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保利:新贵族的圈地运动

  从上市到迈入200 亿门槛,保利地产只用了3 年的时间,这是在200 亿门槛内别的企业远远不及的速度。

  从7 个人、56 万资金开始创业,到实现房地产销售收入过百亿;从27 平方米的简陋办公环境起步,到66 个楼盘遍及全国10 余个主要城市,到国内综合实力排名第二的房地产上市公司;从一张桌子,几个凳子的办公设施,到建成运营国际顶尖水平的写字楼保利国际广场,保利地产用了16 年的时间。但用从上市到迈入200 亿门槛,保利地产只用了3 年的时间,这是在200 亿门槛内别的企业远远不及的速度。

  其实,更准确的来说,从2006 年7 月底到2009 年4 月,保利上市还未满3 年。而这样的增幅与万科、中海相比,足以让万科、中海黯然失色。当然,或许保利地产的国资背景为其迅速壮大而提供了不少支持与保证,但仔细研究保利地产上市后的发展,又不难发现其迅速发展的重要原因亦是土地的扩张与选择。

  上市与泡沫

  2006 年,保利地产上市元年。

  7 月31 日,保利房地产(集团)股份有限公司在上海证券交易所上市。保利地产因此成为股权分置改革完成、IPO 重启后,首家在内地A 股上市的房地产企业。

  上市首日,保利地产以19.89 元开盘,盘中最高冲至21 元,并以20.21 元报收。相比每股13.95 元的发行价,保利地产上市首日升幅达到44.87%。

  银河证券分析师丁文当时就表示,上市将加速保利在全国扩张的步伐。保利上市募集资金的顺利来源于机构投资者的热捧,而机构投资者的信心又来自于对保利地产大股东的信心。

  保利地产的大股东为保利南方集团有限公司,发行后其持有股权比例高达55%,其实际控制人中国保利集团更是实力雄厚,是国资委直属的国有独资公司。

  保利地产的资产质量主要体现在保利地产的央企背景上,有人如此评价。自2002 年进行股份制改造以来,保利地产取得了94% 的总资产年均增长率,114% 的销售额年均增长率和117%的利润增长速度。

  事实上,2002 年,保利地产完成股改后,就开始了全国扩张的计划,而在随后的几年中,保利地产取得了大面积的土地,上市更重要是为这些土地筹集开发资金。

  保利的扩张路线的特色是“以点带面,网状扩散”:在珠三角,以广州为核心辐射佛山;在环渤海地区,以北京为核心辐射天津、山东;在长三角,以上海为核心辐射南京、杭州;在西南经济圈,则以重庆为核心辐射成都。

  而根据保利地产2006 年的中报来看,保利在全国10 个城市拥有土地储备规划建筑面积达877 万平方米,折合每万股储备159平方米,是目前地产上市公司中最高的。目前在建项目12个,总建面积640万平方米。拟建项目13个,总建面积487万平方米。当时,保利地产总经理宋广菊对保利接下来的发展规划是:保利地产的下一个目标是凡是300 万人口的城市都要布点。

  经查2006 年保利地产年报,公司在期内新增项目11个,总占地面积约221 万平方米,规划建筑面积约385 万平方米。其中,广州项目4个、包头2 个、佛山、武汉、沈阳、北京及上海项目各1个。

  截止2006 年12 月31 日,保利地产拥有土地储备823 万平方米,在建未售面积175 万平方米,已售未结转面积61 万平方米。土地储备中普通住宅占75%,中心城市储备量50%。可以看出,保利地产的上市与扩张都赶上了一个好时候。虽然在2006 年年初有人说全年很悲观,但现在回过头却发现,2006 年的市场不但没有悲观,反而是07年疯狂的一个前期铺垫和预兆。

