城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
中原地产年刊之主题报告:2010,中国楼市高位运行

  2009年,在宽松的货币政策及一系列救市政策的刺激下,因全球金融危机而陷入低谷的中国楼市,经历了短暂的调整之后,奇迹性反弹。

  中国楼市的再次繁荣,成为了2009年中国经济快速复苏的重要引擎,前三季度房地产开发投资对GDP的贡献率高达38%,超过历年平均水平。然而,这也更加凸现了我国经济发展现阶段严重存在的结构性问题。尽管刚结束的中央经济会议已明确未来经济发展方向为结构性调整,但房地产的支柱地位在近期将依然举足轻重。城市化进程的提速,工业化的升级,这实际上使得整体支撑中国房地产市场发展的基本要素获得进一步的加强。因此,我们认为,未来一年对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调,但基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定,整体市场仍将保持活跃,依然高位运行。

  (一)资金依然宽松 楼市高位运行

  2007年、2008年、及2009年,中国楼市两兴一衰的跌宕起伏,可以看到基本面并未发生质的变化,关键性的影响因素是融资环境及资金的流动性。在上升周期中,资金的流动性对市场的短期走向起到了关键性作用,实为市场的发展源泉和动力。在资金流动性旺盛的情况下,对于房地产开发企业而言,融资顺畅促进其扩张及投资开发,从而带动土地市场的活跃、开发建设市场的繁荣;而对消费者而言,信贷宽松刺激投资性需求入市,进而助燃成交氛围,加大市场的活跃。反之,若流动性严重不足,企业则收缩战场、减少开发,而消费者亦将观望,市场顿陷萎靡。

  通过对比我国近年货币供应量与房地产开发、销售情况的关系,可以清晰地看到,随着货币供应量的起伏变化,房地产开发投资和销售亦同步变化,其中销售市场更为敏感,变化更为显著。这一关系在过去的2007-2009三年内,呈现出经历了明显的三个阶段——增长期(2007年1-10月)、增速回落期(2007年11月-2009年1月)、快速反弹期(2009年2月-2010年)。

  增长期(2007年1-10月):货币供应量稳步增长,平均增速为21%,相应地,房地产开发投资和销售亦保持较高的增长速度,平均增速均达29%,但销售增长的波动更大。

  增速回落期(2007年11月-2009年1月):2007年底始,随着信贷政策的收紧,货币供应量增速放缓,由2007年10月的22%下降至2009年1月的6.7%。在此期间,房地产开发投资增长亦呈减速,由2007年10月的39%回落至2009年1月的5%。而销售面积增速波动更为显著,由2007年11月的24%回落至2009年1月的负5%,其中2008年11月为负33%。

  快速反弹期(2009年2月-2010年):2008年底货币政策再次宽松,货币供应量增速开始上涨。随之,房地产开发投资增速开始回升,由2009年2月的1%快速上升至9月的35%。虽然10月份投资增速略有下降,但仍与2007年增长期的平均水平相当。销售市场在回落期下跌尤为剧烈,在反弹期上升同样强劲。销售面积增速由2008年的负增长快速反弹,其中2009年8月和10月的增速均超过80%。从目前开发及销售增速的发展趋势来看,供需两旺的势头仍将继续保持。

  因此,基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定,我们可以预计,充沛的流动性将继续引领开发投资与销售增速保持上行,2010年市场依然将高位运行。

  (二)后市政策微调 市场结构性变化

  2008年出台实施的房地产救市政策贯彻于2009年全年并奏效显著,促使2009年市场快速反弹。然而,随着经济结构性调整的基调确定,以及房价快速攀升的泡沫现象又现,房地产政策将面临微调的局面已定。我们认为,2010年政策导向将可能由“全面刺激”到“区别对待”。

  由于中国房地产市场具有典型的“政策市”特征,随着政策微调时代的来临,房地产市场亦将迎来结构性的变化。

  增加大众住宅 抑制投资需求膨胀

  2009年住宅市场量价齐升,首先由前期积压的自住性需求的释放所带动,随之由投资性需求的跟进而推波助澜。因此,保障自住需求稳定成长,抑制投资需求过度膨胀应该将成为政策微调的核心。针对当前住宅市场,尤其是普通大众住宅市场存在的阶段性供应不足、投资氛围浓郁的问题,政策必须在供求两方面同时作出调整,缺一不可。

  在供应开发环节,政府将采取积极措施增加供应,尤其是大众住宅的供应。尽管2007年以来,保障性住房建设作为政府的重点工程之一,然而十年的欠账难以短期解决,需长期的努力方能奏效。因此,普通商品住宅的供应仍将是市场的主角。预计,一方面政府将会在增加土地供应的基础上加大对囤地的打击力度;同时,亦将继续放宽企业的融资环境进而鼓励企业加速开发从而增加供应,以缓解供应不足的局面。

  在流通环节上,对于即将到期的优惠税费,政策应区别对待。针对房价上涨过快的城市,政府可能采取终止优惠、或收紧部分优惠等举措;针对不同物业类型,政府应适当延长并放宽对普通住房的政策优惠时限,尤其在信贷政策应持续对自住购房尤其是首次购房的需求予以倾斜。而对日益膨胀的投资性需求应予适度的抑制,但不可矫枉过正,进而打击整个市场的置业需求。

  替代效应加剧 一二手住宅演绎互动

  2008年全国住宅市场萎靡,一手住宅开发建设减速,新开工面积连续回落。2009年成交量迅速持续地又攀高位,而新增供应无法及时跟进,市场短期供应不足的现象明显。受建设周期的影响,这种短期供不应求的现象在2010年的上半年之前,尤其在一线城市,表现将更为突出。

