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现场直播:2015城市观点论坛杭州行

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-28 08:28

  不断出台的新政,不断变化的市场,不断调整的策略,正是楼市的活力所在。

  4月28日上午,城市观点论坛杭州行正式开幕,探讨“新政与救市”下的杭州楼市。

  观点地产网作为论坛官方网站,将对论坛进行全程网络图文直播,敬请关注!

  专题:2015城市观点论坛杭州行

  直播实录:2015城市观点论坛杭州行

  主持人:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们:

  大家早上好!欢迎来到2015城市观点论坛杭州行现场。

  城市观点论坛创立于2005年,以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨,以房地产开发、城市规划与区域发展为主题,以中国及世界房地产发展中的城市为载体及主办地,邀请经济学者、政府协会领导、开发商巨头、建筑规划大师、金融人士、传媒精英以及房地产关联产业精英及专家,对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策、上下游产业协调发展等进行多角度探讨及深度剖析,共同找寻城市与地产的动力及发展的创新思路。

  十一年期间,“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港、苏州等三十多个省市。

  “上有天堂、下有苏杭”,美丽的杭州的历史源远流长。杭州的房地产市场具有典型性,同时也是开发商的必争之地。

  作为“北上广深”四大一线城市之后中国内地最为重量级的城市之一,杭州房地产市场的起落涨跌一直是影响整个行业的风向标,具有非常重要的意义。

  从2014年年初开启的降价,使得杭州成为全国楼市下行的导火线,直到今日,盘旋在杭城楼市上空的高库存阴影仍然厚重,雾霾未散。

  从宏观层面而言,调控政策退出,不断出台的刺激与救市新政成为房地产行业重新抬头向上的基础,但具体到杭州市场,在政策宽松与市场高库存风险中如何找到自身准确的定位?

  杭州拥有非常卓越的地理位置,有着非常出色的经济、人口基础,可谓得天独厚。在这样一个经过充分发展的城市,房地产市场如何回归正轨,建立长期稳定健康发展的秩序?

  今天,观点地产新媒体主办的城市观点论坛再一次来到杭州。众多房地产企业家、政府官员、金融翘楚、专业机构人士,与杭州各界房地产精英齐聚,共同为崛起中的杭州房地产寻找最佳发展道路。

  最后,我代表本次论坛主办方观点地产新媒体,联合主办方钱江晚报,合作伙伴威海双岛湾科技城、融创中国、华誉景观、浙江省房地产业协会、西子金融发展研究中心、浙江中原、杭州世联、杭州合富辉煌、5100西藏冰川矿泉水等,欢迎各位朋友的到来!

  下面,我们将介绍今天出席论坛的嘉宾和朋友,他们是:

  著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生

  中共上城区委常委来剑波先生

  浙江省房地产业协会秘书长高尔昌先生

  浙报传媒副总经理、钱江报系总经理何锋先生

  主持人:由于介绍嘉宾众多,接下来请允许我将以下嘉宾介绍完毕后,我们再以热烈的掌声一起隆重欢迎:

  绿城集团执行总经理、蓝城中国执行总裁傅林江先生

  杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东先生

  景瑞地产(集团)股份有限公司执行董事、常务副总裁杨铁军先生

  世联行首席技术官黎振伟先生

  莱茵达置业股份有限公司总裁陶椿女士

  碧桂园集团浙江区域总裁欧阳宝坤先生

  清控人居集团董事、洲联集团总裁刘力先生

  天津市天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士

  盛世神州房地产投资基金总裁李万明先生

  野风集团房地产股份有限公司总经理虞辉先生

  杭州远洋天祺置业有限公司总经理付开先生

  中粮置地杭州公司总经理陈雪松先生

  宝嘉杭州集团总经理张世泽先生

  浙江嘉城控股集团有限公司董事长宣哲先生

  高地(杭州)房地产开发有限公司总经理周浅女士

  合景泰富地产杭州公司营销副总经理张民先生

  雨润地产集团有限公司运营部总经理卞克先生

  杭州万科营销管理中心副总经理刁玥先生

  新湖中宝股份有限公司董秘虞迪峰先生

  越秀地产营销总监廖鹏先生

  绿地浙江区域营销总监周瑜女士

  鼎信长城基金高级副总裁丁红兵先生

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚先生

  世联行杭州公司总经理、区域副总经理邹洲先生

  浙江中原物业顾问有限公司董事总经理朱凌女士

  SAP大中华区房地产行业首席专家余恕奇先生

  SKYLINE思凯来国际董事长李涛先生

  杭州中房信息科技有限公司董事长严志民先生

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

  欢迎各位嘉宾的到来。

  另外,本次论坛还获得众多全国暨杭州实力房地产企业的参与,我代表主办方再一次感谢所有嘉宾,以及参与、支持2015城市观点论坛的朋友们。

  主持人:接下来,让我们进入的是论坛的致辞环节,本环节每一位嘉宾的致辞时间为3分钟。有请第一位致辞嘉宾上台,他是浙报传媒副总经理、钱江报系总经理何锋先生,有请何锋先生!

  何锋:各位来宾,上午好,今天知名的观点地产论坛又再一次相约杭州,我们很荣幸邀请了各位企业精英、金融人士莅临会议,我谨代表主办方之一,对嘉宾的支持和到来感谢诚挚的感谢!借此机会也感谢观点地产新媒体对钱江晚报的支持!

