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地王猜想:中信世茂入股亚运城之后
作者: 武瑾莹     时间: 2010-03-10 02:56:43    来源: [ 观点地产网 ]

为什么富力、雅居乐和碧桂园会让另外两家开发商进来共享利益?中信、世茂为什么愿意加入亚运城项目?

  观点地产网 武瑾莹 从3月8日晚上,一则关于广州亚运城项目的消息越传越广,成为了广州业内谈论的焦点。有媒体宣称,据可靠消息,世茂与中信将加盟亚运城项目,与富力、雅居乐和碧桂园共同开发。

  去年的“中国地王”在一日之内再度成为焦点。

  中信世茂入股亚运项目

  据媒体报道称:“经权威人士证实,广州亚运城的开发将发生重大改变,中信、世茂两大巨头已证实进入亚运城,与拿地的三大民企富力、碧桂园、雅居乐分享亚运城,至此,这一改变广州地产格局的明星项目,将由五大知名房企联手推进。”

  这则消息在广州地产界引发了轩然大波,不仅是众多媒体,就连开发商及相关从业人士也开始竞相打探消息是否属实。

  事实上,早在春节前后就有消息称亚运城将引进两家央企开发商,当时的消息表示:“亚运城项目很可能在不久的将来引入两个新股东,一个是中信,另一个尚不得而知。据称内部人士认为,亚运城项目不能只靠几个民企来开发,还是要让央企参与进去比较保险。”

  在中信、世茂将会参与亚运城项目的消息传出后,观点地产新媒体也第一时间联系了上述两家公司进行求证。

  中信广州的工作人员在接听电话之后,开门见山就说:“是问亚运城的事情吧?”随后该人士表示并未听说过这样的消息,并抱怨:“从前天晚上起,问亚运城事情的电话就没断过。”据其表示,即使在去年竞拍亚运城的时候,也主要是由中信总部负责操作,中信广州分公司的人仅在拍卖会当天出席过现场。

  其后,有媒体表示,世茂集团新闻发言人钱为对此事进行了否认,钱为表示,关于世茂集团已进入广州亚运城项目一事,公司没有任何消息,世茂集团旗下的两个上市公司到目前为止在广州没有任何的项目。

  据接近雅居乐的人士对观点地产新媒体表示,目前,亚运城项目全部由富力负责运作,雅居乐和碧桂园尚未介入开发。

  另一方面,广州的诸多地产业内人士也表示对此事一头雾水,不知真假。广州一位地产专家称,从未听说过此事,但如果属实也是好事一桩。有地产分析师则认为,倘若五家联手,对亚运项目也是好事,但同时他也表示此前未听说这样的消息。

  但一位业内人士对观点地产新媒体表示,此消息属实。三家民营房企其中一家的某位高管已经私下承认此事,但因兹事体大,上市公司需用公告正式发布消息,所以现在并不方便对媒体确认。

  据称,另一个可以佐证中信、世茂加入的事情是,在亚运城项目的银行账户上,已有最新的大笔资金到户,而这并不属于富力、雅居乐或者碧桂园的资金,而是新加入股东的合作资金。

  事实上,如果中信、世茂加入亚运城项目确实无误,那么令人费解的则是,当时地价高达255亿元的巨大工程,为什么富力、雅居乐和碧桂园会让另外两家开发商进来共享利益?中信、世茂为什么愿意加入亚运城项目?

  猜想一:政府牵线

  根据此前最早的消息,中信与世茂的入伙很大部分原因是政府对三家民营企业不太放心,有意牵线搭桥,让中信这样的央企进入方觉保险。

  事实上,这样的观点从亚运城地块出让之前就已经存在。在12月22日亚运城地块拍卖会结束之前,不少广州业内人士皆认为万科保利中海的国企联合体顺利夺地的赢面较大。

  当时有广州地产专家表示,这三家企业本身实力雄厚,而且不管在物业管理还是开发能力等各方面,都有很强的实力,政府把亚运会的重要项目交给他们也“放心”。

  而这也代表了多数业内人士的观点,只是不曾想到,富力雅居乐碧桂园居然能打败万科保利中海三大巨头。

  但外界对亚运城项目的关注并没有随着三家民营企业的胜出而划上句号。相反,因为日益临近的亚运会,亚运城项目早已成为众人的关注焦点,其项目的一举一动都牵动无数人的注意力。