  值得注意的是,随着城市的发展,新房开发建设的同时也在不断地转化为存量房,新房和存量房是个互动的过程,从而构成住宅市场的总量不断扩大。因此,城市住宅市场的可供房源,不仅来自于新房市场,同时也来自存量房市场。随着市场的成熟,存量房市场的比重也将不断的提升。2009年,这种一二手住宅市场之间的替代效应已经在我国大城市中开始充分显现。根据中原统计,2009年五大城市(北京、上海、广州、深圳、天津)二手住宅比重显著提升。其中深圳二手住宅成交比重已逾63%;北京、上海和广州均在50%左右;天津最低,但也已接近40%。

  从目前我国大城市二手住宅租金回报率屡创新低也可以看出,二手住宅的空置率居高不下。这也说明,二手住宅市场的可供房源充足。据中原地产统计,截至2009年11月底,北京、上海和深圳的租金回报率均已处于3%以下。因此,在一手住宅供应相对紧缺的一线城市,政府应开拓政策调整思路,在增加供应、严厉打击囤地的同时,可以适度刺激二手住宅特别是普通二手住宅的流通,同样可以达到增加普通住宅供给的效果。

  但是,一手住宅项目对市场具有强烈的风向标作用。根据二手住宅比重超过8成的香港市场的经验,一手住宅的成交态势将直接左右二手住宅的价格和成交态势。因此,我们预计,一二手替代互动的效应将在2010年继续演绎,尤其是在新房市场供应相对紧缺的一线城市,二手房市场份额将逐渐扩大,同时一二手住宅价格也将互相影响,互相带动,处于高位难下。

  投资价值隐现 商办市场平稳筑底

  在金融危机和政策不作为的双重影响下,2009年商办市场延续了2008年低迷的走势,与住宅市场的如火如荼相比,其表现则相形见绌。但随着住宅市场的回暖、价格的快速攀升,商办市场的投资价值日益显现。2009年资金充裕的国内银行、券商、以及保险公司纷纷出手购买写字楼,在自用的同时可兼作投资。据不完全统计,2009年内资整购写字楼16单,涉及金额高达75亿元。

  尽管2009年商办市场销售及租赁仍处弱势格局,但在住宅用地火爆成交的刺激下,综合性用地供求也开始活跃。2009年下半年开始,各地政府逐步加大了对商办用地的推出。从2009年各地热门成交地块的分析可以看出,综合性用地和商办用地开始受到市场追捧,尤其是一线城市商办及综合用地供需两旺。根据中原地产对12个城市土地市场的监测,一线城市商办用地所占成交比重已由2007年的20%增加至2009年的近40%。但受限于综合性用地和商办用地的开发难度,市场进入的门槛较高,商办及综合用地的争夺者多以大型房企为主,如绿地在上海摘得的总价地王。

  高端写字楼市场及零售业对宏观经济的走势变化更为敏感。因此,一线城市商办用地市场的日渐活跃,反映出市场对未来经济走势的的乐观预期。2010年一线城市商办市场将有大量落成,供应充裕,租售价格面临上涨压力,显示出阶段性的价格洼地价值。因此,我们预计,2010年商办市场将平稳筑底。

  (三)城市化进程提速 二三线高潮爆发

  随着二三线城市房地产市场的快速发展,一线城市房地产市场在全国市场中所占份额及比重已开始下降。从1998年至2009年,房地产开发投资额比重由40%下降至15%左右,商品房销售金额比重由20%下降至10%左右。然而,一线城市对区域内其他城市的影响依然重要。无论在市场低潮或高潮阶段,一线城市的风向标作用显著。2008年市场调整时,是一线城市深圳、广州、上海、北京率先进入调整;而在2009年市场反弹时,同样是一线城市先行,其他二三线城市开始逐步跟进。一线城市的引导作用不容小觑,2009年一线城市火热的市场氛围将进一步蔓延至二三线城市。

  土地储备充沛 开发进入高峰

  在2007年的融资圈地热潮中,长三角区域、珠三角区域、环渤海区域以及中西部的二三线城市都受到了开发商的追捧。据中原地产监测数据,2007年重点城市新增土地可建面积较为丰富。按照建设周期,2010年,这些土地将陆续相应进入开发建设及销售阶段。

  根据中原对标杆房企的监测数据显示,标杆房企在二三线城市的土地储备量比较充足,2008年和2009年标杆房企在一线城市土地储备的比重仅为20%左右,而在其他城市的土地储备比例高达80%。因此,在一线城市扩容仍存压力的情况下,二三线城市将成为市场开发的重点。

  城市化进程提速 楼市供求两旺

  2009年,国务院批复了九个区域规划,其数量相当于过去3~4年的总和,出台速度前所未有。至此,我国新的区域经济版图逐渐成型,包括以下八大经济区域:长三角、珠三角、北部湾、环渤海、海峡西岸、东北三省、中部和西部。随着区域规划的大举推进,城市空间将进一步扩容,大规模的基础设施投资即将启动。2009年中央经济工作会议提出稳步推进城市化进程,这对二三线城市的未来发展影响将更为显著。

  无论是区域规划的密集批复还是城市化进程的推进,都为二三线城市房地产市场发展提供了空间和能量,从而夯实房地产市场的刚性需求。随着区域一体化的推进,城市化进程加速,二三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加。需求的持续增加促使近几年大部分二三线城市呈现出供不应求的态势。过去5年住宅供求比为0.8,供不应求状况凸显。因此,在国家政策扶持以及宽松的信贷环境下,2010年二三线城市将迎来楼市的销售高潮。

  

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