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深圳城市更新启动 广东旧改走出“一刀切”
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-03-08 01:59:21    来源: [ 观点地产网 ]

为盘活土地资源,扭转无地可用的局面,除深圳以外,广州、佛山亦早已开始“三旧”改造项目。

  观点地产网 梁嘉欣 继108个城市更新和工业区升级改造项目获批后,3月5日,深圳市规划和国土资源委员会公布了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划草案,此次城市更新单元共计89个,涉及面积达6.8平方公里,主要集中在宝安、龙岗地区。

  不少业内人士表示,此举对深圳增加土地供应及解决城市扩容问题有“一定”的帮助。

  深圳城市更新

  深圳市于09年底公布《深圳市城市更新办法》,明确鼓励权利人自行改造,可作为更新改造实施主体,改造项目无需由“发展商”实施。此外,权利人可以通过协议方式转让土地使用权,而不用一定经过“招拍挂”的方式。

  有分析师表示,原先就拥有一些旧的厂房或旧工业园区的工业企业,将直接从该《办法》受益。而“榜上有名”的五家知名上市公司,包括世纪星源、深康佳、深华发、ST华控、深纺织等,更是成为股市投资客的炒卖对象。

  深圳市建银财富投资控股有限公司副总经理贺承军表示,将原来的工业用地改造为商业住宅用地,对深圳解决土地供应还是有一定的作用。近几年深圳本地的开发商纷纷往外走,深圳政府通过释放一些旧城项目,调动开发商在本地开发的积极性,可以把开发商的资金吸引回来,亦可增加房屋的供应量。

  此外,由于本批更新项目大部分位于龙岗、宝安地区,深圳政府可利用此举带动关外地区提升城市建设的品质。中国城市运营管理中心主任戴欣明亦表示,目前龙岗、宝安地区的环境较差,通过城市更新改变当地的社区环境,带动关外的发展,实现大深圳战略。否则,关内土地更加稀缺,房价更加飙升。

  还有业内人士认为,此次城市更新计划释放大量的土地,在一定程度上为住房建设提供土地,有利于平抑房地产市场价格。

  贺承军对此表示,若作为改造主体的工业企业将改造后的住宅以成本价卖给员工或给予相当的优惠,或许可解决员工的居住问题,对抑制高房价还是有一定的作用,但由于目前深圳的房价很高,旧城改造出来的房子价格也不会低。

  尽管如此,作为第一批更新项目,还是不少人士把其看做是深圳城市更新的“示范工程”。戴欣明亦认为,此次工程对日后的有一定的示范作用,如果可行,将大面积铺开,深圳关内还有很多这些项目,都需要更新。尽管本次更新计划中配备了一定量的保障性住房,但整体的存量还是不够。住宅更新还将是未来深圳的主调,毕竟现在深圳的土地还是有限的。

  广东旧改

  面临土地紧缺的不止深圳;要进行城市改造升级的,还有整个广东。就在深圳公示第一批城市更新单元名单的次日,全国人大代表、广东省省长黄华华就表示,现在广东发展的最大瓶颈是土地,而解决该瓶颈的最好方式就是进行“三旧改造”。

  事实上,为盘活土地资源,扭转无地可用的局面,除深圳以外,广州、佛山亦早已开始“三旧”改造项目,其中广州市政府近日还专门成立“三旧”改造工作办公室,专门负责广州的“三旧”改造工作。

  而“粤四条”中对“旧城改造”的重申,更是加速推动广东三旧改造的进程。

  正当广佛深三地“三旧”改造如火如荼之际,顺德亦于近日公布《顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见》,根据计划,今年顺德将启动100个“三旧”改造项目,总面积达1万亩。

  与广佛深相比,顺德“旧改”的目的并不是增加住宅用地,而是解决目前顺德建设用地的不足。据相关负责人介绍,在旧厂房方面,主要依然立足工业立区要求。通过“三旧”改造,对旧城区的土地进行整合和功能再造,提高容积率,建设多层标准厂房。在整个改造过程中,不提倡将大量旧厂房变成商业房地产项目。

  戴欣明对此表示,顺德目前仍以轻工业为主,因此对建设用地的需求比较大,顺德旧改模式符合当地城市发展的需要。而在广深这类城市密集的地方,用地较紧,城市发展比较快,老旧住宅比较多,选用深圳旧改模式还是有较大的意义。

  也有资深业内人士对此解释称,广州、深圳都是大城市,人口聚集,导致住宅压力较大,以致工业要给城市发展让路。为解决居住问题,广深不得不把旧厂房、城中村等改造为住宅。而顺德目前的城市化发展还不太紧迫,人口不是太集中,住宅压力并不大,划一个新区域就可以解决住宅问题。

  他表示:三旧改造还是应该为城市发展服务,广东进行三旧改造不能一刀切,需根据不同城市发展的需要来进行。有些地区不需要太大变化发展的,如顺德,那么保留原来的功能就可以了。

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