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李嘉诚借道REITs套现 汇贤房托39亿收购重庆大都会

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-12 01:53

收购重庆大都会是汇贤房托自2011年后空窗三年的再次资产扩容,此次交易在早前市场热议李嘉诚“撤资”的时机下显得有些玩味。

  观点地产网 沉寂三年之后,李嘉诚旗下的汇贤房托展开了上市后的第二次资产收购行动。

  11月10日,由汇贤房托管理有限公司管理的香港汇贤产业信托宣布,将以39.1亿元向主要股东和记黄埔及长江实业收购重庆大都会广场全部权益。

  随后,汇贤房托即刻在资本市场为收购事项筹资。11月11日,汇贤房托宣布旗下投资工具汇贤投资获得一笔本金额高达50亿港元的三年期银团贷款融资,实际年利率仅为HIBOR加2.15厘,所得资金将用作偿还现有未偿金额以及为其未来进行的收购提供资金。

  据了解,重庆大都会由长江实业及和记黄埔各持50%权益,而后两者同样也是汇贤房托的大股东,因而此次交易实属关联交易。

  有分析人士则认为,此次收购近似与当年汇贤房托打包长实北京东方广场及收购沈阳丽都酒店,资产倒转中显现的是长和系的套现路径。

  39亿收购重庆大都会

  汇贤房托称,收购重庆大都会广场有助于提升每基金单位分派,并减低其对于北京东方广场单一资产的依赖风险。而收购代价为39.1亿元,较大都会广场于今年8月31日止的估值41.4亿元折让约4.7%,其将透过新的银行借贷及现时持有的现金支付收购代价。

  据了解,重庆大都会广场位于重庆解放碑中央商务区,总建筑面积约16.4万平方米。项目包括一个面积约9万平方米的购物商场、一幢面积超过5.4万平方米的甲级写字楼,以及一个拥有353个车位的停车场。

  截至2014年8月31日,大都会广场购物商场及写字楼的占用率分别为约92.5%及约97.3%,其于2011、2012及2013年的全年收益及租金相关收入分别约为2.61亿元、2.68亿元及2.82亿元。

  如以39.1亿元资产收购代价计算,重庆大都会广场2013年毛租金收益率约为7.21%。且卖方长实和和黄在交易中还向汇贤房托给予承诺,保证交易完成后5年期每年项目收入水平为2.99亿元。

  从财务数据来看,重庆大都会广场可谓是长实和和黄持有的较为优质的商业项目,且长和双方亦对其未来租金和收入增长持有信心。在此情况下,长和系选择出售项目的原因一时也引起了重庆地产业内的热议。

  重庆一地产资讯机构负责人认为,以大都会广场的地理位置和回报率来看,39亿元收购价可谓超值,折价的关键或许就在于买卖双方均属长和系。交易的结果除却扩大汇贤房托的资产规模外,某种程度也为长和系退出项目实现套现。

  事实上,汇贤房托正是长和系为其内地商业资产所打造的REITs平台。

  截至2014年6月30日,汇贤房托的三大权益所有者分别为持有28.75%基金单位的HuiXianCayman,持有11.8%的长江实业集团有限公司附属公司、持有5.53%的和记黄埔有限公司附属公司,而HuiXianCayman实则也为长实与和黄控股的汇贤控股公司全资附属公司。

  换言之,李嘉诚通过控股的汇贤房托这个上市平台,收购了长和系下的重庆大都会广场,以此实现了对项目投资的巧妙变现,同时仍然掌握着该项目未来的经营和收益权,代价只是将部分受益分给了市场投资者。

  而近似于此次重庆大都会广场收购的行动,汇贤房托早在2011年上市之初就已操作过,可谓驾轻就熟。

  汇贤房托REITs套现

  截至2014年6月30日止六个月,汇贤房托中期总收益按年升4.9%至13.83亿元,物业收入净额9.4亿元,按年升8.1%,可供分派金额按年升7.6%至6.63亿元,每基金单位分派12.71分,年度化分派收益率为7.65%。

  目前汇贤房托旗下管理的资产,包括北京东方广场购物商场、写字楼、公寓大楼、东方君悦酒店以及沈阳丽都索菲特酒店。这些资产在注入汇贤房托之前无一例外均为长实和和黄所持项目。

  回溯汇贤房托的起源,离不开李嘉诚对北京东方广场的项目操作。竣工于2004年的东方广场原由李嘉诚旗下的长江实业及和记黄埔占有60%股权。

  2008年起,李嘉诚通过其1993年在香港成立的汇贤控股、以及1994年于境外成立的HuiXianCayman,接收了长江实业及和记黄埔持有的北京东方广场公司60%的股权。

  随后,李嘉诚再通过汇贤控股向北京东方广场注资2.7亿美元,买下其他项目合作伙伴在土地使用期限内的租金收益权,进而拥有了北京东方广场截至2049年的全部租金收益权限。

  在理清项目权益后,李嘉诚随即将北京东方广场资产打包上市,操作平台即为汇贤房托。2011年4月,汇贤房托在香港实现上市,并于同年11月再施旧技,以9.8亿元代价向长实收购沈阳丽都项目70%权益。

  通过REITs的方式,长和系在不失去对项目控制权的情形下得以最大程度套取现金,汇贤房托也成为企业利用境外结构在国内实现REITs的先行者。

  值得注意的是,收购重庆大都会是汇贤房托自2011年后空窗三年的再次资产扩容,此次交易在早前市场热议李嘉诚“撤资”的时机下显得有些玩味。

发稿:罗舒晗审校:杨晓敏

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