五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
DTZ戴德梁行2009第1季度广州市场透视

  受全球经济低迷的影响,广州经济发展尽管继续保持增长,但增速已明显趋缓。2008年广州国内生产总值为8,216亿元,同比增长12.3%,增幅较去年同期下降2.2个百分点。广州城市居民消费指数涨幅继续回落,2月该指数为98.8%,是自2003年3月以来的最低水平。

  3月3日,广东省政府出台了针对房地产市场的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。政策从加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费以及支持房地产开发企业积极应对市场变化三大方面来刺激低迷的房地产市场。

  表一:主要经济指标

  

  表二:房地产相关指标

  

  经历了2008年底广州土地出让的小高峰后,2009年第1季度广州土地市场恢复平静。全市成交地块仅为6块,总建筑面积为21.7万平方米,且全部是工业地块的成交。市场平静归因于在当前房地产市场成交量继续保持低水平的情况下,开发商竞投热情持续降温。

  值得关注的是,本季度广州土地市场并无住宅用地的推出。在市场环境持续低迷的情况下,政府对住宅用地尤其是中心城区较为稀缺的住宅地块的推出更为谨慎。

  表三:土地公开2009年第1季度

  

  写字楼

  图一:DTZ指数广州写字楼租金及售价

  

  需求

  租赁

  受宏观经济持续低迷的影响,第1季度广州甲级写字楼租赁需求仍旧萎靡。但是,在租金明显下调的刺激下,甲级写字楼的吸纳量较上一季度略有上升。DTZ戴德梁行研究数据显示:本季度广州甲级写字楼吸纳量已经扭转上季度负增长的状况,约为5,800平方米。

  继续降低租金、延长免租期成为当前租赁市场成交低落时期业主普遍采取的策略。DTZ戴德梁行研究数据显示:第1季度广州甲级写字楼整体租金水平为116.1元/平方米/月,较上季度下跌9.6%。其中,体育中心CBD和珠江新城CBD租金下调最为明显,达11%。

  空置情况方面,随着租金的下调,甲级写字楼租赁成交有所增长,整体空置率也略有下跌。据统计,第1季度广州甲级写字楼总体空置率为15.32%,较上季度下跌0.3个百分点。区域方面,体育中心CBD租客搬离情况仍然存在,该区空置率由上季度的12.3%上升至14.1%。

  表四:2009年第1季度部分租赁成交

  

  图二:广州甲级写字楼分区租金走势

 

  图三:广州甲级写字楼供应和空置率走势

  

  销售与投资

  由于宏观经济环境不景气,加上租金下调,私人投资者对购买写字楼物业普遍持谨慎态度。广州市国土资源与房屋管理局数所显示:2009年第1季度,广州一手写字楼成交量约为58,500平方米,环比下跌26%。

  供应

  本季度没有新物业投放市场,广州甲级写字楼总存量为178.85万平方米。

  展望

  由于目前宏观经济不景气的状况在短期内难以发生根本的转变,我们预期甲级写字楼的买卖和租赁需求将继续维持于低水平。另一方面,需求力量不足同样令租金有下跌的空间,但跌幅将明显趋缓。

  住宅

  图四:DTZ指数广州住宅租金及售价

  

  销售市场

  需求

  自去年10月开始出台的一系列宏观调控政策增强了潜在需求者的购房信心,加上有部分物业的价格明显下调,本季度广州一手住宅成交有所增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,09年第1季度广州一手住宅成交量为157.13万平方米,较去年第4季度增长14%。然而,中心城区住宅成交萎缩现象明显。09年第1季度广州中心六区(越秀、荔湾、天河、海珠、白云及黄埔区)成交量仅为77.5万平方米,占同期一手住宅总成交的49%,较上季度下降13个百分点。造成这样的低迷状况主要原因有:1、中心六区住宅物业尤其是优质物业的价格始终居高不下,促使该区域有效需求不能得到释放;2、经济持续低迷,潜在购房者入市态度谨慎。

  受经济低迷、普通住宅物业价格持续下降以及高档住宅物业新增供应量减少三大因素的影响,本季度广州高档住宅物业成交持续低迷。其中,珠江新城一些优质物业价格因未调整至购房者的心理价位,成交并不理想。

  图五:2009年第1季度住宅平均价格及分布

  

  供应

  为确保之前推出市场的住宅货量能继续消化,开发商减缓新物业的开发进度,本季度广州一手住宅市场供应量有所下降。全市新增供应量为12,312套,较上季度有50%的下降幅度。新增商品住宅供应主要集中在海珠、增城、越秀与花都区。四区总套数为7,542套,占全市总供应量的61%。此外,潜在需求最为强劲的中心四区(越秀、荔湾、天河及海珠区)本季度供应比例有所增长,占全市新增供应的38.8%,较上季度上升6.3个百分点。

  新增供应依然主要集中在户型方正的两三房产品。DTZ戴德梁行数据显示,三房或以下的中小户型套数占全市新增供应的89%,与上季度供应比例基本持平。此外,单套面积在100平方米或以下的单位套数所占份额为69%。

  第1季度广州高档住宅市场新增供应明显减少。作为目前供应最为集中的珠江新城区域,本季度新增供应套数仅为483套,较上季度减少66%。值得关注的是,受新政的影响,部分优质物业如领峰、朱美拉公寓及中海璟晖华庭开始加紧新货的推出进度,本季度亦提前进行下季度新货的客户优惠登记。

  展望

  开发商在下季度的五一黄金时段将加快推盘的进度,下季度供应量将有所增长。为加快资金回笼,开发商将继续采取适度降价等优惠措施,第二季度广州一手住宅价格将保持稳步下行的态势,但下行速度将减缓。在供应量充足及价格下调的推动下,预计下季度成交量将有所上扬。

