兄弟买了你们五倍。就是说话这个游戏最终要解决库存,而且不要有新的库存产生,那么所有开发商的责任和政府的责任是一致的,不要再在这个时代拿着前一轮房地产的思维去做。因为需求已经产生了变化,它是实际意义上要用的高端需求,这是实际存在,无论是高档的,商业的。但意味去库存来做的话,不是很好的方向。

  丁建刚:非常委婉的批评你了。

  周浅:高德置地原来在上海,现在来到了杭州。同样在浙江发展的企业,这是一个新的比较扎实的需求,而不是带有投资这种概念的需求。所以,我们在做产品的时候,一定要考虑需求在先。

  丁建刚:这是周总的意见,一定要做这个需求。对杭州这个市场有没有一些体会?

  周浅:有体会。我来了半年多,很多客户只要产品是真正好的,真正有需求的,他还会等待我们,我们要两年以后才能交付,所以这些粉丝是真的很钢铁,我们拿预售证拿了半年。

  丁建刚:你们组合的太多了。

  周浅:因为杭州的规范全中国最规范的,没有任何的变通,所以做开发商也要考虑政治经济学,一定要考虑政治。

  丁建刚:回到刁总这里,接着刚才说的,我说还有自己的努力方向,除了深夜卖房不涨价之外,在策略上还有哪些策略?

  刁玥:应该说这里面连夜销售也让我们自身提升了销售的能力。

  丁建刚:我想强调一下,万科很高明,我们去年做了一次杭州楼盘的亏损报告,到现在为止杭州已经超过了一百个楼盘的亏损了,但万科还没有一个出现在亏损名单。

  刁玥:刘总已经说了,房地产从黄金时代到白银时代,我们也要颠覆原来的做法。从运营做法来讲,都是以月为单位的,4月份末就定了5月份全面的推广方案,推广怎么做,销售怎么做,渠道怎么做,展示怎么做,大概有几个点。现在的话,我们都是以周为单位,作战周期在缩小。因为现在这个市场政策以及客户的心态变化,每天都在发生,以月中心太上,所有项目的经营预案就是以快速应对这个市场。第二就是对市场政策以及竞争带来的一些热点和机会,或者话题,比如说柴静的雾霾视频等等,我们都有一个比较完整的机制能够快速反应,抓住这些热点。

  丁建刚:包括观念的变化。

  刁玥:主要是借势。第三个就是刚才您说的开夜场的事情,开夜场并不是说我们一定要延长营业时间,等着客户上门,实际上开夜场是迎合刚才说周总说的客户导向。原来我们想打开门,客户自然会上来,现在实际上这些目标客户大家都很忙。

  丁建刚:有时候白天没时间。

  刁玥:邀约不到,什么时候呢?吃完饭之后,尤其是一些成家的白领家庭,吃完饭没什么事和你聊一聊。我们也有统计,从14年下半年到现在,我们成交的20%基本上都是发生在每天的20点以后,在一些特殊的节点比如说月末、季末或者一些节假日,俗称冲指标的时候,很多两三点钟还有成交,其实是我们积极自救。

  丁建刚:迎合了生态的变化。

  刁玥:根据客户导向经营我们的预案,当然最重要的是有一支团结稳定激情洋溢的团队,房地产商流动性是比较低,大家都比较认同目前的情况,所以我们的力量都是从一步一步成长起来的,所以以上的都是我们的杭万的经验。

  丁建刚:刚才刁总给我们交流了很多一线的经验,很有意思。实际上都是从经验中教训中来的。付总,我想再问一下,远洋还准备在杭州扎根吗?还有刚才你说这么多大鳄进来,你们也是大鳄之一,在这个鳄鱼池里面有没有受伤的感觉?

  付开:我到远洋的时间也不是很长,据我对在座的了解,2015年之前的远洋承担了很多央企背景企业的习惯、做法、思维。

  丁建刚:现在股权已经发生了一些变化?

  付开:这个跟股权没有关系。但是,从去年12月底到集团,我前面也提到了企业的发展战略,到今年一系列组合拳下来,企业也在变化,一方面根据市场在变,根据行业在变,根据自身的模式在变。另一方面,丁院长说的未来一些变化,目前从原来的央企中央分管城市的管理模式,变成包括很多同行一样的分区域关系,一个是京津冀,一个是环渤海,另外一个是我们所在的华东,北到青岛,包括武汉、上海、南京、杭州这一带,这是一个重点要生根的区域。

  丁建刚:杭州是重点生根。终于来到我的问题了。

  付开:尤其是远洋在杭州做了八年,有相当的基础,包括一些感受、客户资源,这个时候,从集团角度考虑上讲,五年以上的城市必须要生根、发展、壮大。

  丁建刚:八年没走。

  付开:不走了。

  丁建刚:艰难吗?

