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广东省房协:一季度房地产市场分析

   1季度全省房地产开发到位资金1011.34亿元,为2002年以来最高点,同比增长9.11%,增幅同比回落16.24个百分点。

  一、数据分析

  (一)房地产投资

  1、完成开发投资

  今年1季度,广东房地产完成开发投资475.1亿元,同比下降14.97%,但与今年1~2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄,且总额仍高于2007年同期水平。固定资产投资占GDP比重为25.43%,同比增加1.31个百分点。房地产投资占GDP比重为6.18%,同比减少1.59个百分点(见图一)。

图一:广东近年第1季度固定资产投资与房地产开发投资增长比较

表1             按用途完成开发投资数据表            单位:万元
 
完成投资
住宅投资
办公楼投资
商业用房投资
其它投资
20081季度
5587732
3980869
169182
443276
994405
20091季度
4751005
3454059
194152
446169
656625
同比增长(%)
-14.97
-13.23
14.76
0.65
-33.97
同比增幅
-51.83个百分点
-58.71个百分点
29.17个百分点
-16.87个百分点
-62.83个百分点

  按用途划分的完成房地产开发投资中,住宅投资同比下降13.23%;办公楼投资有较明显上升,同比增长14.76%,增幅同比增加29.17个百分点;商业营业用房投资基本与去年同期持平;而其它投资同比下降33.97%(见表1、图二)。

图二:广东近年第1季度房地产各类投资走势

表2         房地产到位资金占房地产开发资金比重表

    
房地产到位
资金(亿元)
房地产开发资金
(亿元)
到位资金占房地产开发资金的比例(%)
比例增长
(百分点)
2002年1季度
279.57
195.07
143
 
2003年1季度
323.97
221.45
146
3
2004年1季度
415.34
252.35
165
19
2005年1季度
492.37
262.78
187
22
2006年1季度
604.85
318.64
190
3
2007年1季度
739.44
408.29
181
-9
2008年1季度
926.91
558.77
166
-15
2009年1季度
1011.34
475.10
213
47

  2、开发资金来源

  1季度全省房地产开发到位资金1011.34亿元,为2002年以来最高点,同比增长9.11%,增幅同比回落16.24个百分点。从近年1季度房地产到位资金占房地产开发资金的比例看,今年达到最高点,为213%,同比增长47个百分点,增幅也是近年来最大(见表2、图三)。

图三:广东近年第1季度房地产到位资金情况

 
表3                   房地产资金来源基础数据                     单位:亿元
 
本年到位
  
国内贷款
外资
自筹
其它(订金、预付)
金额
%
金额
%
金额
%
金额
%
2008年
1季度
926.91
256.09
27.63
13.64
1.47
331.43
35.76
325.76
35.14
2009年
1季度
1011.34
262.00
25.91
15.17
1.5
316.85
31.33
417.31
41.26
同比增长(%)
9.11
2.31
-1.72个
百分点
11.3
0.03个
百分点
-4.4
-4.43个
百分点
28.11
6.21个
百分点

  从资金来源看,国内贷款、外资及其它(销售回笼资金)同比均出现不同幅度的上涨,增幅分别为2.31%、11.3%、28.11%,这与2008年度销售回笼资金出现两成二的降幅形成了鲜明对比。而自筹资金同比下降4.4%(见表3)。

图四:广东近年第1季度房地产资金来源变动

  与上年同期相比,资金来源的结构有较大调整。销售回笼资金占到位资金比重达到41.26%;而国内贷款和自筹资金占到位资金的比重分别下降约2和4个百分点;外资占到位资金比重与去年同期基本持平(见图五)。

图五:广东近年第1季度房地产资金来源结构

  (二)土地购置(注1)

  与上年同期相比,房地产企业购置土地面积大幅度下降84.27%,增幅同比减少158.51个百分点;成交价款下降72.64%,增幅同比减少55.64个百分点;购置单价则同比增长77.33%。