  春天的杭州,朝气蓬勃,杭州是地产界的风向标,地产界也在寻找新的动力在哪里,互联网+行业下房地产行业如何转型提升,房地产企业如何打造市场追捧的强势产品,相信今天的论坛和各位权威专家嘉宾的观点会带给我们更多的思路,带给我们更多的机会。

  今年也是钱江晚报创刊28周年,顺应媒体传播变革的挑战,融合新的发展机遇,钱江晚报全媒体平台已经拥有220万用户,成为都市媒体的第一品牌。钱江晚报传媒中心也在社会各界的融新闻传播、数据推广、媒体电商、全案策划为一体国内领先的运营平台,我们也将更多关注房地产市场和房地产企业的发展,也希望与企业各界各位嘉宾携手共同推动房地产业的健康发展!

  最后,祝与会嘉宾身体健康,事业顺意,预祝本次论坛圆满成功。谢谢!

  主持人:非常感谢,接下来我们有请下一位致辞嘉宾,杭州中房信息科技有限公司董事长 严志民先生。有请严志民先生。

  严志民:作为一家协办单位,我们在这次合作当中,感受到了观点的专业和敬业,也祝贺本次大会圆满举行!透明售房网是全面及时准确新房和二手房的交易信息,以及最具权威的房地产市场信息,目前我们覆盖了市区五线,以及衢州、嘉兴,以及新疆的乌鲁木齐也将开始。我们专业技术团队自主研发的平台,打造房地产的全产业链服务,目前整个平台的架构包括了透明售房、透明收房研究院等提供全方位的服务。

  众所周知,杭州是房地产极度敏感的一线城市,我们在这个特殊城市中扎根、发展,我们了解这个瞬息万变的房地产市场,此次盛会我也将就新政和救市和大家一起探讨和研读,相信通过各位的观点和精准的专业分析,我们能够把握市场的脉络。最后恭祝大会圆满召开,谢谢!

  主持人:谢谢!严志民先生的致辞,其实作为一个媒体人,对城市的观点是每年都想参加,尤其是2015年三年之后再次来到杭州,这是思想交锋的舞台,我们要感谢这个人民!她就是观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。有请陈诗涛女士。掌声有请!

  陈诗涛:尊敬的各位领导,各位来宾,大家好!这是城市观点第二次走进杭州,相比2012年,我们感觉到杭州的变化不小。电子商务、新兴科技、现代金融正在融会贯通,我想我们万众创业潮将会为杭州更多有潜力的行业注入更多新的活力。我们有理由相信,未来的杭州不仅是现在政府希望的宜居之城,可能更希望是活力之城和希望之城。

  进入2015年,大家都在谈经济下行,房地产增速放缓,对房地产的冲击不小,不过我们的政府很给力,各地救市的新政不断出台,房地产利好不断。其实这一轮大家感到波澜壮阔,这一点印证了中国的民间不缺钱,大家只是想寻找更多的投资机会,完成个人和家庭投资收益的最大化。浙江一向是民间金融、民间投资尤为突出,这对浙江的房地产来说有非常好的空间和机会。特别是刚才我们看到第一季度下来,杭州的楼市成交量是有所上升,近五年排在第二。当然我们也看到不是很好的是库存,也是五年来比较高的一次。另外也看到第一季度的土地成交往下走。

  其实3月28日在广州发布的报告已经知道了,2015年所有房市政策在调整,我们不在追求规模和盲目的扩张,龙湖去年销售491亿,实现的回款是90%,这也就是告诉我们房企在今年经济下行的时候要大量实现去库存化,实现有质量的销售和有效的回款是关键。在场来了将近300位企业的高层,代表了200家开发商、投资机构以及商业的零售商和品牌商,大家在现场会共同探讨和思考这个问题!

  作为论坛的创立者及主办方,观点地产新媒体刚从武汉论坛而来,在2015年还将继续在成都、广州、大连等地举办城市论坛、商业年会,夏季将在海南举办第十五届博鳌房地产论坛。如果说线下的活动代表着传统,那么互联网的概念一直贯穿观点的血脉,观点地产网、观点微信订阅号、官方微博、电邮导读每天透过互联网、移动终端影响着房地产这个大产业链上的数十万家企业。

  观察与记录一个行业,并为这个行业提供线上线下的各类服务,这就是观点的平台价值。

  最后再次感谢我们的贾康所长及所有演讲嘉宾、与会来宾及媒体朋友,希望在接下来的时间里在场各位精英充分发言及互动,为杭州房地产业奉献出一场的精彩的思想盛宴。谢谢大家!

  主持人:谢谢陈诗涛女士!接下来将进入2015城市观点论坛杭州行的正式议程。

  从330新政到15部委联手维稳楼市,再到央行的降息、降准,各种政策均释放出利好讯号。不断出台的刺激与救市新政成为房地产行业重新抬头向上的基础,但具体到杭州市场,在政策宽松与市场高库存风险中如何找到自身准确的定位?

  尊敬的各位来宾,2015城市观点论坛杭州行的大会主题是:新政与救市。

  下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到:

  著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生;

  清控人居集团董事、洲联集团总裁刘力先生;

  世联行杭州公司总经理、区域副总经理邹洲先生;

  盛世神州房地产投资基金总裁李万明先生等重要嘉宾,为我们带来精彩的演讲及对话。

  首先有请第一位主旨演讲嘉宾,有请著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生。贾康先生的演讲题目是:从财税政策谈经济下行中的房地产市场。贾康先生,您的演讲时间为30分钟,有请!

