五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
月供收入比幻觉

  今天的中国似乎正在重蹈美国房地产市场泡沫破灭的老路——降息和优惠利率放大了购房人的支付能力,但随着加息周期的到来,月供收入比从24%上升到37%,泡沫在2007年最终破灭。

  如今的中国,降息下公积金贷款的月供额下降了15%,商业贷款在降息和七折优惠利率的双重“照顾”下月供额下降了24%,结果在房价几乎没有下降的情况下,月供收入比从2007年四季度的50%左右降至32%。

  这种表面的购房能力上升其实是一种幻觉,可怕的是如果开发商利用这种幻觉继续提高房价,耗尽购房人在低息环境下的全部支付能力,则在未来的加息周期中,泡沫将以更快的速度破灭。

  美国地产泡沫:降息下的幻觉

  从2001年12月底到2005年三季度,美国30年期抵押贷款利率从7.07%下降到5.58%,房价增速达到年均12%,显著高于同期人均可支配收入4%的增幅,只是在降息的作用下,这一时期美国的月供收入比一直保持在25%以下,与租金收入比相当。

  2005年下半年房地产推动的泡沫开始成为整个经济的泡沫,人均收入的增速提高到5%以上,但房价年均增速更是达到18%。同时,美联储为抑制通涨压力开始加息,30年期抵押贷款利率从5.58%上升到6.66%。双重压力下,月供收入比从24%上升到37%,而那些低收入、享受次贷低首付“照顾”的房主月供收入比则达到40%以上,超出了承受能力,从而导致了房地产泡沫的最终破灭。

  尽管月供收入比快速上升始于2005年三季度,但美国房地产泡沫起源于2002年的降息。从2002年1月到2005年9月,尽管房价已上涨55%,而同期人均可支配收入仅增长16%,但月供收入比基本维持在25%以下——上涨的房价被降息的好处所吸收,从而给人们造成了贷款购房能力上升的幻觉。

  据测算,当利率从2001年12月的7.07%下降到5.58%时,一笔10万美元30年期抵押贷款的月还款额将从670美元减少到573美元,下降14.5%,再加上次贷给予低收入人群的低首付优惠和购房头几年的低利率优惠,使很多购房人感觉自己的购买能力上升了20%以上,在这种幻觉的推动下,房价加速上升。即使后来进入加息周期,但上涨的动量仍在继续推高房价,在上涨的惯性下,越来越多的投机者加入到买房的队伍中来,直到房价和利息已高到人们无法承受的地步,泡沫才最终破灭。

  月供收入比走高房市现拐点

  2006年至2007年,中国国内平均房价涨幅达到11%,部分地区新建商品房价格更是翻倍。2007年时,在北京一个拥有平均收入的三口之家,要购买一套100平米的住宅,在首付30%、30年期贷款的情况下,即使使用公积金贷款,按照当时的贷款利率(5.22%),月供额也将达到4107元,相当于家庭收入的63%;而如果使用商业贷款(基准利率下浮15%)的话,月供额将达到4794元,相当于月收入的74%。

  2007年四季度,上海、厦门、深圳、广州等城市当地平均收入家庭购买100平米住房,月供收入比虽略低于北京,但用公积金、商贷情况下的月供收入比也多在45%-60%、55%-70%之间。

  以上数据显示,在许多一线城市,房价已经远远超出了一个平均收入家庭的负担能力——即使考虑中国两代人供一套房的特殊背景,月供额也已显著超出了普通家庭的承受能力。

  不仅一线城市如此,在很多二线城市也出现了房价超出支付能力的情景。根据测算,在2007年四季度,35个大中城市平均的月供收入比(公积金贷款)为42%,商业首套贷款的月供收入比已经高达49%。这也就难怪在2007年四季度中国的楼市出现拐点,成交量自此开始大幅萎缩了。