  2006 年,全国完成房地产开发投资19382 亿元,同比增长21.8%,其中完成商品住宅投资同比增长25.3%。经济适用住房投资出现回升,同比由上年下降14.4% 转为增长32.7%。2006 年前11 个月全国累计完成住宅施工面积13.77 亿平方米,同比增长19.2%;商品住宅竣工面积2.51 亿平方米,同比增长8.9%;商品住宅销售面积4.16 亿平方米, 同比增长12.6%。全国完成土地开发面积1.98 亿平方米,同比增长38.1%,比上年同期上升40.3 个百分点。

  也就是这一年,中国的房地产市场开始呈现一种非理性的状态。而这种非理性,蔓延到了2007 年,中国房地产最大的泡沫开始产生。

  2006 年,保利地产完成了超过100 亿元的投资,如此超常规的扩张也带来巨大的财务压力。据2006 年年报显示,截至报告期末,保利地产净利润增长了62%,但其经营性现金流净值却为-40 亿元,成为已公布年报上市公司中此项指标最低者。

  千亿俱乐部

  2007 年是注定会载入中国房地产史册的一年。对于保利而言,07 年的疯狂或许是以后很难再有的速度。

  根据07 年的年报统计,截止到2007 年12 月31 日,公司营业收入81.15 亿元,同比增长101.31%。其中,净利润为14.89 亿元,同比增长121.77%。

  据了解,保利过去有一条发展策略叫做“等量销售,等量拿地”。也就是说,销售了多少面积的项目就拿多少面积的土地,公司的土地储备总量是不会有太大变化的。

  很明显,这样的策略已被保利放弃。截至2007 年底项目储备面积约1800 多万平方米,比06 年同期,保利地产的土地储备扩大了一倍左右。

  在报告期内,保利地产新拓展项目20 个,扩征用地1 块,占地面积368.2 万平方米,规划建筑面积754.5 万平方米,其中公司权益面积639.6 万平方米。

  而保利认为“新增项目增强了公司的持续发展能力,优化了公司的产品结构,为今后发展奠定了良好基础”。

  保利地产2007 年的土地扩张运动始于5 月9 日,而这正是中国房地产行业开始进入疯狂增长的时候,也是“面粉比面包贵”现象频频出现的起点。

  2007 年5 月9 日,保利广州房地产开发有限公司通过挂牌竞买方式,竞得位于广州市天河区珠江新城的A4-5 地块和海珠区的琶洲PZB1503 地块,成交土地面积共约1.1 万平方米,成交价款总额为5 亿元。

  6 月,保利地产分别竞得重庆渝北区龙溪街道龙脊小区地块和沈阳市铁西区原水泵厂地块,两块地的成交金额约为8 亿元。

  7 月19 日,保利地产通过挂牌出让方式取得广州市番禺区石楼镇新城区两个地块,两块地的面积共为8 万平方米,成交金额约为3.6 亿元。

  7 月24 日,保利地产在上海通过挂牌出让方式取得位于上海市宝山区菊太路公告号为20070204、20070205、20070206的A、B、C 三地块,取得总价款为32.4 亿元。

  8月2日,保利地产以9 亿元获得北京朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B1 组团用地,项目总用地面积206669 平方米。

  8 月29 日,子公司保利华南实业有限公司通过拍卖方式,竞得位于佛山市顺德区容桂海尾社区居委会海路以南20 号地块,成交价款总额为2.7 亿元。

  10 月30 日,保利华南实业有限公司通过拍卖方式,竞得位于佛山市南海区桂城A16 街区A 地块,成交价款总额为2.65 亿元。

  11 月,保利( 包头) 房地产开发有限公司通过挂牌出让方式,竞得位于包头市昆区林荫路东侧、沼潭路西侧、富林路南侧、黄河路北侧的802 号地块,成交价款总额为4 亿元。

  而从2007 年9月开始,广州市国土局加大了广州土地推出的力度,保利几乎是每次拍卖会都一定参加,并斩获了不少土地。从9 月13 日起,保利地产在广州金沙洲、海珠区、增城共获得6 块土地,涉及交易金额共50 亿元。其中,仅金沙洲就获得了4 块土地。