  贾康:尊敬的各位来宾,各位企业家朋友,大家好!我从研究者的角度谈一下自己作为研究者的看法。

  比较直率的说,领导人和各界都在运用着“新常态”这个概念,可以讲它的新已经非常明朗,形成共识。旧的阶段合乎规律的已经过去,告别了我们那种10%以上两位数的增长。在我们进入中等收入阶段之后的发展状况。

  进入中等收入阶段之后,所有的经济都是处于稳定的中高速,如何维持中高速运行,打造好升级阶段是这个阶段的实质。新的竞争已经无可正义,但“常”还没有实现。我们的经济还在继续探底,继续下行。去年上半年是7.4、7.5,下半年两个制度在一系列的微刺激有关的相继决策措施出台之后,仍然只达到了两个7.3。今年一季度非常明显,下落到7.0,实际上统计局有关的官员也承认,这是稍微差一点,四舍五入的结果。但我们不要太在意经济的继续下行,但从表现上来看,必须承认不仅在下行,而且在继续下降。地方政府的压力沉重,是不得不实现的状态。

  这个“常”要实现的,要按照软着陆真正追求经济增长质量,加快转变发展方式由新到常的转变,完成探底之后,要使整个经济企稳状态下维持中高速提质升级的状态,提质升级是最关键的。但我们不能否定7%增长的最新指标,是邓小平南巡以来的最低点,而且它是非常重要的新端口,影响市场预期,影响整个市场氛围,包括房地产业。在这个里面,如何抓住实质,有一定的难度。我们必须一方面强调宏观调控的定力、底气,让市场充分起作用。另一方面,必须高度关注市场的状态,必须在相继的决策之下,把握财政制度。在已经有的举措安排下聪明投资,增加有效供给,使人民群众得实惠,增加长期发展后劲的投资。这些聪明投资要拉着民间资本一起来做,使民间资本更活跃,更有潜力释放取向的过程中形成一个一个进入全局之内的聪明投资项目,这些项目当然包括房地产业必须增加的新的投资。要处理原来看到的存量怎么消化,以及新的产业升级、民众基本生活要继续提升这方面的匹配关系,结构是最关键的。

  我们在这样一个经济继续下行,由新求常,必须抓住创新驱动这样一个总体实现微妙结合的调控方略之中,要密切关注房地产业的下行。因为很明显,中国现在的工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化,总体发展中,我们是有所谓任性增长空间和回旋余地的。这里面很重要的支柱性产业就是不动产房地产的投资和发展。整个城镇化过程还要高速发展几十年,从现在真实城镇化率40%左右,按国际经验要一直走到70%的高位才能走进低频的发展阶段,按照这样的持续增长可能要维持三十年,非常接近伟大复兴的历史时点。这样的房地产是随着中国建成区的扩大,陆陆续续从4亿左右的人从农民走向城市定居,必然形成整个产业发展升级,优化之中的支柱。这个客观是非常清楚的!

  当然也有一些困扰我们的问题,这样的支柱曾经在前面若干年表现的热度非常高,一路往上走,当时是越调越热,越调越涨,怎么前面一年多的时间一下子转向了,我们现在可以评价一下在经济下行中的房地产变化是什么。我们仍然强调,我在观点的论坛和其他的场合都强调,去年年初非常明显的房地产市场变化,主题词应该是“调整”与“分化”,它绝对不是有些人说的中国房地产有崩盘的过程和整个房地产的景气,如果以成交均价表现的房价,出现了一去不回的根本性拐点。曾经这样的观点非常有影响力,一些很有影响力的任人物也博得公众眼球和关注。但现在我们完全可以证明,我也愿意借此机会强调一下,经济学的基本逻辑确实是有用的,有助于我们理解规律,不能只看一段时间里的市场波动任何市场都有波动。我们判断它的基本底气对规律的认知是非常重要的。

  整个中国的发展过程,以工业化和城镇化结合来说,总体来说是走到中间阶段。我们的城镇化过程高速发展,还有很大的空间,那么有什么理由认为去年上半年以来曾经显得非常有压力的房地产市场变化就是崩盘呢?换句话说,如果真的崩盘,如果这种波动中根本性拐点已经出现,那就是整个中国跌入收入陷阱有问题了。我们这么悲观,怎么认为这个现象无法收拾呢?

  如果做一个简单评价的话,去年上半年以来,这样的市场调整分化,在演变过程中总体来说是健康,整个房地产市场那时候曾经形成的民众焦虑,决策层和管理部门高度关注,一段时间又显得似乎无可奈何,频频推动种种权宜之计,但肆无忌惮的疯炒氛围已经不复存在了。从一线城市到三四线城市现在没有人担心炒房的问题,更多的是关注它怎么继续演变,而这种演变是市场分化中的继续调整。这种调整掌握好,就是挤出泡沫,这种调控会更好,知道房地产是波动的市场,市场机制发挥作用是公平的市场,政府要知道这种市场要保持平衡,就是让中等收入工薪家庭平均,公众和开发商、购房者要一起认识这个市场。大家要在分化市场中分段、分市、分类型,大家要理性的认识市场,决定自己的投资行为、开发行为。再一起遵循市场客观规律考虑问题,那么整个社会在我们的经济社会转轨过程中,以及经济社会发展全面小康社会中全民的认识培训。政府方面、开发商、投资者和社会中都在这个演变过程中,有很多益的经验和认识了。

  在第二层面上,市场下行引领上,大的背景下,我所强调的第二层面,针对房地产的下行如何评价政府行为。一般人都说现在政府在救市,这个说法未尝不可。但我更多的认为现在政府的主要动作可以称为“政策的适应性调整”。这种适应性调整是必要的,因为我们过去担心房地产市场怎么调似乎都表现为单边市,所有人都认为胆大一点冲进去,就可以有非常丰富的回报。造成了很多因素尤其是制度要素配套情况下,怎么在政策方面想办法,包括推出非常极端的行政手段,依然不能遏制炒房团的肆无忌惮的炒作。现在这个阶段来了之后,政府可以相对的进行适应性调整:

  第一,我认为各个地方因地制宜的逐步取消限购是完全有必要。如果称为这是“救市”,我更愿意称为考虑市场下行中帮助市场更合理恢复常态的同时,我们把权宜之计有很大负作用消化掉。有关部门表了态,不能有权宜之计,既然是权宜之计特别的必要性不存在了,为什么不能退出?理所当然可以退出。现在还有几个城市没有取消限购,北上广深和三亚,他们各有各的道理。主要不是担心这几个城市的房价上升,它有其他的压力要求退出。北上广深和三亚作为一线城市,外来人口压力太大,当地政府在维护基本权利均等化之后,仍然不能很好的适应市场的变化,消除“城市病”的情况。北京已经要求按照京津冀的格局,抓紧做好全盘规划,一定要调整它的状态。总体来说,是权宜之计行政手段的限购,限制外来人口的压力。

  三亚的战略是什么?在国际旅游岛的情况下,已经形成了一轮购房的发展,在当地购房人是大量非本地的,从内地,特别是从东北区域涌进来的购房者,在当地已经形成了东北人扎堆的社区,他们认为这种结构状态需要调整,不需要一下子在放开之后更多的东北人和内地人进入三亚购房,他是希望稳定本地的持房者的结构。在这种形成下,其他城市都取消限购,我觉得是合适。

  还有一点,我认为政府的金融政策、信贷政策的放宽,也是一种总体来说政策适应性调整。比如说首贷,以后放宽到以后所有的贷款都还完了,这时候再贷款,不管手上有几套房,都可以认为首贷,这合乎市场规律。这是在市场交易中消费者主权上的自由选择,市场信贷不用担心市场疯炒的情况下,应该让市场起作用,让消费者自己判断。他愿意多买房子,是用于投资需求或者是改善,我认为这是适合现代总体情况。另外首付的比重在调低,也有必要。就是前面的认识框架,大家已经比以前更好的认识了市场的风险,更理性的在做判断,这时候适当降低一些首付的比重,比如降个40%,实际上是使市场上活跃程度适当提高,但不用担心这样一来马上就变化疯炒状态。我个人认为,作为研究者来说,把它称之为怎样的表现,比如说救市也未尝不可。但不应该指责政府做得不够恰当,政府要让市场充分起作用,让市场总体发挥决定性作用。

  再说到财税,我注意到交易政策在放宽,原来坚持持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免,现在已经给出信息,不少地方是放宽到只要两年,持满两年就可以享受个税的减免政策。有利于房地产市场的活跃,有利于按照市场机制减少比重。而且实话实说,二手房的供给量在上升,现在大量的二手房涌入市场,很好的使供需得到了校正。前面单边是一路上升的时候,往往表现为供不应求,现在反过来了,要消化库存,二手房很多空置房进入市场,这时候当然税收和前面的信贷一样,应该助力于市场更多的起作用。总体来说,这是有利于盘活存量,促使生产要素更多的流动。按照机制本身的逻辑和规律,来使我们总体的市场来说更健康,消化过去的问题,以后可以对接更可持续的发展。

  在这个肯定之后,我要说的第三层面,就是在经济下行中的房地产市场,不可避免跟着还要完成调整,在这种情况之下,一方面对房地产市场要有它的长远发展信心,另一方面要特别注重房地产市场当期还在继续的下行,财政的调整是有必要的。顺便说一下我的观察,去年下半年首先传来的消息,整个中国房地产市场如果那均价为标志,看它的热度和景气水平,首先去年下半年近乎崩盘的温州企稳了,传来的消息说温州的房价从高点接近6万一平米,近乎崩盘式的落到二万二的一平米,这是非常好的现象。温州的情况比较特别,鄂尔多斯也不能和温州相比。温州主要是本辖区内大量的民间游资,前面若干年可用资金没有支持经济,而是出去炒房团,后来炒作大豆,后来大豆也炒不成了,造成资金链断裂。所以,辖区之内形成了局部的崩盘。但温州体现了另一方面的成熟性,有如此严酷的市场冲击,没有听说温州所谓的苦主们跑到市政府面前哭诉,有一些已经接近破产,但人家在默默吸收。在温州这种区域,老百姓更真实把自己的行为和市场对接行为中冲击中的亮点。

  但是回过头来,毕竟这种过程很痛苦。去年下半年,温州虽然还有一个很痛苦的复苏过程,但总体表现上,这种底部似乎已经出现。去年十一长假之后,北京这种高价的代表,它的市场放量,很多中介机构开始抬价。到目前为止,总体而言,北京这个区分地段市场在回暖。总体来说,中国低端的代表温州,高端的代表北京,都已经在探底。这条跟着城镇化走的房价、均价的基本放量更有信心了。其他基本的二线、三四线,不同城市的类型之间,他们高高低低怎么消化原来的泡沫,消化存量,出不了大格,就是一个调整的收敛过程。所以,我们看得相当清楚,今年很有希望,在今年之内基本完成其他大部分城市房地产市场下行调整,不防止有些城市还是有压力和局部的问题,甚至不排除个别地方、个别开发商进入非常困难的状态。但总体而言,我们已经看得非常清楚。现在就更不要相信中国经济崩溃论的说法。

  那么中国财政方面面对这样的基本判断,面对现在看到的信贷政策和前期税收政策的基本铺垫,我们应该做什么事情,我认为有这样几点:

  第一,从中央经济工作会议非常确定加力增效的方针之下,积极的财政政策以及扩张性财政政策的力度,要保持总体来说符合现代阶段性特征,阶段性下行如果下行压力加重的话,我们不排除适当的财政力度也上升。今年的赤字率在表面形势上算帐是2.3,楼部长特别强调了,实际算帐的水平,把中央预算调节基金的出出进进算一起,我们是2.7左右,也是安全期。有必要的话年内适当增加财政的力度,是一个备案。

  第二,我们对于政府必须全力做好棚户区改造,保障房的支持,财政方面要更好的发挥支撑和结构优化导向作用。这里面一些具体机制,中央已经给出了非常值得肯定的,比过去清晰化的指导。比如说保障房建设要从改造棚户改造,使最苦棚户区的居民可以尽快改善住房条件。另外,原来十几种保障房的名录现在可以实现两种类型,第一个就是把廉租房和公租房合在一起,既然分不清楚就合在一起。第二另外一种公有产权房。在取得公租房的时候,形式上是租房,不是随行救市去售出,但很好的满足现实的需要。大量的加薪层不能满足大量的产权房,但中国的形势下如何提出可以说阶段性租房,过不了丈母娘的槛。一个刚毕业的小伙子,遇到心仪的女朋友,要结婚,丈母娘提出必须要有一套房,要不然要是不可能的。公有产权房是有产权的,同时又不会产生套利空间。有些人假借这样的名录,有些人拿到这样的房子之后去套利,实话实说公有产权房就是保障房,就是不能进入市场交易房,就没有以前说的经济适用房和双限房搞得乌烟瘴气,这都是值得肯定的。还有就是补人头,没有必要再去建新的房子。

  第三,对PPP的支持和鼓励,PPP不可能一涌而上,现在PPP要加紧做法规方面的设立。中国主要是属于工作文件体系里面都有权威性,都是中国现有法规体系的一部分,要加紧推进,同时要培训、要示范培养契约精神,它有助于在财政支持情况下,更好的优化结构和对应整个全局发展中的优化需要。

  最后,我认为应该是积极抓住配合立法工作,今年“两会”上财政报告里明确表明,对于房地产税这个改革的基本态度要领。三中全会要求加快房地产税立法率,适时推进改革。本来在今年逻辑上应该看到“两会”上应该有所表示,怎么把房地产立法正式启动人大的立法程序,但因为房地产市场仍然在调整分化过程中,我们需要有意把这个过程稍微渗一渗,稍微在这一方面观察一下。所以,现在配合立法工作是在原来的继续形成框架的同时掌握节奏,掌握节奏必然对接到我认为房地产这一轮基本名录之后,一定要进入加快房地产立法的过程。从时间表上,按照中央的要求应该最晚17年“两会”能够审批房地产税的法律,然后就不是简单扩大试点范围,而是按照法律执行的问题。房地产问题,不动产登记作用已经进行了很好的铺垫。

  我最后要说的观点,大家已经看到了政策宽松下房地产市场在有可能回暖,有人评价政府现在似乎是要先鼓励购房,然后再开通房地产税,很多人民听了之后不舒服。但我的观点是认为把心胸放开,考虑中国进入现代税制的整个历史阶段,我们就要考虑每个人都是社会成员,老百姓的收入不断提高,中等收入进入高等收入,我们能躲过个人所得税?这是一个现代社会的必然调节机制,我们必须正视这是对整个社会发展来说必然的制度安排,个人所得税如此,财产税同样如此,房地产税也是这样。以后在总体趋稳情况下,推出房地产立法跟着是先起来的人,有多套房的人、有豪宅的人多一些库存空间,不会对我们这些成员伤筋动骨,不会在这些方面形成我们过不去的槛,它是国际经验已经表明的适当调节。你该购房,是享受生活,为什么能够在个人收入提高的过程中,实际上承担起的个人所得税、消费税的调节,断然要拒绝以后的财产税的调节呢?这个道理应该想通。

  总体来说,房地产税如果未来能推出,一定要考虑中国国情,强调我已经强调多次的扣除第一单位,所有的人都有基本房的扣除,然后按照支付能力适当给国库做一点贡献,这是整个调整的必要机制。总之一句话,不能因为看到进入现代税制已经感受到不愉快,放弃已经的讨论。我们要共同走向共同富裕,这个共同富裕一定要经受一定的考验。请大家批评指正!

  主持人:谢谢贾康先生的精彩演讲,请您台上留步,我们马上进入2015城市观点论坛杭州行答问环节。

  增速7%,显然中国的经济发展模式已经改变,房地产依然是"拖累"中国经济增长的主要因素吗?该如何把脉宏观经济发展?本次观点答问的主题是:GDP入7会出台新的“四万亿”吗?

  首先请讨论嘉宾台上就坐,有请著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生。接下来有请提问嘉宾上台,他们是:

  浙江中原物业顾问有限公司董事总经理朱凌女士;

  亨瑞集团副总经理杨播先生;

  掌声有请以上三位嘉宾。这次城市观点论坛杭州行答问环节时间为15分钟,请提问嘉宾开始提问。

  朱凌:贾老师,你好!很高兴您来杭州。这两年,我们杭州楼市确实变化很犀利,因为杭州会说我们是政策非常敏感的城市,所以我们常说这是政策的事。今去年底到今年年初330整车出台之后,我们看到政府在救市,但整个杭州市场成交的态势并不很热烈,而且杭州还是很大的库存压力。

  贾康:太详细的数据还不知道。

  朱凌:现在是15年套左右。

  贾康:一年大概具体套数是多少?

  朱凌:一年是9万套。

  贾康:库存15套,去9万套,压力不大。

  朱凌:但还有新出的。政策还会有新的出台吗?

