中报透析:不作为的“财主”奥园

  上市后的奥园似乎依然在做着公司的小算盘,“像是拿到钱的财主到处炫耀,全然没有意识到自己是上市公司。”

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  与预料的相反,2008年奥园并未实现上市后的规模扩张,在整个2008年上半年,奥园几乎是表现最为糟糕的房地产上市公司之一,摩根士丹利甚至因此将其股价调整到1.0港元。

  调减全年销售

  摩根士丹利做此评级调整的核心因素是奥园在上半年销售状况糟糕,资金回笼缓慢,同时因为奥园将预计全年销售40-50亿人民币的目标调整回14-18亿人民币。此销售业绩甚至较2007年更差,据奥园2007年年报显示,奥园2007年的销售业绩为25亿元人民币。

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  此业绩公布之后,奥园股价甚至一度跌破1港元。在奥园的中期业绩当中,甚至无法看到公司任何对下半年的销售调整计划及土地储备计划。奥园仅表示“当前公司拥有足够的现金流,并将把握良好的时机进行土地储备”。

  但事实上,除去在各类媒体上刊登广告寻找项目合作外,上半年奥园并没有像自己宣称的那样因为拥有现金储备而拓展土地储备。整个上半年,奥园在不断地进行人事调整,以理顺上市后的公司经营架构。由此而言,奥园成为2008年上半年表现最为糟糕的房地产上市公司之一并不出人意料。

  其间,奥园唯一吸引了业界目光的事情是其引进了华南区域著名职业经理人武捷思。但分析人士认为,武捷思的长处在于资本运作、企业重组及融资,而非奥园急需的“土地储备”。

  “除非奥园有更为激进的计划,他们希望武捷思能够带来更多的资金以帮助其在2008年实现土地储备的跨越式发展。否则很难看清楚奥园高价聘请武捷思的具体意图。除非是重组,否则当前的股价、迟缓的销售以及还不如上年的销售预期,在一个低迷的市场上奥园是难以进行融资操作的。”该分析人士称。

  不作为

  在资本市场进行调整之时,拥有现金储备的奥园在上半年曾为人看好,但奥园除了5月相继开盘的重庆项目之外无所作为,与同年上市的碧桂园、SOHO中国及合景泰富都相距甚远。

  尽管SOHO中国的中报报亏,但SOHO“三里屯”项目一周销售就高达50亿元人民币,甚至是奥园全年销售预期的三倍。这甚至导致了作为参与奥园上市的主要投行之一瑞信亦调低了奥园的评级,将其评级从好于大势、增持调整为“与大势同步”。

  “在各大上市公司纷纷调整策略应对市场调整的时候,奥园的管理层在2008年上半年堪称是不作为。”有分析人士对观点地产网说:“他们是在要做中期报告的时候方才调整了部分项目的价格,但随后又宣称不降价。”

  在该分析人士的眼中,上市后的奥园似乎依然在做着公司的小算盘,因为手中拥有现金,因而当楼盘卖不动的时候便可以卖慢一点,甚至不卖。

  “这种方式对于自主经营的公司而言无疑是可以的,但是上市公司需要对投资者负责。”该分析人士对观点地产网说,“此外奥园上市后的系列人事变动让投资者意识到奥园自身的管理依然在调整,企业发展缺乏明确的目标。”

  该分析人士用了一个比喻来形容现在的奥园:“他们上市后像是拿到钱的财主到处炫耀,全然没有意识到自己是上市公司。”

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