  付开:还好,慢慢走到路了。

  丁建刚:周瑜周总,刚才邻居批评了你们不顾市场的需求,单刀直入,你们以后会修正这样的理念吗?

  周瑜:我觉得2015年开始整个集团的战略导向已经发生了巨大的变化,刚才也和大家分享过,从过去单纯追求规模,现在分项目。从我们的行业体系就考虑非常清楚,以前每年销售业绩和销售规模占我们考核业绩的50%,但2015年开始销售的利润率、回款和过去的销售业绩刚好成为置换的态势,比如说很清楚,我们从追求规模终于向质量、效益转变,这可能跟我们即将要上市的要求是一样的。接下来的话,让我们可以静下心来思考一下,反思一下经验,另外在2015年怎么更好的做好我们的运营。

  丁建刚:刚才那么多商办的问题,周总也讲到这个问题,除了刚才说的办法以外,还有没有其他的办法?比如说降价,有没有这样的想法?

  周瑜:目前,我们所有的项目在报董事会的时候是基本的利润率,往往这样的利润率是我们的红线,要调整比较困难。因为我们要求的回款速度和清盘速度非常快,所以每个项目的利润率并不是特别的夸张,应该说是符合市场的成价的范围。

  丁建刚:其他我不担心,华家池的商办占了一半以上,一万九的楼面价能保本吗?

  周瑜:现在我们做了一些措施,就是优化成本,不是说减少,而是做内部的优化。

  丁建刚:但地价已经在那里。

  周瑜:对,但商办和住宅是不同的,利润率的贡献率是一样,商办是比较小的。

  丁建刚:周总,刚才您说温州到杭州购房,您接触多吗?

  周浅:很多。

  丁建刚:商办多还是居住多?最近半年有复苏的迹象吗?

  周浅:它是已经存在的,因为有很多温州祖籍的人在这里十年了,有的二十年了,要考虑置业了,你要跟我好好的合作一把。我们的宣传还要做,因为大家只知道高德地图。

  丁建刚:高德地图跟你们有关系吗?

  周浅:没有关系。但我们要利用它,我们在广州做的高德置地,很多人是不知道的。为什么会来?是因为我们在广州做好了高德置地广场一公里的四大综合体,我们一做就做四个,所以我们对杭州比较有信心,我们要专心一致把这个做好。

  丁建刚:还有第二个吗?

  周浅:目前还没有。

  丁建刚:我还节约了5分钟。最后主持人有时间向大家介绍一下,大家都说开发商为什么不自救呢?我们已经在自救,有一百个楼盘已经在亏损了。降完之后,依然非常高,就是把自己的断腿断手去掉之后,再想拿地,没有办法及时的回来,这是杭州的悖论现象。所以,杭州去库存是非常艰难的任务,也许大家不太了解,很多地方有这样的办法,但是也有很多非常有决心的断臂,生产衬衫的雅戈尔,拿地24个亿,直接走了,最后直接把2.4%给土管局,4.2个亿,对一家小企业已经就破产了,但他断臂非常果断,现在看来非常正确。刚才大家都说了现在杭州的确上升,但不知道这种政策刺激持续上升能持续多长时间,而且我知道一家银行明确8.5利率的文件正在申请,希望这时候明确的刺激,大家的信心已经有所恢复,希望下次周总他们来的时候,我们更加乐观一些!谢谢和对话的四位嘉宾,谢谢四位嘉宾!

  主持人:谢谢丁建刚先生,谢谢台上每一位嘉宾为我们奉献的精彩观点。接下来进入专题演讲及圆桌对话之二,本场专题演讲的主题是:金融与资本。首先有请本场演讲嘉宾:盛世神州房地产投资基金总裁李万明先生。李万明先生的演讲题目是《新形势下的地产金融》。李万明先生,您的演讲时间为15分钟,有请!

