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业绩会实录:机构质疑万科竞争优势丧失殆尽

  万科是顺应市场趋势在做:“抄着大底,这样的机会留给巴菲特吧!”

  观点地产网 林向 8月4日下午3点半,深圳万科建筑研究中心一楼,万科2009年中期说明会如期召开。

  可以容纳近百人的会场尚未坐满,郁亮、肖莉、王文金、谭华杰等万科领导人已悉数到场。

  会议以肖莉对万科的业绩介绍为序幕,其后,基金等投资者对万科总裁郁亮展开轮番“轰炸”。

  “万科到底还有什么竞争优势?”

  对于近期外界关注的“接手梅都楼盘”事件,郁亮表示,万科此举不求一分钱商业利益,主要目的在于协助解决问题:“这样的项目求利润,是火中取栗!”

  而整场说明会最精彩的部分出现在上海地区投资者提问的时候。

  泰康资产的一位投资者向郁亮提出:“我们一直感觉万科是一个伟大的公司,但现在来看,万科在产品质量上一直不是特别出色;成本控制上,一直都不是万科特别的强项。以往在品牌和营销上相对比较强,但是品牌在去年的价格战之后感觉还是受到一些影响,营销方面做了“外包”;现在优势看到的只有一个,那就是物业管理;战略方面,采用的是‘量出为入’,房子卖了以后,然后再拿地,跟我们做股票的看了趋势好就去买股票,趋势不好再把股票卖掉,感觉差不多。相比的话,我们看到恒隆地产,去年10月份到今年2月份,买了200多亿的地,抄在非常低的低点上。我们就在想,‘量出为入’肯定是对的,但是,如果是一个伟大和卓越的公司,相对来说,恒隆等此类公司的表现是不是更好一些?万科相对竞争对手到底有什么很强的竞争优势?”

  郁亮对此回应:“万科离伟大、卓越还很远。”

  郁亮接着表示,万科有两个竞争优势,一个是规模优势,此前的快速发展中一直没有利用规模优势,没有统一作战。一个是万科的战略纵深优势,有更大的腾挪空间。

  “我能不能做到像恒隆陈启宗那样呢?如果大家把五年的钱都给我了,(我们可以做到),但是现在是一年或每两年给我一次钱。我去拜访过陈启宗,跟他谈到这个问题,陈启宗很骄傲的告诉我:我曾经四年没有买一块地,投资者把我骂死,但是我不怕,六七十的股份是我一个人的,我一票否决!”郁亮认为自己没有成为陈启宗的条件。

  对于是否能够抄到底,郁亮表示,万科是顺应市场趋势在做:“抄着大底,这样的机会留给巴菲特吧!”

  “防止中端高端化”

  有投资者问到万科会不会转型做更多的高端产品,郁亮回应道:“最近两周我在做一件事情,防止中端高端化。”

  其表示:“万科在全国大概有150个项目,70%是主流产品,不往高端走,去年中端产品高端化是最难卖的。”

  郁亮认为,真正的高端项目需要充分挖掘:“近期推出的深圳天琴湾,只有四十多套,每一个客户要买,都要经过我批准。”

  在会上,郁亮也承认或将“收购国企”:“我们很想收购,很多收购去年谈得七七八八了,谁知道四万亿出来那些公司不谈了!谈好了也反悔。在万科的发展历史上并购很关键,下面可能会涉及一些比较复杂的并购,比如并购个别的国企 、国有集团、国有的公司,然后再整合其中的地产资源。简单的并购可能没有什么机会了。”

  削减供应商数量

  在谈到成本问题时,郁亮表示,此前万科的规模优势一直没有发挥出来,就此,万科近期将召开装修房供应商大会,将把供应商从几百个削减到20多个,以体现万科的规模效应。

  郁亮指出,万科2011年的毛利率将比较乐观,七大项对标的效果这两年后就能有充分的体现。此前万科成本高是因为变动多,成本对标可以减少变动,质量就会有保证,成本也好计算。

  有投资者问到,万科现在注重质量和效益,是否意味着会放弃快速周转的模式,郁亮表示,万科将坚持快速周转的策略:“不会像长实那样买了个地放个10年。”

  对于政策“风向”的调整,郁亮认为,二套房贷政策收紧是利好:“政府在价格刚开始起来的时候出台政策,而且这次是个别涨得太快的城市才开始下令收紧,说明政府的调控水平提高了,地方政府的政治觉悟高了。”

  半年报看点

  回到业绩会的“主题”,郁亮直言:“万科在第一的位置上孤独了好久。”

  09年万科中报看点颇多。首先,万科宣布将本年度新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米,提高45.2%。

  此外,半年报显示,万科上半年公司管理费用和销售费用均大幅下降,二者占营业收入之比从上年同期的8.8%锐降至5%。

  长江证券发表研究报告指出,新形势下,万科在内部推出了准股权激励的机制。长江证券表示,万科进行了激励机制上的创新,以股东回报为核心,在其奖金激励上体现准股权激励的形式。

  万科曾在2008年年报对13个项目计提了12.3亿元存货跌价准备,半年报显示,由于2009年市场销售回暖,万科对其中5个项目的跌价准备进行了计提回冲,共增加上半年归属于母公司所有者的净利润约1.6亿元。

  安信证券则发表研究报告指出,万科销售增速略慢于全国平均水平,市场份额从08年末的2.34%下降为2.19%。

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