  以上仅仅是07 年新增的20 个项目中的其中一部分。

  以广州为例,2007 年广州可算是全国卖地最多的城市,全市十区范围内公开出让的商品住宅用地共计49 宗,土地面积接近2.76 平方公里。在此基础之上,加上公告出让的南沙开发区二类居住用地0.34 平方公里、中心城区闲置土地5 幅0.02 平方公里、白云天河两幅0.21 平方公里、从化0.44 平方公里商品住宅用地等,2007 年广州基本实现商品住宅供应4.5 平方公里左右。

  如果再算上已经供应的0.72 平方公里社会保障型住房建设用地,在不发生流拍或缓拍的前提之下,相关政府部门刚好完成了全年供地计划。

  尤其是2007 年下半年,广州集中了大批量土地供应,而每次招牌挂,都可见保利地产的参与。

  随着土地和项目储备的增加,保利地产在08 年的新开工面积和竣工面积增长较快。数据显示,1 季度,公司新开工面积38.5 万平方米,竣工面积20.6 万平方米;2 季度,新开工面积119.5 万平方米,竣工面积23.85 万平方米;3 季度,新开工面积181 万平方米,竣工面积20.83 万平方米。3 季度新开工面积环比增长51.46%。

  与此同时,保利地产开发产品的销售稳步增长。受项目周期和政策的影响,公司销售面积6 月份有所下降,但进入8 月份后销售状况较为稳定。

  事实上,保利会在07 年如此激进,源自公司制定的一个打造“千亿俱乐部”公司的计划。2007 年7 月,保利地产发布了2008 到2010 年度企业发展战略规划,预测在2010 年保利地产净资产规模超过500 亿元,总资产规模达到1000 亿元,成为首批跻身中国企业“千亿俱乐部”成员的地产企业。

  自然,土地的充足是完成这个计划的先要条件之一。

  金沙洲“地王”

  2008 年1 月4 日,保利地产宣布,通过挂牌出让方式取得位于天津武清区的地块,取得总价款为9.05 亿元。1 月17 日,保利地产宣布在长沙以总价2.1 亿元取得一块地块。

  2 月5日,保利地产在上海、成都、长春和青岛四个城市共斥资17亿拍得5 幅地块,一共增加土地储备面积超过61 万平方米。

  在2008 年新年不到两个月的时间内,保利地产已经在全国6 个城市,斥资近30 亿元,拿下了7 幅地块。

  这样的“豪气”在08 年是少见的。事实上,08 年初,保利地产对于后来呈现的寒冬并没有及时察觉并调整。

  而后,中国房地产的发展趋势益发明显,保利地产的总部广州是这次房地产市场调整中影响最大、感受最深的几个城市之一。

  或许是这个原因,保利在接下来的几个月中明显小心谨慎了很多。从3 月到2008 年年底,保利一共拿地不过5 块。

  截至2008 年底,保利的土地储备数比上年同期净增189 万平方米。保利认为:这些项目均以出让底价获得,有良好的成本优势,且大多数位于公司开发较为成熟的区域,为公司的未来发展奠定了坚实的基础。

  事实上,总结保利近期的拿地策略,就可发现保利拿地仍然遵循着上市前确立的拿地格局:以北京辐射环渤海经济圈,以沈阳覆盖东北重工业经济圈,以重庆辐射西南经济圈,以上海辐射长三角经济圈,以广州覆盖珠三角经济圈的全国战略布局。上市后保利地产拿地热情不减,并青睐大地块,在保利布点的十个城市之中,有七个城市取得了占地面积千亩以上的超大型项目。