  李万明:大家好!我想跟大家主要分四个方面:

  一、中国房地产行业展望

  (一)中国房地产产业对国民经济的作用近期无法替代。中国面临下行的压力下,房地产作为中国的支柱型经济,近期来看中国的房地产刺激仍然是政府刺激的主要方面。

  (二)中国的房地产市场具有真实的需求。一个是新增城镇化带来的住房需求,二是城市年轻人成家及中年人改善性住房需求。目前24岁到28岁的年轻人要成家了,他们有很多的改善型需求。所以,从这两方面来统计,中国仍然有住房需求,每年大概有10亿平方米的需求。这是房地产企业能够继续长期持续发展的基础。也有很多人讨论到老龄化,实际上是存在一些偏差。中国的老龄化确实有。但是年轻人不愿意和老人住,中国很多年轻人向国外学习,尤其是大城市。自从结婚开始就不愿意和老人住在一起,这和国外先进国家是一样的。这种情况下,实际上家庭在市分拆。很多大城市,已经从住宅设计从人均三点几的标准进行设计,所以未来人口居住不一样那么大,人口居住不一定那么多,目前统计全国不少地方已经只有2.2了,全国统计起来还是3.2,不一定是2.2,但一定是逐步往这个方向走了。

  (三)新一届政府调控政策更加合理,有利于房地产产业长期平稳发展。我们看到新的政策既不会过度刺激。我们相信一定会在三个月会有进一步的刺激措施,比如说进一步将息,或者是对房地产按揭利率的降低,都会激发更多的需求。当然,我们把首套房和首改房的按揭落实到位,真正落实到位,成本比较低,有利于房地产的健康发展。所以,总体说不说十年,未来五年房地产仍然有健康发展的趋势。

  二、当前房地产形势

  (一)2015年全国房地产形势。15年的形势有利有弊,目前来说全国的库存量比较多,整个商品房6亿多,住宅房4亿多。跟杭州的市场差不多,总体来说商办物业和住宅相比,库存量更大。刚才也提到,杭州有15万的库存,9万套的销售,实际上对全国来说差距不大,全国去年是销售了12亿平方米,我们的库存只有4亿平方米,这个并不是很恐怖。当然一季度销售下滑,也是我们担心的,房地产没有上涨的预期,而且存在下滑的预期。正因为这样,我们会有新的政策出来。新增的供应量在减少,这是利好的方面,我们可以看到全国很多城市,可能都是因为确定包括全年大家担心,所以购进比较少,新推出的房子比较少。中国新的政府也接受去年的教训,要做训练,可以说总理在帮我们做宣传,就是告诉大家稳定住房消费是大政策,而且也有这样的需求。货币政策逐步宽松,会使房地产逐步好转。

  (二)市场销量与价格不可能大涨。要看到房地产要像03年或者09年那样出现暴涨,是不大现实的。因为中国毕竟损失一定的障碍,城市化还是有一定的节奏,不要再想大家来抢购房子。很显然去年13亿平方米不是真实的状况,是因为去年年初,由于去年上半年对新一届政府推出的政策一种期盼,但14年已经合理回归。价格和销量都是一样,价格也上涨非常慢。我相信今年还会维持这样的状况,价格不会涨得很多,销量也不会涨的很大。

  (三)城市分化初见端倪。房地产很重要的形势就是城市分化越来越明显,一二线城市房价继续上涨,同时有一些鬼城出现,这和城市也是相关联的。还有一个就是对房地产的选择一定要考虑城市人口和就业人口增加的需求,才能选择合理的方向。我想房地产好的开发区域,正是有工商业发展基础,有人口增长基础的城市,长三角就是我们首选的方位。

  (四)房地产企业的分化。我们可以看到大企业越来越大,小企业非常艰难甚至倒逼。

  (五)房地产企业的转型。当然艰难并不意味着他们不可以转型,由于反腐导致不可能再通过关系便宜的拿地,这就意味着转型。大企业已经在主动转型,他们通过和金融机构的合作在设置基金产品,包括万科这样一些大型的房企,前十位都有自己的考虑,可以说他们已经慢慢轻资产转化金融华之后,他们已经是房地产基金的组织者,很多实际意义上的金融机构只是房地产金融机构的投资者之一。

  三、房地产投资基金发展

  (一)私募房地产投资基金快速发展。说到房地产基金未来如何抓住机会,房地产企业有怎样的机会。这几年房地产基金都在健康快速发展,基本上每年都有翻倍的业绩。根据去年初步的统计,已经达到了六千亿规模。当然也有不少房地产基金陆陆续续到了收获的时候,退出基金已经超过一千多亿,退出方式多种多样,有IPO的,有回购的,也有分红。这和前几年央行推出的金融改革,实际上是一个方向,已经出现成效。不要让众多的房地产企业都是靠金融赚钱,有很多股权基金都通过股权得到了收益,而且发展越来越好。这里面主要的原因还是因为房地产比较好,如果行业不好就不会有这样的发展基础。

