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邹洲:杭州中短期房地产市场趋势研判与应对

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-28 10:52

  邹洲:各位来宾,大家好!我们是一线出来,想具体讲讲杭州的事情。第二,讲杭州之前,我们要回顾一下全国的经济环境。

  

  看一下全国,经济下行,市场压力大,这是第一点。第二,通缩的迹象显现,2015年3月份CPI、PMI、PPI的负增长带来了整个行业的供过于求的情况,尤其是制造业。第三,从下表的图可以看到,我们在钢铁、有色金属等等一系列情况下,尤其是制造业产能过剩,产能过剩带来什么呢?产能过剩带来了企业压力,实际上是进一步抑制的需求。

  另一方面,看一下整个货币的情况,整个货币城市化发展来看,整个融资速度在放缓。但去年的时候,房地产开发贷呈现了组建的上升趋势。降息,大家都知道,市场不好,将息成本巨大,政策的调整也给我们带来了希望。总之,2015年的形势是稳增长,重投资,宽货币。

  再看看杭州,2014年上半年是下行的。2014年下半年出现了极大地的井喷,带动了2015年第一季度的成交。但大家要发现,杭州都是“小羊村”的情况,杭州做房地产不把握好形势,有非常大的风险。另外,2014年杭州新房成交额是上升了,但成交价格是萎缩。所以,降价和政策实际上是促进了杭州2015年第一季度的增速。

  刚才讲到了去库存,杭州2014年是显性库存是15.5套,去化周期是17个月。但要分析一下,主城市是17个月,余杭是19个月,萧山是22个月,每个地区都有所不同,项目的不同区域导致了我们的竞争环境是不一样。当然17个月、19个月、22个月都导致了竞争压力加大。

  (PPT图示)这是世联做的去库存研究,我们看杭州的去库存排名是居中,如果和全国其他的同类型城市相比的话,我们不是最高。另外,杭州的人均居住面积,现在按人均和总成交面积来看,我们大概是22.5平方。按照全国的平均来算的话,我们也不算高。因此杭州还有潜在的刚性需求,但是它要逐步释放。

  但是,问题来了,大家都知道13年杭州市政府拍了一堆的住宅用地,同时也有商业用地的出现。但是,办公在13年的住宅压力情况下,我们整个14年土地拍卖进入了下滑,但是办公的拍卖用地特别多。回头看一下,2014年杭州写字楼的库存大概压力在3.7年,当期的供求比是5.1,当期的办公用地是3.5万套,压力主要在主城区。

  2014年土地成交是萎缩的,商业用地的成交比例主要集中在主城,对2015年,住新开通的数据造成了较大的影响,下面有图可以看到。(PPT图示)13年土地拍卖最高,14年有萎缩。就是说13年开工的房子,15年和16年应该得到显现。

  住宅板块分化,2014年住宅成交主要是未来科技城、良渚、钱江世纪城。现在我们看到的是申花和城东,实际上都是因为13年土地拍卖带来的结果,未来这些地方的竞争会逐渐减弱。

  价格的分化,同样因为供需关系的影响,全市价格呈现不规则分布,供应量大的地方,价格肯定上不去,供应量小的地方,肯定是企稳,甚至有小幅回升,城东的价格是企稳的,余杭、萧山价格浮动特别大。

  说一个市场现象叫“涨价引导”,实际上最近一批新闻频出,我觉得万科就做得很好,政策一出,第二天就开始疯卖房,说4月1日要涨价,当天就是愚人节,实际上没有涨价,只有卖房。世联的观点是去库存,调结构,千万不要说增加,这时候增加是有问题的。

  基于前面讲的情况,我们给大家几个谨慎乐观的理由:

  第一个乐观的理由,就是2015年新开工的面积是逐渐萎缩的,预计库存去化周期将在2015年得到改善。13年拍的地14年出来了,但现在住宅用地并没有那么多,也就是说15年、16年库存会逐步得到放缓,这是好的事情。

  第二个乐观的理由,2015年一季度成交量明显回暖,杭州同比增长72%,二线城市有六成上涨,按揭贷款好转,由于政策刺激,导致了消费增强。

  第三个乐观的理由,刚才贾总也说到了“旧城改造”,放到一二线城市的首位,实际上旧城改造带来了大量的需求和成交的机会。所以,我们认为这是可以乐观的第三个理由。

  但是谨慎的理由:一是经济下行,经济下行不是说GDP下行和房地产下行,经济下行是由于整个社会的供需关系和生产关系过剩的原因,导致企业压力过大。为什么现在三办(音)的压力巨大,是因为大量的企业轻资产化,导致了需求下行。(PPT图示)我这里有一个很有意思的表叫个人所得税,14年的增速和15年的增速,14年下降了4.1%,就是因为去年大家的年底奖金拿得比去年少,导致购买预期下降。

  二是人口预警。大家都知道,需求一定是靠人口支撑的,但杭州从10年到14年,整体来看每年年增长人口四到五万,如果按照这个来看的,杭州13年结婚人口是五万人左右,近三年常住人口新增四到五万左右,现在的购房主力是新进城,结婚购房或者是资产配置型一部分,主要是新进城和结婚购房为刚需主力。但由于人口等于,我们的比重并不高。所以,杭州应该每年七到九万套的范围,可能是一种常态,大家不要觉得太高,因为人口的增长抑制了需求的再扩扩张。

  所以,从短期来看,政策利好,我们认为是窗口期,可以考虑拿一点可以培育的地。从长期来看,八到九万套是常态,我们认为库存会逐渐有所改善。

  针对这个的应对,因为时间的关系不说太多,实际上杭州市场很特别,叫低利润高竞争市场,我写的价格等于客户等于成本等于产品,实际上价格等于客户,实际上在杭州多卖一块钱很难,用营销的思维决定竞争,成本反推售价。最近遇到一个华家池,原来是两万三,集团领导给他拍一拍,做定位,做完之后成本变成了四万五,那个地方就接受三万五的价格,把做营销的人全放进去,只能是无底洞,越来越没戏。所以,价格制定好,什么样的客户接受什么样的价格,什么样的客户有什么样的成本。

  首先看一下成本,土地的取得,时机很重要,波谷取地。第二,区位选择。第三,取地的方式很重要。第二个是融资成本,成本有很多方式,第一个叫债,债是固定时间的固定成本,时间越长成本越高。第二个是股,债转股,股转债,流速快的用债,流速慢的用股。第三个叫众筹,大家现在都在玩众筹,真正的众筹说白了是要让利给客户,最简单的方式叫集资建房,所以要把股权的利润让出去。第三个叫建安成本,现在很多项目成本都特别高,所以售价特别不好。留一点点时间空间就给未来创造空间,结构、外立面,地下室。最后是现金节奏,把销售时机、竞争机会、开工顺序做好了解决了80%的事。

  (PPT图示)这是众筹模式的一些方法。

  第二个是商办方向。商办的过剩,现在商办的竞争不是开发商,最大的竞争对手是政府,政府做了一堆孵化器,孵化器是什么?给了很多产业扶持政策,给了很多政策扶持政策,怎么办呢?解决不了。所以商办是捆绑企业或行业,因为不同行业的选择不同的政府扶持,第二是联合政府,只有和政府一起才能玩得下去。第三个就是降低客户的使用成本。我们经常说服务,服务不是过得舒服,服务在方便的前提下要降低成本,比如说现在优步为什么比嘀嘀跟畅销?因为优步更便宜了,除了服务之外也是降低成本的方式。这是商业发展方向。最后再说一下商业上来有行业政策和楼宇政策。谢谢!

发稿:邹洲审校:劳蓉蓉

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