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观点时评:“全国楼板价地王”的三方面稀缺性
时间: 2014-07-09 22:38:07    来源: [ 观点地产网 ]

目标客户群、土地资源“寸土寸金”的稀缺性、板块高端豪宅市场稀缺性等三方面决定了其价值势必向高端豪宅市场走。

  7月9日,东方动力有限公司5.77亿元竞得上海黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块,楼板价59859元/平方米,溢价率62.54%。如果剔除掉30%的保障房部分,该地块的土地楼板价高达85513元/平方米,超过此前华侨城闸北区苏州河北岸东块1街坊地块5.2万元/平方米、融创农展馆地块7.3万元/平方米的楼板价,“全国楼板价地王”在今日诞生!而荣获“全国楼板价地王”的东方动力为丽丰控股旗下公司,属于港资企业。

  据官方网站介绍,丽丰控股有限公司是丽新集团成员之一,于一九九七年十一月在香港联合交易所有限公司上市。丽丰乃丽新集团在中国内地从事物业发展及投资之旗舰。丽丰之主要业务包括在中国的大城市,尤其是上海及广州,一些交通便捷而基建设施完善的黄金地段上投资及发展酒店式服务公寓、住宅、办公楼及商用物业。

  对于港资企业来讲,其拿地选择目标就仅仅局限于市中心优质地块,擅长于高端物业的开发,也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业,尤其是大型综合体的开发,毫无疑问,黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块的推出,势必会有资本实力雄厚、开发运营能力较强的港资企业向其“抛绣球”。

  就黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块而言,由于黄埔滨江土地资源的稀缺性、土地市场低迷期土地价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致资本实力雄厚的企业看好黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块的推出。

  就黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块发展价值而言,由于这个地块地处黄埔滨江,而黄埔滨江板块属于黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。因此,黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块的发展价值不言而喻。简单来讲,这个地块的核心价值不仅仅可以填补陆家嘴、外滩沿江板块区域高端住宅发展的局限性,还可以为整个沿江核心区域及市场增加发展空间和活力,届时一个新天价滨江豪宅地标将在此诞生。

  具体而言,黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块的目标客户群、土地资源“寸土寸金”的稀缺性、板块高端豪宅市场稀缺性等三方面决定了其价值势必向高端豪宅市场走。

  首先、黄埔滨江板块位于黄浦江经济带的次核心区域,而连接黄埔滨江板块的主要交通干道可以直达的周边板块的人群的购买能力和需求,比如说周边的外滩板块、对面的陆家嘴板块等等,尤其是陆家嘴板块,其本身大量高端需求没有办法通过陆家嘴区域房地产市场来满足,这个板块需求一定会产生外溢的现象,那么,临近陆家嘴板块的黄埔滨江板块有可能通过便利的交通导入这些被陆家嘴外溢的高端需求,这些人群的高端购买力特征一定程度上决定上黄埔滨江板块尤其是黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块向高端豪宅方向走。

  另外,去年7月上海市黄浦区人民政府正式对外发布《黄浦区关于建设外滩金融创新试验区的十大举措》(“黄浦金融创新十条”),提出将在外滩金融集聚带建设以互联网金融和民营金融为主体的外滩金融创新试验区,以主动服务上海国际金融中心建设。而黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块属黄埔滨江板块紧邻外滩金融集聚带规划,未来外滩金融集聚带内外溢的高端市场需求也会选择在这个区域内投资入住。

  其次、黄浦江次核心区域土地价值的稀缺性,决定了黄埔滨江板块势必会走高端路线,黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块也不例外。

  同策咨询研究部数据显示,2009年至2014年6月,黄浦区(含卢湾)土地市场仅仅成交了9幅地块,其中6副商办用地、1幅商住办综合用地、1幅纯宅地、另外还有1幅工业用地。累计成交规划建筑面积也只有93万平方米,供应面积之少可谓是“寸土寸金”。从这个角度来讲,7月初黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块的成交,其市场价值不言而喻。

  由于黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块处于黄浦区沿江次核心区域核心地段,应该说这个板块土地资源“稀缺性”的特征决定了把未来还是走高端豪宅的路线。因此,从这个意义上来讲,最近如果黄埔滨江板块再有新的商住地块的推出,尤其是纯宅地的推出,势必会受到大型品牌房企的争抢。原因很简单,市中心的地块,出让一块少一块,其未来升值及开发增值价值值得期待。

  再次、板块内产品是否稀缺决定黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块价值到底怎么样。

  同策咨询研究部数据显示,就商品住宅市场而言,2010年至2014年5月,黄浦区(含卢湾)商品住宅累计成交面积36.2万平方米、1939套,成交均价从2010年的56404元/平方米上升至今年1-5月的70440元/平方米。而黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块所在黄埔滨江板块,从2010年至2014年5月商品住宅累计成交面积仅仅7.7万平方米、289套,并且一直维持90000元/平方米的市场均价。其中2014年1-5月,尽管受到银行信贷紧缩、市场低迷的影响,但是板块内的华润外滩九里仍然以93118元/平方米成交20套房源,依旧受到不少买家的关注。

  因此,黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块的出让,势必将为这个板块的豪宅市场带来活力,成为上海市商品住宅市场10万元/平方米以上天价滨江豪宅项目的新秀,并且在未来几年,随着黄埔滨江外滩金融集聚带建设的逐步推进,这个高档住宅聚集区的价值将逐渐释放。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者


(审校:刘满桃)
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