  (二)房地产企业自觉的金融化、基金化。房地产业自觉的金融化和基金化是一个趋势,房地产的金融属性越来越得到大家的认可,金融资源的掌握的多少决定了房地产的发展份额,大型房企的金融化、资本化已经呈现出来,他们也得到了很好的发展。同时大型房企普遍涉银,已经有三十多了参股了银行,银行也会自发和企业结合发展。中小企业纷纷转型,参与组建房地产基金,这是一个方向。

  (三)房地产基金投资已成为众多投资人喜爱的产品。这和五年的发展积累了信誉有关系,和投资产品和投资人带来的可观回报有关系,和房地产依然有长期发展的预期有关系。还有控制影子银行带来了更多的直接投资人,这样会有更多的机会,使老百姓更多资源的选择房地产基金。还有社保和保险等机构基金有意找目前专业的房地产基金管理合伙人合作,也使房地产有更多的发展机会。

  (四)积累房企多元化融资需求的机会。我们知道市场份额竞争、规模扩张的压力、经营性地产的资金沉淀,将使所有开发商都面临多元化、规模化融资的需求,房地产价格如果不像以前的暴涨,回归合理,收益逐渐增加,会使很多具有财务上合理性,使房地产基金更加介入,甚至在未来一年会有证券推出。未来房地产基金也需要发展,这也是一个方向。

  (五)多元房地产产品和存量房地产市场带来的金融机构。

  (六)房地产市场发展对于多元融资渠道的机会。我们的门槛也变化了,以前是改造,现在更多的是多种合作,证监会已经备案了几千家私募基金,使得行业能够跟家丰富,金融不再是一纸难批的金融许可,证监会对私募基金也发了备案。

  (七)不断增长的投资需求、不断成熟的投资人的机会。现在城乡储蓄余额又增加了四万多亿,达到了50万亿,投资需求旺盛,投资渠道匮乏。刚才提到了消费力在提高,但钱到哪儿去了,为什么没有买房?这是自我调节,市场化的需求。最近有很多资金投入股市,相信中期的大盘调整会到来,不断有资金投降实体产业和房地产产业,当然也有资金到海外,这是正常的流动。总体来说,房地产基金还是有发展的前景。

  (八)房地产进机构的合作共赢。这是我们非常需要的,也要现状。实际上无论是神州基金,还是其他的基金都有发展。

  四、盛世神州基金的实践

  我们盛世神州基金经过五年的发展,有不断的发展。我们在国内和美国有50多项,我们认为,股东实力雄厚,信誉良好,股权分散,管理规范,评判严谨,决策政府。管理层必须要经验丰富,真正为投资人找好项目,管好项目。深入主动的管理是我们盛世神州基金的发展方向,我们希望长远王这个发展,希望能发展成为中国的房地产大型发展基金。

  我们继续坚持五好原则,更多考虑选择好的合作伙伴,包括万科、恒大都有合作,希望杭州大型的房地产开发商可以和我们分享房地产的投资机会。当然不同的房地产规模,合作方式也不一样,我们希望能够共同的以一个合作共赢的态度实现我们的房地产行业的健康平稳发展。

  主持人:尊敬的各位来宾,2015城市观点论坛杭州行的演讲全部结束,下面进入今天上午论坛的最后一个对话环节:城市观点论坛中国行杭州圆桌之二。央行救市与股市风口,融资似乎不再是难题,资本逐利本性无法回避,房地产企业应该怎样作出清晰判断。本次城市观点论坛中国行杭州圆桌的主题是:重回4000点股市热与房企融资窗口。我们先请出圆桌的主持嘉宾:世联行首席技术官黎振伟先生。掌声有请黎振伟先生!

  接下来,有请圆桌嘉宾上台,他们是:

  著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生;

  绿城集团执行总经理、蓝城集团执行总裁傅林江先生;

  景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁杨铁军先生;

  莱茵达置业股份有限公司总裁陶椿女士;

  滨江集团副总经理朱立东先生;

  碧桂园集团浙江区域总裁欧阳宝坤先生;

  

  有请黎振伟先生,为我们开启今天这场城市观点论坛中国行杭州圆桌之二,时间是40分钟,谢谢。

  黎振伟:谢谢各位!真的很难得,已经到了最后环节了,我看在座还是高朋满座,大家还是很期待这场对话!的确,这场对话,嘉宾都是蛮重头的,我数了一下六位嘉宾里面有一位金融专家,五位上市公司的高管,很多还是总经理。因为讲到金融,上市公司肯定是很有经验。房地产的确是中国当今最热心的行业,最值得关注的。但是去年房地产行业似乎遇到了很大的困难,我刚才看到数字,14年前三季度144家上市房企总负债达到了2.66万亿,有33家房企已经超过了80%的红线,14年上半年148家沪深上市房企的利润十二年来首度下跌。这些数字都给我们带了严重的感觉。来到杭州探讨金融很有意思,我来自广州,广州和杭州不太一样。杭州诞生了很多优秀的企业,也诞生了很多市场的问题。因为我发现每次市场,万科首先在杭州降价。这里面很有意思,这里面肯定跟金融有关,也跟市场有关。

