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欧阳捷:三四线城市商业地产的机会与购物中心样本

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-25 11:30

  欧阳捷:尊敬的各位嘉宾,我向大家汇报的题目是“三四线城市商业地产的机会与购物中心样本”。据公开报道,2013年全球在建购物中心超过了3900万平方米,几乎中国占了一半,在建面积排名前10的城市里面,中国占了8席。目前全国的购物中心总量,2013年底已经超过了3700家,2015年预计要超过4700家。那个时候我们的商业综合体的面积要达到多少呢?估计要达到2.4亿平方米,因为2013年底,每一家购物中心平均是7万平方米,复合增长率超过32%。在这样快速的增长过程中,购物中心已经遍地开花。

  在2014年上半年,已经有176家购物中心在开发,2015年还有2700万平方米新进入市场。2015年,据估计,全国购物中心总量将超过1万家,购物中心这么大的量,分布严重不均衡,因为一线城市占据了83.5%,购物中心的主战场目前还是在一二线城市,而一二线城市已经或者将要出现饱和甚至过剩。比如说像我们所知道的沈阳,沈阳的购物中心目前的总量已经超过了2000万平方米,人均商业面积也已经非常高了,购物中心的面积超过0.8,如果把现在沈阳所有在建的和将要建设的购物中心面积全部算起来,据说要超过4200万平方米。沈阳人口有多少呢?沈阳市的人口只有823万,换句话说,每一个沈阳人,包括所有的商业的服务人员,全部走入购物中心,可能每人拥有一个卫生间。与此相仿的是,各个一二线城市都出现了相对饱和,包括武汉,人均商业面积已经超过香港。

  按照目前的统计来看,一二线城市人均购物中心的面积平均已经大于0.6平方米,这仅仅是一个购物中心。而三四线城市目前来看人均的购物中心面积还不到0.1平方米,所以我们认为三四线城市正在成为商业地产跑马圈地的主战场。

  我们也列举了一些标杆企业在商业地产计划在建和开业的购物中心,到2018年,就这几家企业已经超过了520万平方米,这是现在的计划,未来还不排除有加快的趋势。三四线城市目前已经成为一片蓝海,三四线购物中心数量明显偏少,消费模式急需升级换代,消费的商业业态也急于更新,而且三四线城市的居民也希望体验与一线城市接轨的消费感受。

  三四线城市的商业地产的空间究竟有多大?我们也做了一个估算,这个估算成立不成立业请各位专家来点评。我们看了一下,按照欧美市场和澳洲的市场,一个5到10万人的小城市,基本上可以拥有一个购物中心。由于我们国家的国情和我们的购买力还不充分,所以我们按照20万人口由一个购物中心覆盖的话,我们看三线城市的常住人口均值是509万,四线城市的均值是411万,按照城市化率超过50%来计算,也就是一半的人生活在市区里面,这样来算我们购物中心的容量也就是三线城市12个左右,四线城市11个左右。当然,未来随着购买力的提升,随着城市化的进程,购物中心的量还会继续增加,但是继续增加的量,我们相信不会超过2000家。

  现在我们看到的是商业的购物中心的体量,我们还没有包括大量的步行街、社区商业、传统百货大楼以及专业市场。如果把这些东西全部包括进去,我们可以看到,根据国家统计局的数据,在2000年起到今年10月份为止,全国已经在开工的商业总面积超过18亿平方米,这18亿平方米中间包括购物中心,也包括了社区商业,也包括了百货大楼和其它的一些传统商业。如果这些东西全部算进去,我们按城市人口7亿人算,相当于每个人拥有2到3平方米。所以商业体量已经严重过剩,而且这种趋势还在继续提升。后面下降的部分是统计的2014年的1—10月份,如果把今年1—10月份加上去,我估计整个商业面积的体量还在继续增加。

  所以我们认为,商业购物中心在2015年就会达到天花板。商业地产跑马圈地的时代不久就会终结,并进入商业体竞争、商业业态竞争的战国时代。

  所有品牌商家扩张的天花板也将要落定,扩张路径,发展模式必将发生改变。我们认为现在是招商难,未来无招商,高速扩张仍是当前的一种必然趋势。

  新城控股也是做商业地产和做住宅为主,我们实行双轮驱动,目前住宅业务量要大于商业地产,因此我们希望达到商业地产的步伐。近五年的战略目标要达成40个Mall,未来要进入商业地产的第一梯队,我们希望在天花板到来之前进入商业地产的第一梯队。

  在战略布局上,我们以前是深耕长三角,现在要以长三角为依托,继续向珠三角、环渤海和中西部拓展,在城市的项目定位上,定位城市商业的新中心,在城市的商业的副中心区域,以及政府建设中的新城区来打造新整个城区的商业中心。

  我们实行的战略用五高战略:高强度投资,每年争取5到10个新项目落地。高增长市场,以华东为主,向全国拓展。要适销产品,以住宅和商业为主。高周转资产,3个月开工,6个月开盘,20到24个月一个商业综合体开业。高组织效能,实行两级架构。

  新城控股目前在中国的项目还不多,目前只有9个城市,11个项目,未来我们希望能够继续加大我们的商业开发的步伐。我们也感觉到,商业的购物中心其实目前受到了方方面面的挤压,也在由购物型向体验型在转变,由目的型消费向无目的型消费转变。购物中心会成为职场与家庭之外的第三空间,私人影院、私家厨房、私人美容室、密友健身房、密友书吧、儿童欢乐谷等等都会在购物中心中诞生,并且会诞生主题性、儿童性、时尚性等各类的购物中心。无论是体验、购物、观光,还是时尚、潮流、创意,我们觉得多元化和个性化的需求,同行的竞争,新技术与新媒体的推波助澜,以及电商的挤压,都促进体验式购物的蓬勃发展。

  而且购物中心还在追求高大上的趋势,2013年的购物中心面积均值已经达到8万平米,2012年还只有7万平方米,提升了1万平方米。各个城市购物中心10万平米以上的购物中心占总量的比例还在不断提升。

  如何打造三四线城市的体验式购物中心?我们认为城市规模、城市能级、商圈大小、业态丰富决定了我们的体量要适中,既不能做大,也不能过小。过小会导致商家不足,人们到购物中心的动力下降。丰富的业态也是我们体验式购物的重点。另外我们在三四线城市的消费者年龄结构偏大,消费理念相对保守,年轻人偏少,创新湿度,这是我们需要注意的地方。还有树立地标、在地思维、创新理念,通过这些方式创造需求。

  新城控股打造体验式购物中心的理念是:人本思想、人本商业、人文特色、人文关怀。

  在人本思想上要尊重客户、尊重商户,尊重员工,在人本商业方面要精心布局,精巧规划,精确定位、精度设计、精工建筑、精准招商、精细管理,达成精彩的生活。在人文特色上要推进标准化下的因地制宜,拒绝千篇一律。在彰显人文关怀上通过便捷性、美观性上进行打造。

  三四线城市商业地产方面,我们有城市广场、生活广场,有苏州、上海、南昌、长春、长沙、安庆、南京、常州等地的项目,都是处在城市的核心地段。我们希望与我们的品牌商家和同行一起携手起来,共同打造中国城市的商业新中心、新城五悦广场,让体验充满愉悦,让生活更加美好,让幸福变得简单,谢谢大家。

审校:劳蓉蓉

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