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石盛发:社区商业的产品特点与发展前景

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-25 10:58

  石盛发:大家好,我是莱蒙商业的石盛发,今天本来演讲的是我们集团的罗总,但是他临时有事,所以我就代表他做一个主题发言。

  我讲的题目是“社区商业的产品特点与发展前景”。刚才各位嘉宾都谈到了商业地产的产品一个结构性的矛盾,以及互联网思维对实体商业地产的影响,其实我这个演讲环节里面也涉及到很多这方面的内容。

  大家知道这几年商业地产应该说是增量态势是非常迅猛的,不管是在一线城市,还是二线城市,甚至三四线城市,大家把目光更多的是集中在综合体、大体量的商业方面,真正关注社区商业这一块的,经过这两年的发展有所重视。现在大家都说商业地产的结构性矛盾很大,市场饱和,我们在这个结构性的问题方面是不是有更深入的了解和认识,其中有一个很典型的就是社区商业。这几年应该说在润物细无声中出现了像万科的生活广场,包括佐邻,以及莱蒙以前做城市综合体,现在开始转型做社区商业,我们的莱蒙领尚在深圳、南昌、杭州等地形成了自己的品牌。

  一提到社区商业,大家传统印象中就是住宅底商,社区商业就是早上出门买点早餐,一些房屋中介、麻将馆等等的业态。其实我们觉得应该是重新认识它,或者是给它重新的定位。我这边提了4点,一个就是社区生活的提升。以前我们可能更多的是一个社区的配套,现在我觉得应该更多的是社区生活品质全面提升的一个创造者。从开发的角度,这时候就要引起注意,或者是作为一个战略规划来提前,我们不仅仅是规划一些商业街,规划一些底商。如果我们把社区商业做成主力店,或者是社区MALL、邻里购物中心,按照这样规划的话,它对整个住宅的价值是完全不一样的。我们去买一个物业,钢筋水泥,户型基本上都差不多,但是如果你的旁边是一个万科生活广场,或者是绿景的佐邻,有这样一个品牌出来,它比传统的底商品牌高很多,这时候社区商业对住宅的提升是非常大的。所以我觉得社区商业今后应该承载的就是生活品质全面提升这样一个载体。第二个方面是第三交流的空间。大家都知道,我们除了办公场所之外,社区商业作为居家的对外延伸,还可以成为第三交流空间。第三个是刚性需求,社区商业的业态组合、功能,就在我们的家门口,我们非常的便利,吃喝玩乐完全可以是实实在在的刚性需求,我们可以完全打破电商给我们带来的影响,以及城市核心商业给我们带来的影响,所以我们在业态规划方面,我们的社区商业受到的影响相对来说是比较小的。第四点,社区商业的端口价值。这一块通过莱蒙几年的开发之后,充分认识到社区商业端口价值的重要性。就是因为社区商业日常跟顾客的消费互动是非常多的,而且这个社区商业顾客非常稳定,互动性非常强,黏性非常高,可以形成流量规模,达到一定程度以后,我们会充分增强它的价值,形成增值服务,包括家政、委托经营管理、委托租赁、团购,我们针对不同的细分人群,可以做到对社区商业不同人群的增值服务更大。现在莱蒙商业在不同的地区,特别是在南京、深圳,可以做到酒店托管,业主的商铺可以委托经营管理、维修、家政、家居,这些对外延伸的功能,通过社区商业的端口可以充分的实现出来。这是我们对社区商业的重新认识。

  社区商业的产品特点。我们对比了综合商业或者是城市综合体,它的属地性非常强,体量小、商圈辐射范围小,投资小、开发相对简单,风险低、运营管理比较简单,所以带来的培育周期比较短,开发成本相对比较低,最后是容易实行标准化和连锁化的发展。大型的购物中心一年开发五六个就已经到顶了,但是一个社区购物中心,我一年可以开若干个,它的招商、运营管理的连锁化和标准化更容易复制。如果一个公司一年能开10个,10年、20年开发出来的总量远远超过做大型综合购物中心的开发商。

  社区购物中心的发展前景。这是有它充分的理论来源,就是中心地理论。中心地存在等级之分,中心地的等级决定了区域内中心地的数量、规模、分布,中心地等级由其所提供的高低级别的商品或服务决定。中心地的服务范围围绕中心地呈正六边形分布,中心地的服务范围与其等级成正本,等级越高它的服务范围越大,等级越低它的服务范围越小。同时中心地的数量跟它的等级成反比,一个城市的中心或者是核心只有一个或者两个,它的次中心也就三个、四个,一个城市的中心为数不多,这是它的中心地最高的等级。但是次中心或者更低等级的中心地是若干个,所以这就决定了它在商业的分布上最高的等级可能是档次最高,层级最高,商圈覆盖范围最广的。从这个理论可以看到,社区商业未来的空间是非常巨大的。

  社区商业具有自己的特点,它具有旺盛的生命力和独特的优势,明显的是它扎根社区,依靠社区生存,挖掘社区周边一公里范围内居民的消费需求,出门就需要买的这些东西。社区商业的产品特点决定了它在运营管理方面也比其它的形态或者业态有更多的优势,比如说在前期规划方面,因为它的体量比较小,消费者更加明确,定位更加准确,所以它的规划和定位更容易掌握,同时它的招商成本比较低,不是说招世界品牌,另外就是培育成本比较低,它的标准化复制也比较强。社区商业的这几个特点,决定了它的市场前景非常广阔。

  社区商业的业态配比。本身社区商业的性质和产品特点,决定了它在租户组合方面,在它的定位方面相对来说比较简单。不同的年龄层次,不同的社区的产品方面的配置是不一样的。社区商业的典型业态,实际上这种业态在购物中心里面有,但是它更加侧重在功能方面和服务体验方面,具有更强的特色。在一个社区里面,在初次置业者、普通家庭和改善型业主方面,他的需求都是不一样的。

  我的演讲就到这里,谢谢大家。

审校:劳蓉蓉

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