  降息和优惠利率放大购房杠杆

  2007年随着美国次贷危机的爆发,全球经济陷入衰退,中国经济要启动内需,房地产再次被推向前沿。除了多次降息外,首套住房的利率优惠幅度从15%扩大到30%,二套房的利率上浮政策也被取消。结果公积金贷款利率从5.22%下降到3.87%,30年期100万贷款的月供额从5503元下降到4700元,降幅达到14.6%,而对于商业贷款的政策刺激力度就更大,首套房的贷款利率从6.66%下降到4.16%,同样的30年期100万贷款的月供额从6423元下降到4866元,降幅达到24.2%。

  月供额的降低使人们的月供收入比得到了大幅改善。仍以北京为例,2008年人均收入为29252元,一个拥有平均收入的三口之家的月收入为7313元,2008年四季度北京房屋销售均价为10981元/平米。100平米住房、30%首付、30年期公积金贷款的月供额为3612元,月供收入比从2007年末的63%下降到49%,如使用商业贷款,则月供额为3740元,月供收入比从2007年末的74%下降到51%。

  上海、厦门、深圳、广州等城市亦是如此。全国35个大中城市公积金贷款的平均月供收入比从2007年四季度的42%降至2009年初的32%,商业首套贷款的月供收入比从49%降至32%——多数城市的月供收入比都已下降到50%以内,部分城市甚至降至30%水平,中国的房地产市场似乎进入了良性的老百姓可承受的范围内了。但真是如此吗?

  尽管自2007年四季度以来房屋成交量大幅萎缩,但很多城市的房价降幅较小,有些地区2009年初的房价仍高于2007年四季度房价。实际上,如果利率恢复到2007年四季度水平,即使商业贷款客户仍可以享受七折优惠利率,北京和深圳地区的月供收入比也将再次上升到60%,厦门将上升到50%以上,35个大中城市公积金贷款的月供收入比将上升到36%-37%。

  以上数据还是国家统计局在综合考虑经济适用房和二手房等低价房后的月供收入比,如果以发改委公布的36城市集中成交均价计算(一般要比国家统计局公布的均价高出20%以上),则在利率恢复到2007年四季度水平时,36个大中城市的公积金贷款月供收入比将达到44%,商业贷款将达到45%,北京地区的月供额将超过一个平均收入家庭的全部月收入。

  综上,在2009年初楼市成交量放大的小阳春中,房价的真实降幅较小,是利率的下降和优惠利率政策,给了购房人一种购房能力放大的幻觉,很多购房人感觉自己的购房能力上升了20%以上,从而给了房价更多上升空间。

  今天的中国,2002年的美国

  今天的中国很像2002年的美国,降息拉低了房贷收入比。但是,房贷收入比是一个危险的指标,尽管它被很多购房人当作衡量购房能力的指标,甚至被一些分析师当作衡量整体市场健康程度的指标,但实际上,月供收入比并不是一个科学的度量真实房价的指标,它随利率变化频繁变动。

  也因此,国际上衡量房价高低的指标不是月供收入比,而是房价收入比和房价租金比。一般来说,当房价收入比大于6倍时就进入了房价过高的警戒区间,而目前我国35个大中城市的房价(100平米)收入比已达到7.9倍,在北京深圳等地达到10倍以上,显著超越了国际警戒水平。

  实际上,即使在美国月供收入比最高的2007年二季度,房屋中间价与人均可支配收入比也刚刚6倍,与中等家庭毛收入比才3.4倍。此外,从房价租金比看,国际上将房价大于月租金的300倍定为警戒线,在美国房价租金比最高的2007年二季度为303倍,而中国,多数城市的租金收益率不到3%,房价租金比在330倍以上,也已超越了安全警戒。

  当然,中国的人均收入水平在快速上升,所以如果房价维持在当前水平,那么房价收入比和租金收入比可以随收入的上升而逐步降低到安全区间内。但问题是,暂时的低息给了开发商继续提价的空间,而这种贷款能力放大的幻觉其实是在过度透支未来的偿付能力,结果在未来利率上升的过程中,开发商、银行和购房人将共同面对房价泡沫破灭的灾难。

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