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观点一周评述:进退失据的地方楼市调控
作者: 本刊编辑部     时间: 2010-05-16 21:32:51    来源: [ 观点地产网 ]

房地产市场目前的僵持状态或许已经让地方政府感到左右为难,对继续调控房地产市场有些投鼠忌器。

  本刊编辑部 流言虽然一茬接着一茬,但让市场翘首以盼的上海楼市新政和广州新政均未在上周末如期推出,两地政府对楼市调控的暧昧态度掩饰着政策出台前的激烈博弈,地方楼市调控可能已经处于一种进退失据的状态。

  这与整个宏观调控目前面临的难题也许如出一辙。5月13日、14日,温家宝总理在天津调研时称,国内外经济形势仍然极其复杂,国内宏观调控面临的两难问题不少。温总理再次强调了要坚持实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏,保持经济平稳较快发展。

  房地产市场调控是本轮宏观调控中最为重要的一面,可以理解的是,温总理提及的宏观调控面临两难问题其中也包括楼市调控目前的僵局。统计局近期公布的房价数据显示,在4月份最严厉的楼市调控政策出台后,4月份全国70个大中城市的房屋销售价格仍然同比上涨了12.8%,创下历史新高。虽然“国十条”的出台对市场成交确实产生了明显影响,但整体房价并未出现明显下滑却也是不争的事实。在这样的环境下,是否要继续加码楼市调控不仅是中央楼市调控面临的难题,也是地方政府出台楼市细则所必须考虑的因素之一。

  事实上,房地产市场目前的僵持状态或许已经让地方政府感到左右为难,对继续调控房地产市场有些投鼠忌器了。在财税政策改革并未完善的大背景下,地方经济与财政过于依赖房地产市场的现实短期内还未改变。而这一轮楼市调控之后,房地产市场波动引致的土地市场降温对地方财政的“伤害”已经凸显,土地出让金的缩水让地方政府融资平台的信贷违约风险在加剧。

  一份中金公司发布的报告披露,截至去年末,全国地方政府融资平台贷款余额已经高达7.2万亿元,仅去年新增额就达到了3万亿元。这些贷款均是地方政府以土地等国有资源和资产作为抵押而取得的融资,土地市场的降温显然是地方政府极不愿意看到的现实。

  而这种趋势可能还在加剧。另一份国泰君安的行业分析报告认为,这一轮调控导致的土地收入下跌已成为必然。“单幅地块的平均地价可能会因为调控下降20%至30%,土地总收入也会下降30%至50%。四大一线城市土地财政收入如果明显下降,二三线城市恐怕也会被累及”。

  这是地方政府担忧的所在。这也解释了,为何继北京较为严厉的地方楼市细则出台后,后续几个城市的调控细则均开始趋于温和、甚至出现摇摆不定的状态。诚然,不同城市的地方细则是针对其不同的区域市场特点来制定,但就四个一线城市而言,楼市泡沫化的特征恐怕并不会相差太远。

  传言中的“沪版”楼市细则至今仍然未有明显的说法,房产保有税的征收来势汹汹却“光打雷不见下雨”;广州版细则在目前能基本确定的只有“温和”一说,限购多套房的严厉政策是铁定不会出现在广版细则当中了。可以想象,两地最终出台的调控细则能严厉到哪里去?

  虽然有一个最新的传言称,发改委目前正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件,文件力度和范围将大于不久前刚刚出台的楼市“国十条”。这份新版楼市调控新政的出台时间将视此次楼市调控情况而定,“如果调控达不到预期,将会很快出台”。

  但奇怪的是,该传言并未涉及这部新文件中细节中的任何“蛛丝马迹”,在信贷被严控、土地被监管、招拍挂改革也已陆续实行等“招数”早已出台的背景下,发改委的调控新文件恐怕已经没有多大的操作空间了。

  惟有税收政策才是下一轮调控的方向,但这个课题不可能在短期内完成,因此本轮楼市调控成败的关键恐怕还要在于地方政府执行“国十条”的决心。这是一个很微妙的时期,楼市在僵持,开发商与购房者在观望,地方政府对于楼市调控的进与退将决定着房地产市场的下一轮走向。

  欣慰的是,在楼市的国家调控层面已经有了新的突破方向,上周新的“非公36条”出台,为民间资本指明了楼市投资的新通道。有堵有疏的楼市调控,最终会被证明是保证房地产市场平稳发展的“智慧式”调控。

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