　　房价基本保持稳定，基本面状况优于2011年：与媒体报道不同的是，地产基本面状况并没有大家想想的那么糟糕。以房地产行业中最具代表性的住宅价格看，进入14年后,在售楼盘中上调价格房源占比，一直处于小幅调整的平稳状态。5月上涨楼盘占比49.0%，下滑楼盘占比51.0%，降价范围并未进一步扩大。全国平均价格上涨幅度为5.11%，下滑幅度为-3.12%。5月楼盘均价上涨幅度为5.59%，下跌幅度为-3.41%，基本处于历史平均水平。相较于4月的上涨3.64%，下滑-3.70%，住宅价格甚至呈现出较强的上扬态势。另外，从直接监控的3000多个地产项目的数据看(见附录2)，也的确没有观测到媒体报道的大幅降价景象。

　　货币政策动作早于预期：与市场喧嚣的经济结构转型不同的是，中国经济与前几轮周期比，似乎更仰仗于地产的带动作用。08年和11年，地产经过接近10个月的疲软后GDP增速才出现实质性下降并触及政府底线，但是此次房价刚刚开始调整2、3个月，GDP增速已经降到7.4%的低位，促使政府开始放松货币政策。也就是说，在地产未遭受实质性压力的情况下，货币政策早早进入宽松通道，这是以前没有出现的。

　　房价在蛰伏，而不是在经历大拐点：在很大程度上，房地产价格是货币政策的产物。其历次调整、复苏、繁荣都是伴随着货币政策的波动而起舞。尤其在房价基本稳定，房价上涨预期没有被完全破坏的前提下，货币政策就走上了放松通道，那么在未来两到三年的时间窗口内，房价出现新一轮的上涨行情是概率非常高的时间。

　　房价与销量会在四季度企稳复苏，投资则会在15年重拾升势：考虑到货币政策的状况，以及房价基本稳定的现状我们认为销量、价格会在稍后的四季度就出现复苏。而一般而言投资复苏滞后于销量、房价变化，投资的复苏可能要发生在2015年的早期。行业投资策略看，我们认为行业打败沪深300仍旧是大概率事件。前期市场对地产过度悲观，对中国经济结构转型的预期过度乐观，这一预期修复的进程尚未完全结束。另一方面结合股票会领先基本面的的常识，我们认为房地产股票打败市场仍旧是大概率事件。

　　选股策略上看，我们推荐具备下一代房地产商特征的公司。在前期深度报告《寻找下一代房地产商》中，我们结合美国、香港的经验，将(1)逆周期操作。(2)生息资产运营能力。(3)金融基因的完备性。列为能够穿越周期的地产公司的三大特征。考虑到中国地产业已经繁荣十几年，我们认为是时候超配这些具备下一代公司特征的股票。比如：万科A、招商地产、信达地产等等。

　　华泰证券-中期策略：行业蛰伏期，寻找跨周期的赢家

（审校：刘满桃）

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