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刘力:救市产业新方向

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-28 10:44

  刘力:大家好!今天大会的题目是“新政与救市”,无论是政策和救市都是政府行为,企业没有资格谈,企业只有观察新的机会在哪里,我们应该如何自救的问题。

  现在新的市场和以前十五年的爆发已经有非常大的差别了,这些现象有很多的学者和专业人士说得很多,这里就不一一解释。14年之后房地产不再是之前的市场,本质上已经严重分化,房地产商扮演的角色也面临本质上的转型。

  我们如何自救,要关注哪些机会?分三个方面:

  第一,关注角色的转移和模式的革命。决策转移有三个方面,第一政府职能是由规划建设转向提供公共服务。开发商的转变是由建造商,中国的开发商更多的是房屋的制造商和生产商向思维整合转变,第三个角色转变是地产的治理结构向金融整合商转变。

  首先,政府肯定会轻装上阵。可能伟大的税源,降低对销售住宅的用地依赖。建设上引入民营资本参与基础设施建设,比如PPP。服务呢?温饱型服务规范化,例如设立公里医院、廉租房、敬老院,小康型服务市场化。

  开发商转向资源整合,无论是开发销售都会有变化的问题,都要寻求新的主题。设计上,设计机构建筑师的重要性答复下降,大量标准化,建造开始像万科十几年的产业化现在开始真正实现。租售大量前置化,在建设之前这些租赁合乎售都应该有明确的客户。

  作为地产服务商,就要把自己转变成一个金融的角色了。面向政府,不仅要提供城市战略顾问、产业顾问,还要向平台融资顾问。面向开发商,策划顾问和设计顾问、租售顾问及还要开发贷款融资顾问,面向实体企业不仅是选址顾问,还是资产证券融资顾问,面向消费者,从置业顾问还要转向购房贷款顾问。

  要关注的模式以金融增强客户黏度,改变销售融资方式,以深化的金融手段增强潜在客户购买力,为购房者解决资金融通的根本性问题,增强客户的黏度。第二个模式是回归服务本质。第三个模式就是跨界整合。房地产界与其他产业的整合,让其由重资产向轻资产模式转变,大量开始文化娱乐产业整合、旅游产业整合、互联网产业整合,提升房地产的本质价值。第四个模式是需求定制化,这个在国外体现的非常明显,小规模开发。以金融财务为核心高度的专业化分工协作,融资和运营因素前置,实现需求的定制化。精准的交易结构匹配投资需求,精准的产品设计匹配使用需求。比如说像伦敦金丝雀码头等等项目,60%左右的公建客户都是事前预定的。最后一个模式是大资管。国内的商业化非常迅猛,但产品同质化非常严重,大量的商业综合体过剩。所以,包括很多中介服务机构开始慢慢转向以物业管理为核心或者运营为核心的机构。

  第二个方面的机会关注一下区域发展。这些年,最热的一个词,习大大上台之后关键的热词“一带一路”,到那里去寻找机会和抄底,就有区域的问题。把“一带一路”抽象的概念落实到国土和区域的空间上去看一下。以前说的投资和贸易,今后就是全方位的。整个国土的城市保证三大块,朝着三个方面去进行开放。我们选择项目,可能要更关注三个朝向的城市。整个城市的发展也从单向的开放、阶梯式的转向内陆开放,向南、向西、向东,以及沿海开放带以及沿海的体系。其中一些大的热点,大的城市组群,过去都是推测或者是推动,如今已经成为现实了。城市组协、区域发展已经不是口号,已经成为现实了,就看我们如何寻找机会。几大城市的发展空间不用说了,例如长三角、珠三角、大北京。大北京从量上来讲,虽然因为内陆的问题是交通状况问题比较多。但北京主城区的建筑半径20公里,东京半径是50公里,那么半径20公里如何和50公里半径竞争呢?所以,未来中国的发展否间巨大,不可能停下来。

  但具体的发展模式绝不是单中心摊大饼,而是多中心形成城市群的概念,不是单位各个的概念。一个城市就有一个中心和多个卫星城构成,中间就形成了很多“带”,产业化和功能板块。比如说北京和天津形成了一个带,形成了多中心的发展,是点和线的发展。所以,像交通轴+葡萄串+生态绿地,左边的图是城市研究中心的梁原始亲手画的。中国已经有十大城市群。

  未来要选择国家批准的国家新区以及酝酿即将要批的几大自贸区是未来城市的热点,值得大家关注。所以是以区建成,城市与城市之间不在是平等的,是国家政策带动他们之间有巨大的差别。

  所以,总结一下未来城市机会,城市群和“一带一路”是一回事,城市群的发展模式是“一带一路”的空间战略发展模式。第二,东部沿海地区已经形成网络化的城市格局,空间发展越来越分散,比如说上海、广州往周边形成网络化的发展,是要往外走。而西部地区人口比较少,中国现在74%的人口居住在47%的土地上,西部这片广阔的地区没有资格去做网络了,现在还是一个收速的过程,所以大家拿地一定要紧紧围绕省会城市,只有省会发展足够大了才有机会往外拓展。所以,西部地区城市群建设要围绕省会城市展开,目的在于正确增加城市的活力,目标发展集中为目标。

  第三是关注新产业发展,过去传统发展模式已经走到头了,企业财务报表在下滑,15年很严重,能不能保住两千亿不知道。开发商都在寻求做新的特色主题,包括了绿色低碳生态,包括文化创意旅游,现在大的物流和物联网结合、智慧化也是未来趋势,还有养老、养生、健康。未来大城市,比如说北京、上海市区里面根本就没有地了,只有做改造,历史街区的保护,像宽窄巷子、石库门等等。还有就是销售比的改善,只有极少数让你销售,大量是会员,每年的年费,或者和养老保险结合,或者是租给你五年、十年,当期再把钱退给你,当成长线融资。所有新模式的销售都是周期非常长的,没有短期变现的事,要求开发商有足够的实力。如果不和金融方、投资方结构做不下去。所以就需要取得核心专业资源结合,比如说学校、医院、迪斯尼这。所以开发商从开发商、资本方向专业资源结合,以后就基本成为资本的表达。过去开发商开玩笑说开发商是给银行挣钱的,未来会更严重,开发商的资产越来越轻了。没有资源,没办法做,现在是专业资源重于资本。像清空人居建设集团提出的IDOB的模式,都是未来比较好的模式。谢谢各位!

发稿:刘力审校:劳蓉蓉

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