  二手市场

  受二套房贷款利率及个人二手房交易营业税优惠政策的利好刺激,加上二手住宅价格下降,第1季度广州二手住宅市场成交较上季度表现活跃。广州国土资源和房屋管理局数据显示,2009年第1季度广州二手住宅成交量为128.94万平方米,较去年第4季度增长20%。其中,番禺、天河、海珠与白云区四区成交量最大,四区总成交量为88.03万平方米,占全市总成交的68%。

  值得关注的是,因考虑到二手物业价格将持续下降且仍处于高位水平,部分潜在购房者将其购买意向转向住宅租赁市场,对二手市场则继续采取观望态度以待合适的购买时机。

  表五:2009年第1季度二手房成交案例

  

  宏观经济继续保持低位运行,居民收入的不稳定虽然令购买力和信心下滑,但2008年住宅市场成交量低迷的同时亦聚集了一大批潜在购房者需求,在价格和购买成本降低的刺激下,将会进一步得以释放。此外,一手市场的降价压力,将进一步迫使二手房价格继续下调,同时新政降低了二手物业业主的销售成本,在这样的背景下,预计下季度二手住宅物业的价格将仍然呈现下行态势。

  租赁市场

  1、2月受中国农历年的影响,广州高档住宅租赁市场表现淡静。至3月份,租赁行为明显增多。从3月下旬录得的数据来看,广州的服务式公寓和高档别墅的租金分别为140元/月/平方米和110元/月/平方米,环比下跌6.7%和6.8%。受宏观经济环境的影响,不少外资企业都缩减了高级职员的住宅开支。对此,物业运营商也主动减租以挽留原租户和吸引新租客。

  然而,一手住宅价格持续下跌,很多私人小业主将拥有的高档住宅转售为租。这些高档住宅的租金相对于服务式公寓而言更为低廉,由此吸引了一部分原本于服务式公寓居住的租户租用。因为上述原因,本季度服务式公寓和高档别墅的空置率明显上升。DTZ戴德梁行研究数据显示:至3月下旬,两类物业的空置率分别为30.6%和17.6%,环比上升8.8%和3.1%。

  商铺

  需求

  行业需求

  08年下半年至今出台的一系列扩大内需、刺激经济措施短期内仍未能促使经济好转,居民消费信心及消费能力持续走低。本季度广州零售业市场尽管保持良好的发展态势,但增速已经趋缓。广州市统计局数据显示,2009年1月至2月广州社会消费品零售总额为539.7亿元,同比增长7.5%,增速较去年同期回落7.5个百分点。虽然购买力有所下跌,但面对巨大的消费市场,服装、餐饮以及银行业依然保持旺盛的需求。例如,部分时尚服装品牌如Calvin Klein、Nike kids进驻天河城。

  本季度国内外银行继续积极布局广州市场,纷纷寻找合适的商业网点来实施其扩张计划。如法国兴业银行落户天河北耀中广场。此外,由于成熟商圈的大型购物中心及商业街的可租赁面积有限,本季度珠江新城及天河北部分优质零售物业的潜在需求依然强劲。

  销售和投资需求

  受经济大环境的影响,商铺市场潜在买家购买能力下降,部分新物业希望能以低价格吸引买家。然而,潜在买家谨慎的入市态度促使本季度广州商铺买卖市场成交表现低迷。广州国土资源和房屋管理局数据显示,09年第1季度广州新建商铺成交量为155,300平方米,较去年第4季度下降45%。

  表六:2009年第1季度主要成交案例

 

  表七:2009年第1季度主要商业项目租金

  

  供应

  本季度广州商铺买卖市场新增供应量有所下降。政府最新数据显示,09年第1季度广州新批准预售商铺面积为94,400万平方米,较去年第4季度下降51%。新增供应依然集中在成熟居住环境的社区商铺。其中,以天河、白云和番禺区表现最为明显。此外,部分商业物业开发商因资金紧张或考虑到目前经济形势,延迟物业的落成时间,以待合适的入市时机。

  展望

  经济低迷对广州商铺市场的冲击逐渐显现,预计本季度广州商铺市场将持续平静。此外,位于珠江新城和天河北两大商圈的万菱汇、珠江新城步行街、珠江太阳城广场以及太古汇等项目将于广州2010年亚运会前交付落成,届时广州中心商务区可供选择的优质商铺有所增加,促使商铺交投活跃。

  工业

  需求

  受宏观经济环境和农历新年市场交易量减少的影响,本季度广州工业楼宇租赁成交继续维持于低水平。广州市国土资源与房屋管理局数据显示:2008年12月和2009年1月两月间,工业楼宇租赁登记面积为96.97万平方米,环比下跌56.6%。

  本季度工业楼宇的租赁需求仍然以仓储物业为主,其中品牌服装、汽车生产企业和第三方物流是主要的需求力量。而一些优质品牌仓储因具备良好的配套设施和服务成为上述企业优先选择的对象。

  表八:2009年第1季度主要工业园区叫价

  

  供应

  本季度广州开发区、花都区都有优质物业供应上市。相对于交易量的明显减少,目前的供应量较为充足,一些优质储物业也开始下调租金报价,下调幅度约为5%。

  展望

  虽然宏观经济仍然处于低位运行期,但广州优越的地理位置和良好的物流配套设施将吸引越来越多的外资品牌进驻广州,并为广州的工业楼宇市场带来更多的需求力量。租金方面,在当前成交量下跌的情况下,工业楼宇的租金虽然近期有所下调,但由于工业楼宇的租金素来平稳,租金水平难见再有下调空间。

  定义

  存量:指报告期期末已占用和空置的物业空间总量。在数值上,报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。

  空置率:指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

  吸纳量:指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

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