  然而在保利加大土地扩张的同时,有另一个问题的存在就是其开发运营的能力与扩张速度相比,明显偏低。

  渤海证券房地产研究员周户就曾表示,08 年上半年,保利地产新增土地储备412 万平方米,平均楼面地价约893.4 元/ 平方米,较07 年5-12 月新增土地楼面价下降69.54%。土地成本低廉,考虑保利地产的品牌优势,公司未来高毛利率仍将持续。截至08 年6 月30 日,公司规划总建筑面积为2,402 万平方米,分别为07、08 预计新开工面积的5.85 和3.81 倍。从中可以看出,公司土地储备速度相对快于开发能力,因此,未来提高营运能力将是公司经营的重点。

  而光大证券、海通证券的地产分析师也表示了相似的意见。

  根据保利08 年的年报披露,2008 年保利实现房地产销售面积258.49 万平方米,销售金额205.11 亿元,比去年同期分别增长29.48% 和20.36%。

  以此计算,保利仅在08 年购得的594 万平方米土地就可开发销售两年有余。

  对于保利08 年的土地情况,京展担保地产分析师戴晓光表示:“2008 年保利地产拿地的价格已经明显低于2007 年,但是保利地产手中的土地基本上都是在土地市场处于中高价格水平时所获得的。”

  他表示,2008 年全国的土地市场价格走跌,地王退地传闻不断,堪称地王之一的保利地产,虽然得到了母公司的强力支持,但其资金很可能将被土地彻底套牢。

  印证这个推测的是保利在广州金沙洲的土地。

  2008 年12 月,有业内人士告诉《观点地产》,保利可能考虑退掉金沙洲“地王”。2007 年9 月11 日,保利以42 亿元夺得金沙洲B3701A02 和B3701A04 两幅地块。其楼面地价分别为8769 元/ 平方米和8112元/ 平方米,比底价分别高出158% 和157%。

  一家总部位于深圳的证券公司透露,已经听说了保利地产可能退掉金沙洲“地王”的消息。

  银河证券分析师丁文在对保利地产进行调研后于12 月22日发布名为《保利地产,业绩增长稳定,估值有压力》的研究报告。文中,她表示,保利在2007 年获取的土地中,有一些楼面地价较高。根据目前的市场状况,目前的主要是广州白云区金沙洲B3701A02和B3701A04两地块,该地块楼面地价高达8000元以上,面临减值压力。

  丁文称,保利可能考虑退掉一块,另一块也可能考虑与政府协商缓建和修改部分规划。

  在09 年保利的股东大会上,保利向与会人士坦言,金沙洲项目的A04 地块政府尚未交地,有退地的可能。

  虽还不知道保利退地的时间会在几时,但从另一方面来看,土地对保利造成的巨大压力可见一斑。

  不太冷的冬天

  2008 年,广州的冬天不太冷。同样,广州的房地产在2009年春节后也出乎意料的温暖。

  对于在广州市场涉足颇深的保利而言,这是一个值得兴奋的信号。据瑞银的一份研究报告显示,保利地产在广州土地储备达到19 个项目,建筑面积达到271 百万平方米,占其全部土地储备13.6%。

  广州市场的回暖很快在保利的销售数据上得到了体现,在保利公布的2009 年1、2 月销售统计中清楚显示:2009 年2 月份保利实现签约面积20.66 万平方米,实现签约金额20.19 亿元;2009 年1-2 月实现签约面积39.04 万平方米,同比增长228.73%;实现签约金额33.94 亿元,同比增长198.25%。

  在2009 年的第一次股东大会上,保利地产把09 年的发展策略基调定位为“ 稳健”。保利08 年公司新开工面积大约为450 万平米,预计09 年的新开工面积会有所下降;房地产投资规模为215 亿元,其中在建工程投资125 亿元,与08 年基本持平。

  保利称, 将以经济效益为中心, 继续坚持资产经营与资本经营相结合,“ 强化管理、降本增效、严控风险、把握机遇”, 保持公司平稳健康发展。2009 年的总体经营目标是: 经营业绩有增加;市场份额有增长; 资金平衡有盈余。

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