  贾康:我个人观察政府的政策差不多了,不排除区域性的特殊情况,以及区域性的特殊定位,在杭州,我个人没多少发言权,但面上我不认为政策会把市场的景气往上拖了。杭州的情况,按照刚才你说的情况,我不认为有多大的压力,适当控制新楼盘,再给予适当的引导,如果前面的数据是准确的话。未来消化的过程也不是太遥远了。

  朱凌:我们也是这样希望的。顺便再提一个问题,影响您刚才说房地产已经不算是主要支柱。

  贾康:没有,我说它仍然是支柱。

  朱凌:过去我们都这样认为,但现在认为是拖累,您怎么看?

  贾康:我觉得中国城镇化方兴未艾,未来有很大的空间,建成需要不断的扩大,还有几亿人进城定居。这些人和市民一起,整个收入水平要节节提高,所有的因素合在一起,我们当然应该有信心,城镇化对整个经济的支柱作用不会消失。整体上就不应该把房地产调整在某些局部回调是一个拖累,它是可以使未来阶段性调整。对前面出现泡沫,我认为对长期有利的分化调整的过程。

  杨播:刚才听了贾所长的发表,觉得深受启发。我是亨瑞集团。我们09年就去海外做了探索,我们认为中国会成为理性,房地产就要从以前粗放发展理性化,从投资型变成价格型。您觉得,这种走出去是不是一种方式呢?

  贾康:你说的以前市场经济比较活跃的领域,以及国内市场有可能抓住机遇走进的领域,现在特别看中走出去的情况下,推出了“一带一路”战略,对于“一带一路”会通过交通基础设施的建设,交通网状体系各个节点上、物流园区、保税区的建设,直接对接到生活设施,对接到一些我们说的城市综合体的商城和住宅的建设,也不排除一些养老园区,特定阶层比如说中档商品房定位的社区等等建设项目。我觉得有志气有抱负的企业家一定要关注这些信息,这个市场介入之后,也是和PPP相关的。这个事情几十年都做不完,如果抓住这个空间,形成自己的品牌,形成自己的相对优势和竞争力的话,当然就会把企业的生存发展空间一下子拓展开了。

  杨播:谢谢贾所长对我们的肯定!我们还会在这条路上继续走!谢谢!

  主持人:好的。我们的提问环节到此结束,掌声再次送给台上的三位嘉宾。

  精彩答问环节之后,我们接下来进入本次论坛的第一场专题演讲及圆桌对话。这个环节的主题是:产品与市场。首先有请第一位演讲嘉宾:清控人居董事、洲联集团总裁刘力先生。

  刘力先生的演讲题目是《救市产业新方向》。刘力先生,您的演讲时间为15分钟,有请!

  刘力:大家好!今天大会的题目是“新政与救市”,无论是政策和救市都是政府行为,企业没有资格谈,企业只有观察新的机会在哪里,我们应该如何自救的问题。

  现在新的市场和以前十五年的爆发已经有非常大的差别了,这些现象有很多的学者和专业人士说得很多,这里就不一一解释。14年之后房地产不再是之前的市场,本质上已经严重分化,房地产商扮演的角色也面临本质上的转型。

  我们如何自救,要关注哪些机会?分三个方面:

  第一,关注角色的转移和模式的革命。决策转移有三个方面,第一政府职能是由规划建设转向提供公共服务。开发商的转变是由建造商,中国的开发商更多的是房屋的制造商和生产商向思维整合转变,第三个角色转变是地产的治理结构向金融整合商转变。

  首先,政府肯定会轻装上阵。可能伟大的税源,降低对销售住宅的用地依赖。建设上引入民营资本参与基础设施建设,比如PPP。服务呢?温饱型服务规范化,例如设立公里医院、廉租房、敬老院,小康型服务市场化。

  开发商转向资源整合,无论是开发销售都会有变化的问题,都要寻求新的主题。设计上,设计机构建筑师的重要性答复下降,大量标准化,建造开始像万科十几年的产业化现在开始真正实现。租售大量前置化,在建设之前这些租赁合乎售都应该有明确的客户。

  作为地产服务商,就要把自己转变成一个金融的角色了。面向政府,不仅要提供城市战略顾问、产业顾问,还要向平台融资顾问。面向开发商,策划顾问和设计顾问、租售顾问及还要开发贷款融资顾问,面向实体企业不仅是选址顾问,还是资产证券融资顾问,面向消费者,从置业顾问还要转向购房贷款顾问。

  要关注的模式以金融增强客户黏度,改变销售融资方式,以深化的金融手段增强潜在客户购买力,为购房者解决资金融通的根本性问题,增强客户的黏度。第二个模式是回归服务本质。第三个模式就是跨界整合。房地产界与其他产业的整合,让其由重资产向轻资产模式转变,大量开始文化娱乐产业整合、旅游产业整合、互联网产业整合,提升房地产的本质价值。第四个模式是需求定制化,这个在国外体现的非常明显,小规模开发。以金融财务为核心高度的专业化分工协作,融资和运营因素前置,实现需求的定制化。精准的交易结构匹配投资需求,精准的产品设计匹配使用需求。比如说像伦敦金丝雀码头等等项目,60%左右的公建客户都是事前预定的。最后一个模式是大资管。国内的商业化非常迅猛,但产品同质化非常严重,大量的商业综合体过剩。所以,包括很多中介服务机构开始慢慢转向以物业管理为核心或者运营为核心的机构。