  显然,在这样重大的活动和项目面前,广州市政府也是如履薄冰。或许正是担心三家民营企业无法把控驾驭如此重要的项目,广州市政府才放松了此前对该项目的出让条件,让中信、世茂能顺利进入。

  值得注意的是,当初广州国土局公告的亚运城地块出让条件中,其中一条则是在竞拍成功后,联合拿地的企业之间不得擅自调整、更改合作股权的比例。

  也就是说,若无政府的同意,亚运城项目富力雅居乐碧桂园之间34%、33%、33%的股权比例不能擅自调整。

  猜想二:民企求援

  富力雅居乐碧桂园三家公司越来越觉得开发亚运城比较吃力,不得不让实力更为雄厚的央企进入共同发展,这是目前猜测最多的原因。

  富力、碧桂园、雅居乐当日拿地之时,“国四条”已经出台,但市场仍处在极度狂热的状态之中。不过,其后更为严厉的调控措施相继“入市”,整个市场也由狂热转向观望。

  以255亿元的地价计算,亚运城的房子至少要卖到12000元/平方米,才能赚回利息钱。“现在成本已经差不多9000了,要卖多少才能有盈利?”有专家替观点地产新媒体算了一笔帐,他认为,今年的市场不比去年:“番禺的房子一大把,谁去那里投资呢?别人为什么不买番禺一万以下的房子反而要买你一万好几的呢?”

  据合同,三家开发商除去在去年25日前缴交102亿元地价款外,今年和明年的12月10日之前分别要缴交76.5亿元。在去年市场火爆的情况下,亚运城地块上8000套已经建成的住宅,理论上按1万元/平方米的均价,短期内有望收回80亿元。

  但今年的情况显然比不上去年。2010年,中央调控政策密集出台,在“国11条”等政策出台以及央行两次调高存款准备金率影响下,全国楼市成交剧减,广州2月份一手住宅网签量更是惨遭腰斩,与火爆的2009年相比,开发商难免感受到政策转向带来的“寒意”。

  据小道消息,万科一次内部会议上王石曾经笑言公司应“庆幸”没有拿到亚运城,王石称:“这价格实在太疯狂”。

  于是,这样的猜测也就顺理成章地出现了:在对市场信心不足,亚运城项目又需要消耗大量资金的情况下,富力雅居乐碧桂园心有余而力不足,也不得不吐出一部分口中的利益,邀请资金雄厚的中信世茂进入。

  猜想三:合作模式

  中信世茂加入亚运城的消息传出之后,就有媒体推测五家企业联手开发的模式。该报道称,五大开发商的分工已经明确,其中富力负责施工和设计、雅居乐负责销售、碧桂园负责物料和后勤、中信负责融资、而世茂负责人力资源。

  这样的合作模式几乎可谓“神奇”。

  众所周知,房企之间的合作不外乎两种方式,即股权合作与项目合作。

  邀请企业合作开发项目对富力来说并非首例。2007年富力与合景泰富联手拍下的猎德村项目也是先拿地,然后邀请了知名的港资大鳄新鸿基参与合作。新鸿基以入股方式参与,三方各持1/3股权,成为猎德项目的“三伙伴”之一。而在猎德村项目的分工上,则按照三家企业的特长进行划分,合景泰富打造公寓,富力开发住宅及写字楼,新鸿基负责商场。

  根据综合项目的性质再进行划分,以便几家企业分别“承包”开发,这样的模式更符合开发商合作的惯例,而如果是按照工作性质划分,很难想象工作将如何进行。

  有人士表示:“不知道设计的特点、思路如何有效销售?不知道设计思路如何提供合适的物料以充分体现设计思路?不知道需要多少建材原料、施工物件又如何确定融资金额?”

  就可能的合作模式,有资深业内人士对观点地产新媒体表示:如果中信、世茂加入的事情属实,那么五家企业该如何合作?富力雅居乐碧桂园都是广州在香港的上市房企,不管是企业风格还是高管层都比较熟悉,容易沟通形成默契。但中信是央企,世茂又是典型的上海海派房企,做事风格、企业文化等都与三家民营企业有着巨大的不同。

  上述人士续称:即使是同在广州的中信,也与这些民营地产来往较少,彼此之间需要互相配合、协调的人力成本、时间成本都将不少。要打造成一个团队,可能需要一定的时间,但对于今年就要举办亚运的项目来说,时间是比较急迫的。

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