博鳌人物志之肖莉:规模不是万科的追求
作者: 周静怡     时间: 2010-08-24 01:51:44    来源: [ 观点地产网 ]

万科目前就是保持稳定增长,我们不可能实行百分之百的增长。如果把万科整个的这个历史拉长的话,本身规模不是我们的一个追求。

  观点地产网 周静怡 2010年已经过半,在万科副总裁肖莉看来,这一轮调控让万科变得更为成熟,这种成熟不论是表现在土地市场上还是在销售市场上,都是如此。“这轮调控,让万科能够反思,也更加关注品质。其实还是回到一个原点,就是客户,品质,成本控制,费用管理等等。就是一个有质量,有效率的增长,而不是说像07年那样的,一下子翻了,市场很兴奋,结果又翻番了。”

  尽管如此,还是有不少人在追问,万科的成长增速放慢所遇到的压力和瓶颈,但肖莉的回答是,实现过去的翻番并不是万科所追求的。“这并不是万科增长的瓶颈,恰好是这样的一个增长,才是可持续的。”

  以下是2010年博鳌房地产论坛期间,万科副总裁肖莉接受观点地产新媒体独家专访实录:

  观点地产新媒体:万科今年上半年已经获取了38个项目,下半年在拿地方面是如何的态度?

  肖莉:上半年的38个项目,共890万平方米,价格大概就是2300元/平米。所以,我们觉得无论是从这个项目本身,因为主要还是做大众住宅的,还是项目的类型分布,包括地价,都是一个不错的状况。下半年,我们还会要拿地,我们认为下半年还会有拿地的机会。

  在市场特别亢奋的时候,在一线城市拿地比较难,因为大家目标都瞄着一线城市。那市场调整之后呢,可能在一线城市也会有这样的机会,如果是有我们肯定会拿。但是,我们还是会坚持我们的原则,不拿地王。因为现在市场调整以后,就很多开发商,他都会说,我想在一线城市拿,那如果大家都这样看好的话,那这个价格会是一个什么样的状况,我们没办法去预测。所以,我们现在只是去关注,去密切关注一些相关的信息,如果出现这种机会,我们就去拿,但是我们的原则是不拿地王。

  观点地产新媒体:去年,您说错过了最好拿地的机会。那今年如果要用一句话来评价今年万科在土地市场的表现,您会怎么去评价?

  肖莉:08年到现在,万科无论是在土地市场上,还是在销售这一块,我们面对市场、顺应市场的能力都非常成熟了。

  观点地产新媒体:万科之前也曾经表示现在不是说完全不涉足商业地产,会做一部分的体量。目前万科在商业地产方面的情况如何?

  肖莉:这个不代表说万科在我们的整个主业的方向有任何改变,或者是什么我们的盈利模式改变,都没有改变。现在是随着土地市场的变化,市区的地越来越少,下一个十年,更多的会面对旧城改造。

  城镇化的过程中会面临这样旧城改造。在旧城改造的过程中,在供应住宅的时候,会有配置一定的商业地产,大概就是6%。通常在土地的供应的时候,会有这样的一个量的要求。

  在之前,万科就会找合作伙伴,比方说我们就找过像新加坡的GIC(新加坡政府产业投资有限公司),我们商业的部分让他们去做,我们只是去做住宅,这是万科以前的方式。但是住宅配套的那部分的商业,比方说一个商业街,那些小的商业,我们一直还是自己做的。只是说那种类似于综合体这样的一个,体量比较大的,我们就不做,通常没有做。

  随着城市化进程的加快,旧城改造的方式越来越多之后,如果我还是找别人做商业,整个决策的周期、拿地、谈判等等,都会降低效率。所以,我们就觉得我们今后也要来参与这个商业,就是说我们不再去回避了。但是,这并不是一个说我们一下子做很多,我们也会去慢慢的尝试,慢慢的去做。

  观点地产新媒体:目前有好多人在置疑万科的增长利润问题。像去年是30%,那今年就是万科觉得还能做到30%吗?

  肖莉:从需求和这个行业的空间来看,以及万科的管理资源和能力来看,我们暂时还看不到这个增长的瓶颈。所以,我们认为保持目前的一个持续增长,还是可以的。

  我们的增长也没有慢,我们就是08年调了一下,08年就是负增长。万科目前就是保持稳定增长,我们目前不可能实行百分之百的增长。就是说,那个时候可能是一百亿,两百亿,四百亿是这样一个增长,那我们现在到目前这个体量不能像那样子增长。但是,如果我们把万科整个的这个历史拉长的话,本身规模不是我们的一个追求。

  我们还是从股东回报这个角度去看的,就是我们还是希望是股东的一个盈利的增长,就是说是每股收益的增长。那其实你要实现这个增长的话,那你就要有一个相应的规模去匹配。所以,万科在过去大概就是20%多的一个复合增长率。

  观点地产新媒体:目前万科没有成长方面的瓶颈?

  肖莉:第一,万科过去增长的路径和速度是20%到30%这样一个速度,过去这么多年一直这样。第二,我们行业有没有这个体量大的公司,我觉得没有,行业的大的公司集中度还会在不断的上升。第三,我们再来看这个公司本身,从管理资源,包括人力资本等等这些管控能源,是要我们这么多年积累。而且,我们就是现在已经是开始来做标准化。

  因为这一轮调控其实给万科带来了很多,对万科是一个好事。一方面我们来反思我们自己在07年那个中间,我们出的那些错,来做这个反思。第二就是说,我们来关注在这个时候,我们来关注品质,客户和成本。因为,你看到08年价格下来之后,包括一些降价之后,客户投诉呀什么的,那品质就很重要。那如果你的品质过关了,那业主说我要退房什么的,那他没有理由呀,他只是说房价跌了,那构不成退房的理由。所以,就是这一轮他带给我们的思考,其实还是回到一个原点,就是你的一个客户,你的品质,包括你的成本控制,费用管理等等。这就是一个所谓有质量,有效率的增长这样一个话题,而不是说像07年那样的,一下子翻了,市场很兴奋,结果又翻番了。那这几年其实更多的回到一个非常稳定增长的这样一个轨道上,那我们觉得恰好是这样一个增长,是可持续的。

  观点地产新媒体:您相信一些地方政府会把地价定的比较低吗?

  肖莉:到目前为止,地价的底价是没有降低的。整个行业都是如此,因为我们刚做推介,我们有一个图表,政府的底价是在一个最高位,但是土地成交价格下来了。基本上目前的一个成交价跟政府的底价就会比较接近了,去年的情况是这个差距非常的大,但是政府的底价并没有下降,还是在历史的高位。

  媒体提问:很多人说其实地方政府是不愿意降低底价的,你是不是这样认为的?

  肖莉:其实这个不是说政府愿不愿意去降这个底价的问题,所谓的底价理论上就是他要支出的成本,因为现在整个我们开发的链条,开发商有钱了就去买地,政府收了去就去做开发,所以整个开发的要求又多。你看现在包括人工费、劳动力成本都在上升。所以你说要他这个降下来,还不是说他愿不愿意和赚多赚少的问题,因为他如果卖不出去的话,他什么都没得赚,实际上我觉得这个中间主要还是一个很深的拆迁成本。所以我们会能够在这一块有更多的民间资本参与进来,提高这个土地供应的效率。比方说你的开发的时间比较慢的话,这个效率也不够,随着民间资本的参与那部分像学校、医院等配套的东西,我们觉得是可以的,包括公共交通之类的让民间资本参与的,这样的话土地供应的效率就会提升。

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