  第二个方面的机会关注一下区域发展。这些年,最热的一个词,习大大上台之后关键的热词“一带一路”,到那里去寻找机会和抄底,就有区域的问题。把“一带一路”抽象的概念落实到国土和区域的空间上去看一下。以前说的投资和贸易,今后就是全方位的。整个国土的城市保证三大块,朝着三个方面去进行开放。我们选择项目,可能要更关注三个朝向的城市。整个城市的发展也从单向的开放、阶梯式的转向内陆开放,向南、向西、向东,以及沿海开放带以及沿海的体系。其中一些大的热点,大的城市组群,过去都是推测或者是推动,如今已经成为现实了。城市组协、区域发展已经不是口号,已经成为现实了,就看我们如何寻找机会。几大城市的发展空间不用说了,例如长三角、珠三角、大北京。大北京从量上来讲,虽然因为内陆的问题是交通状况问题比较多。但北京主城区的建筑半径20公里,东京半径是50公里,那么半径20公里如何和50公里半径竞争呢?所以,未来中国的发展否间巨大,不可能停下来。

  但具体的发展模式绝不是单中心摊大饼,而是多中心形成城市群的概念,不是单位各个的概念。一个城市就有一个中心和多个卫星城构成,中间就形成了很多“带”,产业化和功能板块。比如说北京和天津形成了一个带,形成了多中心的发展,是点和线的发展。所以,像交通轴+葡萄串+生态绿地,左边的图是城市研究中心的梁原始亲手画的。中国已经有十大城市群。

  未来要选择国家批准的国家新区以及酝酿即将要批的几大自贸区是未来城市的热点,值得大家关注。所以是以区建成,城市与城市之间不在是平等的,是国家政策带动他们之间有巨大的差别。

  所以,总结一下未来城市机会,城市群和“一带一路”是一回事,城市群的发展模式是“一带一路”的空间战略发展模式。第二,东部沿海地区已经形成网络化的城市格局,空间发展越来越分散,比如说上海、广州往周边形成网络化的发展,是要往外走。而西部地区人口比较少,中国现在74%的人口居住在47%的土地上,西部这片广阔的地区没有资格去做网络了,现在还是一个收速的过程,所以大家拿地一定要紧紧围绕省会城市,只有省会发展足够大了才有机会往外拓展。所以,西部地区城市群建设要围绕省会城市展开,目的在于正确增加城市的活力,目标发展集中为目标。

  第三是关注新产业发展,过去传统发展模式已经走到头了,企业财务报表在下滑,15年很严重,能不能保住两千亿不知道。开发商都在寻求做新的特色主题,包括了绿色低碳生态,包括文化创意旅游,现在大的物流和物联网结合、智慧化也是未来趋势,还有养老、养生、健康。未来大城市,比如说北京、上海市区里面根本就没有地了,只有做改造,历史街区的保护,像宽窄巷子、石库门等等。还有就是销售比的改善,只有极少数让你销售,大量是会员,每年的年费,或者和养老保险结合,或者是租给你五年、十年,当期再把钱退给你,当成长线融资。所有新模式的销售都是周期非常长的,没有短期变现的事,要求开发商有足够的实力。如果不和金融方、投资方结构做不下去。所以就需要取得核心专业资源结合,比如说学校、医院、迪斯尼这。所以开发商从开发商、资本方向专业资源结合,以后就基本成为资本的表达。过去开发商开玩笑说开发商是给银行挣钱的,未来会更严重,开发商的资产越来越轻了。没有资源,没办法做,现在是专业资源重于资本。像清空人居建设集团提出的IDOB的模式,都是未来比较好的模式。谢谢各位!

  主持人:谢谢刘力先生的演讲。 接下有请下一位演讲嘉宾:世联行杭州公司总经理、区域副总经理邹洲先生。邹洲先生的演讲题目是《杭州中短期房地产市场趋势研判与应对》。邹洲先生,您的演讲时间为15分钟,有请!

  邹洲:各位来宾,大家好!我们是一线出来,想具体讲讲杭州的事情。第二,讲杭州之前,我们要回顾一下全国的经济环境。

  看一下全国,经济下行,市场压力大,这是第一点。第二,通缩的迹象显现,2015年3月份CPI、PMI、PPI的负增长带来了整个行业的供过于求的情况,尤其是制造业。第三,从下表的图可以看到,我们在钢铁、有色金属等等一系列情况下,尤其是制造业产能过剩,产能过剩带来什么呢?产能过剩带来了企业压力,实际上是进一步抑制的需求。

  另一方面,看一下整个货币的情况,整个货币城市化发展来看,整个融资速度在放缓。但去年的时候,房地产开发贷呈现了组建的上升趋势。降息,大家都知道,市场不好,将息成本巨大,政策的调整也给我们带来了希望。总之,2015年的形势是稳增长,重投资,宽货币。

  再看看杭州,2014年上半年是下行的。2014年下半年出现了极大地的井喷,带动了2015年第一季度的成交。但大家要发现,杭州都是“小羊村”的情况,杭州做房地产不把握好形势,有非常大的风险。另外,2014年杭州新房成交额是上升了,但成交价格是萎缩。所以,降价和政策实际上是促进了杭州2015年第一季度的增速。

  刚才讲到了去库存,杭州2014年是显性库存是15.5套,去化周期是17个月。但要分析一下,主城市是17个月,余杭是19个月,萧山是22个月,每个地区都有所不同,项目的不同区域导致了我们的竞争环境是不一样。当然17个月、19个月、22个月都导致了竞争压力加大。

  (PPT图示)这是世联做的去库存研究,我们看杭州的去库存排名是居中,如果和全国其他的同类型城市相比的话,我们不是最高。另外,杭州的人均居住面积,现在按人均和总成交面积来看,我们大概是22.5平方。按照全国的平均来算的话,我们也不算高。因此杭州还有潜在的刚性需求,但是它要逐步释放。

