地产G30
上海:博弈在理性的市场中

  只有实行强力政策,才可能使房地产市场走出周期调整。

  上海市政府历来出台的房地产政策在全国具有领先意义,上海的房地产市场趋势也对全国具有标杆作用。在这一轮房地产调整中,上海万科金色雅筑的降价撑起了调整的先锋旗,上海若干区的“地王”退地也嚣尘四起。然而,上海政府历来重视市场化的操作,当价格坚挺时,没有给开发商降价以拉动需求的暗示,当一些央企开发商获得企业债等融资,上海也没有给予企业资金链的补充。博弈,在理性的市场中进行。

  恢复经济适用房恰遇房市低迷

  上海的房市政策最大的变数非经济适用房莫属。上海早在1998年开始,逐渐取消了经济适用房,只有动迁配套房和少量的实物配租廉租房。2003年,上海市撤销了经济适用房管理中心,宣布上海不搞“经济适用房”,此后,上海积极探索了“安居房”、“四高小区”、“中低价位房”、“两限房”等等多种住房保障形式,但都因市场形势和制度设计不完善等原因,没有形成长期稳定的制度。然而,2008年上海市经济适用房恢复建设,开工建设400万平方米、6万余套经济适用房。第一批经济适用房今年年底竣工。2008年开工建设的6万余套经济适用房将在今年下半年实施全面分配,今年预计将再新开工建设6万余套经济适用房。并且上海在规划中明确,经济适用房将在今后保持在住房建设总量的20%左右,这在全国的比例是最高的。从《征求办法征求意见稿》来看,申请标准、户型标准在全国也是要求最严格的。从供应和流通来看,只有上海的经济适用房是封闭的体系,保证了真正把经济适用房分配到中低收入者手中。其他城市经济适用房敞开供应,就不会有上海政府的烦恼。

  近来上海“两会”期间,开发商代表提出的议案就是针对经济适用房冲击商品房的问题。如果经济适用房入住标准限制在人均建筑面积15平方米以下;家庭人均月可支配收入标准拟为2300元以下;家庭财产标准定为人均不超过7万元。这种标准主要可满足已有住房不成套常住人口的住房置换,不可能是完全无基础的低收入者,也就是必然会冲击商品房的改善型需求。从建设的地段来看,经济适用房都建在有轨道交通的郊区。而前几年出让土地有硬性“7090”平方米的比例,经济适用房的房型也是小户型,商品房市场定位存在重复和错乱。

  首个放松二套房贷的城市

  2008年下半年“国13条”前后,各地纷纷出台了刺激房地产市场的政策措施,上海直到10月23日才发布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,包括放松公积金贷款,减免征收印花税、土地增值税、营业税、个人所得税等等。此后,公积金与税收等优惠不断出台,而前一阶段的住房新政带来更新的观望。

  只有实行强力政策,才可能使房地产市场走出周期调整。当前市场处于观望,如果剔除保障性政策住房,商品房成交量不到去年的一半。市场观望的根源来自价格预期和政策预期,目前的观望一方面是因为没有调整到市场认可的地步,应该说目前房地产市场正处在萧条之中,调整的空间和时间都不够。从房地产周期和宏观经济周期来看,调整时间基本都在三年以上,百年一遇的全球金融海啸很难短时间平息。从市场情况来看,房地产业要“振兴”,价格调整是必需的。在当前的形势下,唯有价格进一步调整,市场成交量才会放大。而上海的房市供应与需求同步萎缩,房价下跌的空间非常小。另一方面社会对房地产相关政策仍有期待,政府对房地产业“振兴”计划的出台表现犹豫,历史上的房地产优惠政策也没有完全出台。普通住房标准、小面积户型,第二套住房贷款、购房退税、蓝印户口、转按揭、加按揭,期房转让等,还没有达到2005年之前的政策宽松程度。

  在这些刺激政策中,税费等政策的刺激作用其实非常有限。贷款的7折优惠,从资金现值比较,7折利率优惠相当于降价20%的效果。但是,税费总计也达不到房价的20%,要达到与利率优惠的相同效果几乎不可能。

  我们不仅需要对住房的投资功能合理性重新认识,对投资第二套住房的社会贡献也需要重新认识。如果住房不带投资功能,谁都不会买房。上海的居民购买第二套房占全部住房市场比例在30%以上,第二套住房贷款者一般具有较强的消费能力,对拉动需求有较强的效果。二套房贷松动已不得不为,尤其是上海这种处于改善型需求为主导的城市。

  2008年12月27日,上海市发布《关于贯彻国务院办公厅文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》,明确了上海促进房地产市场发展的八大实施意见(以下简称“新八条”)。与12月21日国务院办公厅发布的十三条政策相比,上海新八条在第二套房贷松绑、改善型需求释放和公积金贷款放宽等方面有了积极有效的措施。对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。人均面积不再是限制条件,也能享受公积金贷款。

  购房落户政策试探中

  蓝印户口曾经是上海的创新,2003年房地产热初露端倪,蓝印户口、购房退税也就退出历史舞台。外来人口是大中城市下一步刺激房市的需求源头。任何经济周期的调整,都带有需求创新和制度创新的要求。中国的前一轮房地产热,来源于房改释放的住房需求,房地产发展模式有购房按揭贷款和开发企业预售两种资金支持。房地产发展模式还没有遇到美国住房次级贷款问题,但是房改刺激的住房需求逐渐衰竭,这是近两年来房市调整的内在基础。没有新的需求来源,房地产市场除非有新的模式创新才能有新的大发展。

  城市化的进程中,对大城市的房地产需求是非常惊人的。中国的城市化虽然很快,但和日本的东京-大阪-横滨城市圈相比,还有很大差距。到2025年中国的城市人口比例会接近甚至超过70%,城区人口总人口超过10亿。而北京、深圳、上海这样的特大型城市,有可能会达到3000万以上。“当前,上海购房者有20%~30%来自外省市。如果不开发户籍制度,将来外来人口将超过原住市民,对社会和谐发展非常不利。

  武汉、成都等部分二、三线城市都实行了购房落户。北京、上海、广州、深圳等大城市对购房落户多有顾虑。购房退税、蓝印户口等可能会过度刺激房市场,造成新一轮房地产热,并且人口迅速膨胀对大城市的基础设施是巨大的挑战。但是,在在房地产市场低迷的情形下,实施“购房落户”政策,有其合理性,也有其积极意义,不但可能在一定程度上刺激房地产的成交,又可能成为打破户籍壁垒的有益尝试,还可能在一定程度上推动了城市化的进程。

  尽管上海的新闻发言人表态不会出台蓝印户口和购房退税。但是,2009年2月12日,上海浦东居住证转户籍,只是一个开始,购房落户在大城市的全面放开,不仅是当前振兴房地产业的选择,也是历史的必然选择。“两会”期间,满7年居住证可转户籍政策的出台,表明购房落户可能越来越近了。

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