救市:09年开发商要控制规模

  所以在目前的发展一定要稳健,控制规模。另外一个就是要逐步的向很精、很专的方向去发展。  

  2008年我们面临一个异常复杂的经济形势,更多悲观的预测认为,2009年中国可能陷入更为严重的经济衰退。房地产市场与宏观经济休戚相关,在宏观经济可能出现下滑的情形之下,地方政府先后开始出台相关政策救市,同时,中央政府稳定发展房地产行业的相关政策亦在制定当中。

  对于目前的救市政策,业内人士都有自己的见解,近日,观点地产网就“救市”问题专访广州的两家专业地产中介公司,经纬地产和满堂红。

  观点地产网:贵司是如何理解当前的市场转向的,市场需求受到抑制是否由年初的政策因素转向了宏观经济因素?

  经纬地产:确实如此,目前市场上普遍存在消费者信心不足的问题,但其根源已发生变化,去年底及今年年初皆是由于宏观调控导致,“9·27”政策重创了投机需求,抑制了投资需求;到了下半年,随着美国次贷危机演变成全球金融危机,我国的出口受到较大影响,消费者目前更多的是对未来经济走势存在不确定性的担忧。而且,我国股市大跌也导致大部分投资客股民财富缩水过半,抑制了购买能力。

  满堂红:现在楼价都是下行的态势,从原因来看有政策的因素也有市场的因素,还有国家宏观经济的因素,包括最近国际的金融海啸,经济衰退,各种因素都在里面,所以是综合性的因素影响并且强化了正在调整的市场。

  宏观调控只能说是最大原因。经过几年的宏观调控,以去年“9.27”为标志点,市场开始有高往下运营,后来有经济因素,现在又有国际金融动荡,是一步一步变成这样的,是几种因素叠加在了一起。

  观点地产网:地方政府相应出台的部分房地产政策调整,贵司认为其中的那些措施对刺激日后的房地产市场有利?

  经纬地产:地方政府出台的措施集中于三个方面:一是税费减免;二是放松公积金贷款限制;三是直接的财政补贴。前二者都是有利于刺激刚性需求的。

  满堂红:政策调控最用最大的不是地方政策,一定是国家的政策。国家层面的政策作用最大,效果最明显而且最持久。地方政策当然也会有影响,但是效果肯定不如国家的政策。比如最重要的金融政策,对市场供应和需求的影响都是很大的。供应方面对开发商贷款的限制、总贷款额度的下降、紧缩的货币政策都会有直接的影响,也影响了市场的信心。从市场这块来说,房贷政策肯定是有影响,二次房贷对投资很有作用的。

  目前国家出台了几个政策,只要还是提升信心,对购房需求、首次置业是一个很大的利好。这次应该是从04年以来第一个促进房地产开发的政策条例。这是第一个的反周期操作,这是市场发展到了一个相当不好的时候了,才会有这些政策出台。

  观点地产网:2009年,面临可能的更为复杂的市场局面,贵司认为开发商是否需要在发展策略和战略上进行调整?应该着重于那些方面的调整?

  经纬地产:明年的调整行情还将继续,如果是在售项目,还是需先考虑购买力因素,在价格上让利于消费者,扩大成交量。如果是还未开工项目,可延缓开发进度,低成本运作保生存为重。

  满堂红:其实09年的全球经济、中国经济、房地产的投资和需求、居住的收入都不是很乐观的。在这种情况下,楼市的调整是难免的,开发商也要改变策略。比如说,有些策略肯定不行了,大规模的扩张、拿地,快速开发,万科式的、规模效应的可能都不行了。因为市场的需求包括销售都不会支撑这种模式,一定是买得起高房价的越来越少或不愿意买了。

  所以在目前的发展一定要稳健,控制规模。另外一个就是要逐步的向很精、很专的方向去发展。就是产品、市场定位要更加明确,要更加突出品牌影响。

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