  但是,问题来了,大家都知道13年杭州市政府拍了一堆的住宅用地,同时也有商业用地的出现。但是,办公在13年的住宅压力情况下,我们整个14年土地拍卖进入了下滑,但是办公的拍卖用地特别多。回头看一下,2014年杭州写字楼的库存大概压力在3.7年,当期的供求比是5.1,当期的办公用地是3.5万套,压力主要在主城区。

  2014年土地成交是萎缩的,商业用地的成交比例主要集中在主城,对2015年,住新开通的数据造成了较大的影响,下面有图可以看到。(PPT图示)13年土地拍卖最高,14年有萎缩。就是说13年开工的房子,15年和16年应该得到显现。

  住宅板块分化,2014年住宅成交主要是未来科技城、良渚、钱江世纪城。现在我们看到的是申花和城东,实际上都是因为13年土地拍卖带来的结果,未来这些地方的竞争会逐渐减弱。

  价格的分化,同样因为供需关系的影响,全市价格呈现不规则分布,供应量大的地方,价格肯定上不去,供应量小的地方,肯定是企稳,甚至有小幅回升,城东的价格是企稳的,余杭、萧山价格浮动特别大。

  说一个市场现象叫“涨价引导”,实际上最近一批新闻频出,我觉得万科就做得很好,政策一出,第二天就开始疯卖房,说4月1日要涨价,当天就是愚人节,实际上没有涨价,只有卖房。世联的观点是去库存,调结构,千万不要说增加,这时候增加是有问题的。

  基于前面讲的情况,我们给大家几个谨慎乐观的理由:

  第一个乐观的理由,就是2015年新开工的面积是逐渐萎缩的,预计库存去化周期将在2015年得到改善。13年拍的地14年出来了,但现在住宅用地并没有那么多,也就是说15年、16年库存会逐步得到放缓,这是好的事情。

  第二个乐观的理由,2015年一季度成交量明显回暖,杭州同比增长72%,二线城市有六成上涨,按揭贷款好转,由于政策刺激,导致了消费增强。

  第三个乐观的理由,刚才贾总也说到了“旧城改造”,放到一二线城市的首位,实际上旧城改造带来了大量的需求和成交的机会。所以,我们认为这是可以乐观的第三个理由。

  但是谨慎的理由:一是经济下行,经济下行不是说GDP下行和房地产下行,经济下行是由于整个社会的供需关系和生产关系过剩的原因,导致企业压力过大。为什么现在三办(音)的压力巨大,是因为大量的企业轻资产化,导致了需求下行。(PPT图示)我这里有一个很有意思的表叫个人所得税,14年的增速和15年的增速,14年下降了4.1%,就是因为去年大家的年底奖金拿得比去年少,导致购买预期下降。

  二是人口预警。大家都知道,需求一定是靠人口支撑的,但杭州从10年到14年,整体来看每年年增长人口四到五万,如果按照这个来看的,杭州13年结婚人口是五万人左右,近三年常住人口新增四到五万左右,现在的购房主力是新进城,结婚购房或者是资产配置型一部分,主要是新进城和结婚购房为刚需主力。但由于人口等于,我们的比重并不高。所以,杭州应该每年七到九万套的范围,可能是一种常态,大家不要觉得太高,因为人口的增长抑制了需求的再扩扩张。

  所以,从短期来看,政策利好,我们认为是窗口期,可以考虑拿一点可以培育的地。从长期来看,八到九万套是常态,我们认为库存会逐渐有所改善。

  针对这个的应对,因为时间的关系不说太多,实际上杭州市场很特别,叫低利润高竞争市场,我写的价格等于客户等于成本等于产品,实际上价格等于客户,实际上在杭州多卖一块钱很难,用营销的思维决定竞争,成本反推售价。最近遇到一个华家池,原来是两万三,集团领导给他拍一拍,做定位,做完之后成本变成了四万五,那个地方就接受三万五的价格,把做营销的人全放进去,只能是无底洞,越来越没戏。所以,价格制定好,什么样的客户接受什么样的价格,什么样的客户有什么样的成本。

  首先看一下成本,土地的取得,时机很重要,波谷取地。第二,区位选择。第三,取地的方式很重要。第二个是融资成本,成本有很多方式,第一个叫债,债是固定时间的固定成本,时间越长成本越高。第二个是股,债转股,股转债,流速快的用债,流速慢的用股。第三个叫众筹,大家现在都在玩众筹,真正的众筹说白了是要让利给客户,最简单的方式叫集资建房,所以要把股权的利润让出去。第三个叫建安成本,现在很多项目成本都特别高,所以售价特别不好。留一点点时间空间就给未来创造空间,结构、外立面,地下室。最后是现金节奏,把销售时机、竞争机会、开工顺序做好了解决了80%的事。

  (PPT图示)这是众筹模式的一些方法。

  第二个是商办方向。商办的过剩,现在商办的竞争不是开发商,最大的竞争对手是政府,政府做了一堆孵化器,孵化器是什么?给了很多产业扶持政策,给了很多政策扶持政策,怎么办呢?解决不了。所以商办是捆绑企业或行业,因为不同行业的选择不同的政府扶持,第二是联合政府,只有和政府一起才能玩得下去。第三个就是降低客户的使用成本。我们经常说服务,服务不是过得舒服,服务在方便的前提下要降低成本,比如说现在优步为什么比嘀嘀跟畅销?因为优步更便宜了,除了服务之外也是降低成本的方式。这是商业发展方向。最后再说一下商业上来有行业政策和楼宇政策。谢谢!

审校:劳蓉蓉

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