城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
救助商业房地产:非不为也 实不能也

  首先,帮助商业抵押贷款持有者不会像帮助房屋业主那样赢得选票。其次,可以看看商业房地产处于银行领域的什么位置。

  自信贷危机以来,美国政府首次开始触及难以救助的一个问题:商业房地产。

  美国财政部(Treasury)和美国联邦储备委员会(FederalReserve)已拿出数千亿美元支撑住宅抵押贷款市场。与此形成鲜明对比的是,政府在解决商业房地产上面却无所作为。它可能别无选择,只有避开,任其自己调整,这可能导致了经济减速,令银行和债券投资者从3.4万亿美元的商业房地产债务中蒙受了巨额损失。

  这个领域为何与救助绝缘?首先,帮助商业抵押贷款持有者不会像帮助房屋业主那样赢得选票。其次,可以看看商业房地产处于银行领域的什么位置。在理论上,问题资产救助计划(TARP)应该已经为银行提供了消化贷款损失的资金,其中也包括商业房地产负债。TARP注入的资金以及美联储运行的压力测试帮助了资产规模在1,000亿美元以上的大银行。但据ForesightAnalytics说,第二季度银行的资产负债表中共有1.84万亿美元商业房地产贷款,而受助银行仅持有其中的29%。

  是的,小银行也获得了TARP资金,但它们没有同样进行过压力测试,因此不太可能筹集到足够的资本去解决商业房地产的问题。第二季度,资产规模在10亿-100亿美元之间的银行共有4,500亿美元商业房地产风险敞口,相当于第一级资本的330%以上。Foresight说,规模最大的银行这一比率是99%。

  监管机构可能鼓励较小的银行囤积资金应对商业房地产的崩溃。不过,财政部的数据显示,利用TARP资金的银行数量已降至微不足道的水平。

  监管机构看来是希望商业房地产价值的局部复苏能够减轻这个问题。它们最近发布了指导意见,让现值低于贷款额的“水下”贷款更容易脱离不良贷款范畴,并鼓励银行重组而不是止赎问题商业抵押贷款。事实上,Foresight估计,2010年至2014年到期的商业房地产银行贷款中,价值上升10%可以将水下贷款的比例从68%降至37%。

  但即使价格出现了上升,银行可能也希望减少风险敞口。它们没有多少动力对商业房地产贷款进行转按揭。

  投资者不应期望7,000亿美元的商业房地产贷款支持债券市场出现任何具有实质意义的复苏,尽管美联储购买了这类证券以提供支持。路易斯安那州立大学的梅森(JosephMason)说,这些证券化产品在泡沫时期很受欢迎,但在更为清醒的时期,它们像具有类似条款的大量贷款一样,缺乏激发强劲需求的属性。

  商业房地产看来实在是太难救助了。

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