  我们这次的题目是关于重回4000点,股市热与房企融资窗口。的确,我看到中国关注政策、市场、产品,这一点杭州很有特点。今天我们要关注金融、互联网+、服务与运营。在杭州,这个中国最美丽的城市,还有互联网中国的创新高地,如何面对市场的变化,一定是从地产金融开始的。2015年中国如何进入长牛,如何保持我们的地位呢?

  首先是贾所长,15年一个330政策,一个下行,似乎又让我们回到了温暖的政策。但我认为国家不会它这么快的回到过去。广州也一样,我们南沙已经光盘了,但我觉得不会那么简单回到过去。我刚才关注贾所长你听到了金融、财税的政策,还不断在改进,那在改革过程中,将对我们这个行业有哪些直接的影响呢?我们企业将如何做到积极应对的措施呢?千万不要被当前这种暂时好的情况给迷惑了,你刚才讲的比较多的是政策。因为大家很关心你的房产税。

  贾康:企业关心的,如果您最后说的是房产税,因为它是透明的过程,什么时候进入了立法程序再说。您说的金融方面,金融改革的信号前所未有的信息化。今年“两会”上政策说我们存款利率的放开,最后的临门一脚,上午的通关要做。我觉得前面中国保险的新政要推出,后面的观察,是不长。目前这个时间段,既然总理不说的话,最大的可能性就是如期推出。后面跟着的是一大批中小银行,包括社区银行、农村银行,因为它有村保险制,就在自己的社区,就在乡镇银行都可以放贷款,金融产品就多样化。这样的发展形式,我觉得前所未有的信息。

  跟着来说,这样金融多样化竞争的发展会对房地产有怎样的作用呢?我觉得是看好的作用,因为大家要比拼个性化、多样化,同样也需要更多的多样化的金融方面的支持。刚才您还关心股市?

  黎振伟:对,股市给上市企业带来的利好,也有一些风险。

  贾康:股市有一些财富效应和托升景气的作用。但当前的股市,管理部门希望把它引成慢牛,而股市自己动起来往往是疯牛的作用。现在新开户以前是800万,现在有1000万,绝大多数是年轻人,没有股市经验,过去没有在股市里面的一些辛酸体验,现在听说进入股市会赚钱,一拥而入。现在这些散户进入股市,它只是起了烘托因素,但并没有改变股市的总体作用。就是机构的排名在哪里?我们认为股市现在的表现,如果从牛的概念来说,有政策牛,有改革牛,有资金牛,因为我们的降息降准还在演变。往往一个消息带来一个板块,“一带一路”很大板块在走,另外一个消息来了,另外一个板块在走,但没有任何一个机构的研究在表明这个板块有经济支撑牛。如果基本规律里面,同时考虑现在出现牛市之后,必须前瞻性防范风险了。这样情况下,管理部门显然释放了一下信号,但不能把股市的热情一下子浇灭。各种情况综合下来看,其实不是慢牛,不是牛市,也不是熊市,是猴市,剧烈振荡,上串下跳。我听说只要没踩准板块,只要看指数上升,自己也没有赚钱,只看到别人赚两三倍,还是要有理性。股市有风险,入市需谨慎,一定不要借钱炒股。政策方面应该还是有一定的引导,但政策不是万能,如果缺少基本面的支撑,眼下到中期如何恢复基本面方面的支撑,这不是几天能出来的效果。这是我比较直率的谈一谈。

  黎振伟:谢谢!我觉得贾所长说的时候的观点,和台上的观点更直接。谢谢!我觉得三点:是房产税,大家可以稍微慢一点,起码家里手里有多少房子不用担心要交税了;第二,金融政策空前紧张,刚才和刘力博士,现在不进入金融的不知道,所以,我们还不能够简单的看好,不要掉以轻心,房企还是要做好基本功,对未来市场有一个更加稳重的对待。

