2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
与龙共舞 分享二三线城市成长机会与成果

  宝龙地产(01238)14日正式在港股主板挂牌,按发售价每股2.75元计,集资净额21.756亿元。

  早在2007年,宝龙地产就积极筹备赴港上市,不但扩大业务范围,而且不断买地储资。2008年5月,宝龙通过了香港联交所上市聆讯,计划当月底挂牌上市,但是由于2008年资本市场和房地产市场的深度调整,上市计划被迫延迟。时隔一年多,宝龙地产卷土重来,成功挂牌。宝龙曲折上市的历程同时折射出国内商业地产的发展进程--曲折中见光明。

  宝龙今年已频繁在二三线新兴城市中心城区拿地,而由于国内二三线城市发展起步较晚,宝龙和国家城市化进程相结合的开发经营战略,与政府经营城市很好地结合在一起,往往能够获得当地政府的各种支持。况且二三线城市商业成熟度相对较低,宝龙集团在各大城市的宝龙城市广场往往建成后就成为了当地的地标性建筑。

  截至目前,宝龙先后在福建、山东、河南、安徽、江苏等省的14个二、三级城市投资建设了17个地产项目,其中在建项目9个。今年9.8期间,宝龙分别与湖南、湖北等七个政府代表团签订了投资意向协议,7个项目占地总面积近1300亩,总投资额超百亿元人民币。宝龙已经成功开业的两个项目也取得了不菲成绩:福州宝龙城市广场经过两年的运营,目前,日平均人流量达5.5万,节假日及周末最高可达8~10万,商铺出租率也已突破95%。在出租情况最好的一楼,平均租金已从刚开业的160元/上升到300元/,比较好的位置已达600元~700元/。福州宝龙城市广场已经带动周边成为福州的最大的商圈之一;而9月30日刚刚开门纳客的青岛城阳宝龙城市广场也取得了开门红,仅仅城市广场内占地5万平方米的青岛宝龙乐园自30日开业以来累计接待游客19.3万人次,游乐项目收入140余万元,人气火爆。宝龙城市广场的成功运营折射了中国二三线城市的高速发展。

  早在2002年,中国政府就提出了建设小康社会,要建设小康社会最主要的办法就是推进城市化进程,那时候中国的城市化率还很低,而现在中国的城市化率已经超过了48%,不断加快的城市化进程刺激着人们的消费需求,加深了老百姓对品质生活的向往。但在中国的大多数城市,商业还是以传统形式为主,传统的商业规模较小,功能较为单一、分散,配套设施不齐全,环境的舒适度、人性化程度都不够,远远不能满足不断提升的现代消费的需求。这就为城市化进程、为商业地产的发展创造了先决条件。

  二三线城市的商业物业具有巨大的增值空间

  改革开放三十年来,中国经济稳步发展,政策调控及时到位,人们普遍对未来怀有良好预期,伴随着人们生活水平和家庭收入的稳步提高,消费能力随之提升,从而为落户当地的商业地产项目带来稳定的客源和可观的收益。未来,中国的二三线城市规模会快速扩大,人口也会大量增加,城市消费总量随之大幅提升,商业地产项目的物业也会同时增值,商业地产开发是一个分享二三线城市成长的过程。

  地方政府的优惠政策为二三线城市的商业地产提供有力保障

  在二三线城市中,拉动经济增长的大型商业项目比较少,地方政府为满足城市发展的需要和扩大就业、增加税收、提升城市整体形象,加快了旧城改造和新城建设的步伐,出台了一系列的招商引资政策,尤其对商业地产的投资开发予以热情的引进和扶持,创造了更加有利于商业地产发展的环境,为商业地产提供了广阔的发展空间和难得的机会。再加上政府相关部门加大力度规范商业地产开发,日益理性的城市网点设置保障了商业物业的升值空间,给商业地产开发商以政策面和市场面的双重信心,二三线城市的大型商业地产项目就是政府的重点工程,开发商在开发运营过程中能得到地方政府的大力支持。

  二三线城市的土地成本低,商业地产项目竞争力强

  “土地”和“资本”被称为开发商的两大命脉,无论住宅开发商还是商业地产开发商都是一样的。北京、上海等一线城市的商业地产市场发展相对较早,目前经历了一个发展阶段后,在城市中心地段可供开发的商业用地已经日渐稀缺,如有供应也是大量买家集中竞买,可以说是商家必争之地,而且最终成交价格不菲,使得项目运作的绝对风险较大。相对一线城市而言,二三线城市环境较为宽松,更有机会以相对适中的价格取得中心地段的优良土地,有效增强项目运作的把握性,而且项目周边的同质竞争小,便于日后的商业运营。

  品牌商家向二三线城市延伸 对商业地产形成有效市场需求

  中国人口多,消费潜力巨大,特别在二三线城市。正式基于对此的高度认同,国内外品牌商家在一线城市的布点趋于饱和后,开始关注更为庞大的二三线城市市场,并迅速拓展连锁店。在宝龙的城市广场内,家乐福、乐购、麦当劳、肯德基、国美电器等伙伴都伴随着宝龙的项目在二三线城市布点建店。这些大型品牌商家不仅普遍具备雄厚的资金实力,而且具有丰富的专业经验和有较强的品牌号召力,因此可有效拉动商业地产项目招商等关键性环节的顺利进行,保证项目的租金回报和物业升值。

  “宝龙的发展得益于中国经济的高速成长和城市化的进程。宝龙城市广场作为重点城市商业配套,在促进地方经济繁荣、增加财政收入、创造就业机会等方面都做出了积极的贡献,实现了社会、企业与商家的共赢。我们的目标与理想是在更多的城市建造宝龙城市广场,为当地居民提供更加优质的生活!”宝龙集团“掌门人”许健康先生对自己所选择的商业地产津津乐道,对宝龙及宝龙城市广场的发展前景亦充满了信心。

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