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昔日地王南京低价走量 市场双限松绑难纾入市压力

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-10-21 00:47

虽然“双限”解除引发新一轮市场契机出现,但后市行情也难言乐观。对此,昔日的“地王们”或许体味更深。

  观点地产网 当限购、限贷相继退出,南京楼市并未迎来价格上扬的预期,在资金回笼压力之下,不少开发商都打出“低价走量”的旗号,而多变的市场环境也让此前南京的不少地王项目增添不小的压力。

  10月18日,中南建设在南京打造的中南世纪雅苑的项目首次开盘推出528套房源,户型面积为69至109平方米,折后均价11000-13000元/平方米。

  值得关注的是,彼时该项目的拿地楼面价已达7103元/平方米,而对于此次低价入市,项目营销人员坦承,目的在于希望通过低开高走来实现跑量。

  事实上,持类似想法的不止中南一家。城南的豪宅项目恒大华府在10月10日公开样板间的同时,也向外界透露了其19666元/平方米的起售价。无独有偶,该项目的楼板价高达14033元/平方米。

  对此,南京业内人士尹霄飞表示,虽然起售价与实际入市均价会有2000至3000元的差距,但对于声称4000元/平方米精装修标准的恒大华府来说,未来价格即便去到23000元/平方米依旧是“理智价格”,而恒大在低迷时期选择以低价入市亦是明智之举。

  恒大、中南低价走量

  不管是已入市的中南世纪雅苑,还是即将开盘的恒大华府,其身后均背负着高地价所带来市场的压力。

  历史资料显示,今年4月3日,中南建设经过82轮竞价以25.7亿元的总价拿下了南京城东麒麟G12地块,楼面价达7103元/平方米。彼时,便有分析人士指出,该成交价格已略微偏高。

  不过,于中南而言,地价偏高仅是跑量路上的壁垒之一。实则,中南不免要面对同区域楼盘之间的竞争,而其低定价在一定程度上也是顺势而为。

  据了解,目前城东麒麟板块还有五六家楼盘有房源在售,后续开发量亦不小。并且,在上半年市场低迷期,中海国际社区曾带头将房源均价降至11000元/平方米,启迪方洲亦在销售陷入困局后无奈“降价”。

  从市场反馈来看,中南的低定价确实迎合了市场需求,项目开盘当天便去化500余套,销售达5亿元。

  而对于此前一直游离于南京郊外的恒大来说,其位于南京主城的首个项目恒大华府同样承受着高地价带来的入市困惑。该项目于去年12月份经过66轮竞价被恒大以21.5亿元摘得,成交楼面价14033元/平方米,这一价格也刷新小行地王记录。

  据了解,恒大华府作为其在南京的首个豪宅项目,户型均为170-220平方米,且精装交付,精装标准为4000元/平方米。而此番19666元/平方米起售价的“揭秘”无疑也使得恒大的定价策略昭然若揭。

  尹霄飞指出,市场一般情况而言,起售价与最终的入市均价大概会有2000至3000元的差距,而恒大华府即便未来卖到23000元/平方米亦属“理智价格”。

  其补充道,虽说双限解除会带来一定的政策层面利好,但受益最大是首改人群,而恒大华府的户型均在170平以上,属于再改层面,所以利好相对有限。

  “银行虽然说是松绑限贷了,但利率优惠没有明显松绑,贷款比较难,所以买这种大户型的购房成本依旧比较高。”

  并且,尹霄飞还指出,目前南京的大户型尤其是到了170平以上就比较难卖了,并且后期大户型的销售前景仍然不容乐观。所以,恒大低起售价入市的方式在目前的市场环境下算是比较理智的。

  地王的入市压力

  虽然“双限”解除引发新一轮市场契机出现,但后市行情也难言乐观。对此,昔日的“地王们”或许体味更深。

  纵观年内即将入市的新盘,地王项目不在少数,其中,包括中电颐和府邸、悠山醉月、中铁青秀城、中天铭廷、新城香悦澜山等城北及仙林地王均透露将于近期或年底入市。

  然而,即便政策层面出现利好,不少地王项目仍将跑量视为定价的主导。据悉,新城香悦澜山在此前便明确透露,项目会以跑量为主,而中天铭廷在市场转暖后也明确表示16500元/平方米起的“破冰价”不会发生变化。

  有业内专家亦分析称,到了4季度上市房企定价多会跟随市场和集团任务而定,而“跑量”依旧为其首要任务。

  眼下的南京市场虽然在“双限”解除后呈现回暖现象,但整体情况依旧不太乐观。南京网上房地产显示,目前南京库存商品住宅依然高达5.2万余套,并且当下开发商趁政策利好积极推盘,上市量明显上升,房源可售量也逐步攀高。

  而尹霄飞亦直言,“银行层面虽然给出了政策,但是实力还是不够,利率折扣多的话银行也没钱可赚,并且当前宏观经济也不好,不会把过多的钱贷给购房人的。在贷款条件没有感受到实质性宽松的前提下,开发商还是要低价快跑。”

  事实上,在年关渐近之际,房企的销售考核压力也已迫近,而5.2万多套的库存房源也意味着,南京房价今年反弹乏力,并且供应量的进一步加大,已将抑制未来一段时期内南京房价上涨的冲动。

  对此,相关地产分析师也指出,南京楼市无论是成交量还是成交价格,短期内都不会出现大幅上涨。

  “库存的压力还是存在的,去化时间较长,加上第四季度南京的新房供应量在6万套左右,开发商出于完成全年任务考虑,不太可能涨价。”

  不难看出,不论是地价过高等先天因素,还是后市的价格瓶颈都给未来即将入市的地王项目平添了几分忧虑。

发稿:见习编辑 张常旺审校:劳蓉蓉

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