  下面五位管理人都是上市公司,有两家是深圳上市,三位是香港上市。首先有请绿城集团的傅林江傅总。我今天去了丽江看了你们的项目,我觉得真的做得很好。但你们做的项目那么细,但是如果不解决金融和资金财务的问题,也是问题。所以,我看了以后真的希望绿城这个牌子千万不要倒,但在这个转型当中,我们如何又做好又做长,因为最近有很多关于你们的消息,我们真的担心牌子。接下来,绿城这个产品如何在金融当中找到自己的投资定位。

  傅林江:你刚才讲的这个问题的落地点,尤其是养老地产的发展当中,确实存在金融和地产结合的问题。最近,我们也在和几大保险公司正在探索养老地产的问题,目前正在商讨当中。这个问题就是我们在理念发展当中重点考虑的问题。现在我们的养老地产是属于地产养老化的模式,而并不是养老地产化的模式。也就是说目前我们的养老产品还是销售地产,开了以后涉老的内容以及软服务的配套,对我们老年做了一些健康、运动护理,居家照顾,以及社区部分的结合。这些软服务配套上去之后,为主要考虑的是老年费用的问题。我们想请保险基金和老年费用支付进行有机结合。

  第二方面,我们将通过社区金融,社区金融与养老金之间的结合,将金融进入产品社区的理财,以及所有理念的服务之间建立良好的关系。基本上是这样的考虑。

  黎振伟:这是绿城在新的发展方向上和金融上的考虑,不仅是好产品但负债高。谢谢您,希望您可以给大家一些好的经验,因为你们的经验非常难得。第二位嘉宾来自上海,景瑞地产执行董事兼常务副总裁杨铁军,我看你的企业从上海到杭州,在香港上市,你们是坐拥两个金融中心,上海和杭州。你们的金融很有优势,这个优势如何带动您的金融发展?这跟你们的金融运作有没有关系?包括这次的金融4000点,估计带来很多的利好。大家也很关注。

  杨铁军:谢谢黎总!景瑞一直是深根长三角的企业,我们是在上海成立的,是93年成立的,也是房地产的老兵。我们虽然生根长三角,但上三角这些城市,我们对杭州一直在关注,一直在关心。我们是杭州的新兵,在场都是杭州的大鳄,我们筛怀着一种学习的心态来到杭州。现在我们在杭州有几个项目,确实刚刚李总提到了快鱼,因为我们的杭州发展速度比较快,因为景瑞是快周转的企业,景瑞在杭州的几个项目都是比较快的。这和景瑞的内在运营逻辑也是相关。说老实话,景瑞和很多的行业龙头来讲,我们实力还是有差距。所以,我们希望通过自己的效率提升把自己的规模做上去,把自己的利润做大。应该说我们在杭州学到了杭州,也有一些体会,确实杭州这个市场的节奏,如果把握不好的话,还是要吃亏的,从前面嘉宾的分享就可以看到。但整体带讲景瑞的发展还是不错的。

  回到刚刚说的话题企业和金融的结合,我想从房地产过往二十年的发展来看,房地产本身的金融属性非常强,其实,房地产企业某种是玩金融的,过去玩得好都是在这些方面有深刻体会。景瑞上市以后,我们在所有金融工具的使用和探索上做了很多的尝试,我们也感觉整个金融平台尤其是香港的金融平台对我们的发展很有帮助。但未来除了这些属性之外,还要有一些新的做法。现在所有的房企都有一些焦虑,这个焦虑源于很多东西在改变。比如说房地产的利润率在集体下滑,用一句时髦的话说可能是在朝新常态走。毛利润水平降到20%,净利润水平可能是10%左右。但另一方面,土地的成本和政府运营成本方面没有改变,不知道其他怎么样,我们土地运营结转成本已经翻了一番。前段时间,我看国外的一个研究,整个土地运营成本在不断上升。另外,金融成本在里面非常高。

  金融成本分为两块,一个是显性的利率,无论是金融机构还是信托,其实还有一些隐性的成本,不知道大家有没有算帐,其实这块收入占的房地产收入非常高。头尾的风险都是房地产承担,但参与分配是一个非常弱势的群体。所以,这是不符合市场逻辑的,在这里面,房地产企业怎么去改变这种状态,或者说改变贼个行业的生态,我觉得这是非常重要的话题。所以,现在很多房地产公司想轻资产,想做转型,想做跨界,都是来自这些方面。但不管怎么样,房地产企业做升级和产业的延伸是可以的,但如果要做深入的转型还是蕴含很多风险。我想在这个里面,房地产企业可以更多的从金融的逻辑上怎么样参与调整整个生态的事项当中去,大家一起改变这个生态,我觉得这才是我们应该追求的重要的点。