图六:广东近年第1季度房地产企业购置土地状况

  (三)商品房建设

表4                 各类商品房建设数据                单位:万m2

时 间
面积
总数
住宅
办公楼
商业
其它
2008年
1季度
施工面积
16516.00
12831.23
540.93
1399.95
1743.89
新开工面积
2610.41
2074.54
42.72
177.57
315.58
竣工面积
918.39
732.12
16.13
98.42
71.72
2009年
1季度
施工面积
16791.84
12717.77
666.47
1560.78
1846.82
新开工面积
1263.62
1028.79
24.11
89.00
121.71
竣工面积
1028.41
868.12
7.45
60.68
92.17
同比增长(%)
施工面积
1.67
-0.88
23.21
11.49
5.90
新开工面积
-51.59
-50.41
-43.56
-49.88
-61.43
竣工面积
11.98
18.58
-53.84
-38.35
28.51

  商品房施工面积基本与去年同期持平;竣工面积同比有一成二的增长;新开工面积则出现回落。各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落,其中住宅降幅为50.41%(见表4)。

图七:广东近年第1季度商品房建设状况 

  (四)商品房交易

  1季度全省商品房销售面积1121.37万平方米,同比增长37.97%;商品房销售额672.68亿元,同比增长46.23%;商品房销售均价5999元/平方米,同比增长5.99%,环比增长1.18%;商品住宅均价5812元/平方米,同比增长4.80%,环比增长2.49%(见表5)。

图九:广东近年第1季度商品住宅销售状况

 

   
商品房销售面积(万m2
商品房销售额(亿元)
均价
(元/m2
住宅销售面积(万m2
住宅销售额(亿元)
均价
(元/m2
2008年第1季度
812.7357
460.0246
5660
739.0876
409.8904
5546
2008年第4季度
1824.8018
1081.9392
5929
1630.493
924.6187<

 

  (五)市场消化系数(注2)

  市场消化系数越大,说明市场越活跃,消化能力越强。与上年同期相比,1季度市场消化系数增长0.2576,市场活跃程度有所改善,消化能力趋好,已恢复至2005年同期水平之上(见表6)。

表6                      生成指标数据表

   
2008年
1季度
2008年
4季度
2009年
1季度
同比
增长
环比
增长
市场消化系数(X)
0.9520
1.1873
1.2096
0.2576
0.0223

  二、结论

  1、关于市场销售与房价。商品房和商品住宅的销售面积、销售金额均出现大幅度上涨,且达到了2002年同期以来最高点。房价略有回升,商品房均价同比、环比分别增长5.99%和1.18%;其中商品住宅同比、环比分别增长4.8%和2.49%。市场消化能力止住了2008年的下跌态势,市场交易呈现回暖。

  2、关于土地购置与商品房建设。房地产企业购置土地面积为近年同期最少。商品房竣工面积同比增长12%,其中住宅竣工面积增长近两成。各类商品房新开工面积同比均有不同幅度回落,总体而言基本回落到2002年同期水平。

  3、关于开发投资与资金状况。完成开发投资虽为2003年同期以来的首次负增长,但与今年1~2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄,且总额仍高于2007年同期水平。到位资金是开发资金的2倍多,其比例为近年同期最高,表明资金充裕。其中销售回笼资金同比涨近三成,国内贷款同比增长仅为2%。开发投资同比下降主要受房地产企业购置土地及新开工面积减少影响,与2008年以来政府推出土地减少有关。

  综上所述,1季度全省房地产到位资金、销售回笼资金、商品房销售面积及销售金额、市场消化系数等多项指标均呈不同幅度的上升,房地产完成开发投资比今年1~2月份下滑幅度有所收窄。随着政府鼓励消费的政策陆续出台,市场信心得到恢复,呈现销售畅旺局面。随着二季度政府陆续推出土地和开发商资金充裕,房地产投资可望逐步恢复。建议企业继续以合理价格促进销售,尽快回笼资金;同时保持合理投资规模,增加新开工面积,促进房地产市场的持续、稳定发展。

  2009年4月28日

  注1:由于“土地购置费”与“土地购置面积”的统计口径有所不同,故“土地购置价格”采用“土地成交价款”与“土地购置面积”相除而得的平均价格。其中,“土地成交价款”是指期内进行土地使用权交易活动的最终金额,在土地一级市场是指土地最后的划拨款和出让价;在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。“购置土地面积”是指期内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

  注2:“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值,反映市场消化能力。(见下表)。

  公式定义为:市场实现吸纳量/市场有效供应量;

  系数的分子为销售面积,含现楼和预售。分母:竣工面积由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等,因此可销比例k取为0.8;另外假设满足待销面积(小于1年的空置量)将在本年度被均匀地吸纳的条件。

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