  黎振伟:谢谢杨总!作为上市公司,我想讲金融生态,它肯定是最深刻的,股票好不好,还有成本。另外,讲政策方面,贾所长和房协的领导也都在,我今天和同事交流。其实,从销售角度已经感受到了,但房价、地价还在上升,如果这时候企业不控制无底的欲望,可能会导致地价继续上涨。所以,房企要理性的面对这个问题。另外,我发现去年库存很大。

  下一位嘉宾来自莱茵达置业的陶椿陶总,坚持立足长三角,高铁、高速公路二三线城市布局。你们有一些什么样的考虑?如何融资?你们有什么好的对策。

  陶椿:黎总,您得到的信息还是我们前几年的信息,现在我们正在积极的转型。我非常喜欢这句话,现在是最好的时代也是最坏的时代。所谓“最好的时代”,我认为是资本、金融、企业,作为莱茵达非常幸运,我们通过十几年前通过借款的形式占了一片天,我们和资本基本上是无缝连接,我们至少可以勇敢的活下来。同时这又是最好的时代,特别作为上市房企,我们也面临非常尴尬的局面,第一是所有的信息都必须要披露,所以刚才您讲的战略,我们的确的确是长三角二三线的战略,确实一些二三线城市人口没有增量,经济没有爆发性,制造业没有复苏,所以这些城市的去库存的压力非常大。我经常说,杭州这样的城市,比如说像景瑞这种快鱼的模式,甚至很多房企的架架模式(音),在二三线城市是不可能的。所以,作为房企的转型是非常困难的。

  另外,作为上市公司来讲,必须要把信息披露出来,所以很难取舍。如果调价格,利润肯定是无法保证的。但如果坚守了,也许你的财务成本又居高不下,所以我觉得作为房企公司来说,确实是非常痛苦的事情。作为莱茵达置业来讲,我们也是积极突围。作为金融,向大家汇报一下,我们也在积极对接海外市场,我们和滨江集团希望走出去,关注海外的房地产市场,包括资本市场。第二,我们也积极的转型,现在我们提出的战略是一体两翼,以房地产为主业,同时向文化和体育产业进军。同时希望向各位大佬学习,以房地产产业为核心,积极拥抱互联网,拥抱大健康,拥抱环保、节能领域。但是,我觉得这些跟房地产主业比,其实确实专心并不是那么容易的。转型和跨界其实还是两个概念,要跨界整合,我觉得我们还要不断的努力。我也希望得到大家的进一步关注。谢谢!

  黎振伟:陶总,我刚才应该问了你们当时的上市也是很好的组合,你们十几年前已经走了这条路,这条让你面临的房地产向文化大地产转型,新的产业进入,确实是房企未来发展的重要方向。我们期待莱茵达置业的发展!下一家公司是最新的,来之滨江集团的副总经理朱立东朱总。我看到朱总他们公司去年成交达到157亿,创最高年份,大家都很难,你们最高。我想知道你们公司怎么实现它呢?是否跟金融转型、企业转型相关呢?

  朱立东:像黎老师讲的,去年我们整个公司销售157个亿,跟大企业无法相比,但跟我们自己比是非常大的进步。这跟转型没有太大的关系,跟我们的架构转型有关系。过去我们主要是在杭州,这几年我们带杭州以外的绍兴、上虞、金华、衢州、千岛湖,区域大了,项目多了,可售的面积多了,销售就上去了。

  第二,经过这么多年的经营,企业的品牌、业主的口碑、开发运营的把控、成本的管控也形成了自己的优势。在房地产下行的大背景下,以前的一些非房地产企业或者非房地产专业开发的企业,在这样的大背景下碰到困难了,带整个开发营造、销售、成本控制就需要有更专业的公司对他们进行服务的类型,所以我们从前年开始,进行商业待建,所以说我们在这样销售额里面,我们也有待建了几个开发的项目,帮助销售以后,有了这样的销售业绩。

  黎振伟:占你们的比例是多少?

  朱立东:股权比例我们自己是70%,合作是30%。如果是待建的,可能占整个里面的20%左右。

  黎振伟:我刚才跟朱总探讨一个问题,您是上市公司,不需要一定的买地建房。有这么好的待建能力,营销能力,通过市场融资的屈打,如何对很多资金不足的开发商解决呢?其实现在的开发商有很多的方式可以创新,而且我觉得今天的房地产量已经摆在这里了,我觉得真的足够了。接下来是怎么把质做好,把服务做好。当然资金不够,怎么办呢?通过这种合作,做好做优。刚才朱总说不容易,因为很多房地产商不是什么都可以做,我认为互联网时代是互联互通。就像绿城早期的待建也是非常充分的,有很好的事中和管理。

  最后一位嘉宾是老乡,来自广东碧桂园集团浙江区域总欧阳宝坤。我发现欧阳总已经来杭州,也在适应当地的市场,但毕竟的优势还是在于经营,在于和金融的结合。我们也看到平安保险入股了碧桂园,很多人都说是不是又缺钱了,其实关于这个事,碧桂园有很多的解释,这一点的解释是在金融上创新。欧阳总,您从如何做金融的角度看待这个问题?

  欧阳宝坤:最近有一个信息,就是平安成为碧桂园的第二大股东。我觉得,这不是转型的问题,是金融和房地产更好的结合,平安有有自身的优势,碧桂园有自己的优势,这是我们的强强联合。完全不能解释为碧桂园缺钱,碧桂园至今不缺钱。

  我们和平安的合作,它成为我们的第二大股东,因为我们有互相看上对方的一些地方。比如说中国平安的保险,它的保险从业员有几十万人在全国各地分布,而我们的业主超过一百万户,所以在这方面,从数量上就可以看出,比如说我们从销售手段上,我们可以互相利用互相的资源共享。其实我们是一个上市公司,去年做到1200亿的销售,跟我们的金融创新确实有莫大的关系。因为我们在国内除了传统的融资手段之外,这个已经满足企业的发展需求。所以,我们自己也摸查一下看自己的金融创新手段有多少,除了传统的手段,我们有十几二十种的金融创新手段,包括刚才说的房地产资金。我们金融创新只有两种,一个是为企业提供低成本的金融成本,第二是为了更好的金融创新。在金融方面,平安和我们合作,我们已经合作了几年,今年是高峰,我们也一直在探讨。希望今后可以和大家继续合作!

  黎振伟:我想房地产要做大,一个是自身的市场,还有一个真的要靠金融。因为金融太重要了!最后,我想贾康所长帮我们点评一下,做一个总结。因为一个企业家,一个金融家,我们怎么看?

  贾康:这里向在座的企业家和各位更多请教,自己从研究的角度谈谈初步的看法。比如前面几位圆桌讨论的企业家,他们的发言里面有共性也有个性,各有特色,有自己强调的着眼点,以及自己企业已经形成的战略、策略,是连接在一起的,有可能不一定是金融。在金融方面,我觉得是不是有两个概念:第一,金融如何和商业性的金融对接。像我前面说的,已经迫于眉睫,亟待突破,它已经有声有色,也代表激烈竞争一定会升级。在这样多样化的商业信息,如何和企业以及企业集团战略对接呢?除了常规手段之外,我个人觉得创新了一个像金融工程的手段,有可以找一些专家,可以打造一个金融工程,金融工程概念是利用所有金融知识、清算手段、模型数理等等,就是最适合企业发展的模式,有时候复杂一点,比如说基金,有如何专业化设计的要点,我觉得企业可以利用外脑,为自己企业量身定制。以后专业性的金融发展也不排除低端的创新,我们很难预测对接草根银行、乡镇金融等如何进一步的对接。第二个概念叫政策性金融,政策性金融现在前所未有的信息化,两次经济工作会议都在关注,现在正面肯定政策性金融和开发性金融,现在又下发了如何改革性的文件,它的政策完全可以用到政策性金融。比如说有些企业本身是房地产企业,它地缘热泵的先进技术,绿色、低碳,节能发展。有它对应到分布式能源,这时候政策性金融就进去了。过去是政策贴息,政策性担保,现在更丰富一点。开发性金融给你支持,税收方面给你支持,都是可以的。还有一个概念就是企业更有雄心壮志,往外发展,“一带一路”的政策性金融支持更可以对企业加以帮助。

  黎振伟:谢谢!我感受到现在尽管4000点,但企业家并没有头脑发热,没有追寻这个时间点,而是认真在思考企业的转型升级,而且在创新。当然贾康所长给我们提出了更大的视觉,如何和金融结合,在更广阔的领域和经营和金融的结合,当然在杭州,还要和互联网结合,互联网不仅是开放思维,还有互联互通。谢谢各位,我们论坛到这里,

  主持人:非常感谢各位台上嘉宾的精彩观点!请嘉宾留步,请工作人员邀请其他嘉宾上台,我们一起合影留念,谢谢!在场的各位来宾,亲爱的朋友们,上午的论坛议程到此结束,感谢大家的热情参与!谢谢!

审校:劳蓉蓉

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