国泰君安东久产业园REITs扩募答复上交所问询

观点网讯：8月11日，上海国泰海通证券资产管理有限公司发布关于国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金提交上海证券交易所反馈意见答复的公告。

根据公告，反馈意见重点关注基础设施项目运营、估值与现金流、运营管理安排、新购入基础设施项目要求等问题。

针对基础设施项目运营，上交所要求披露两个项目截至报告期末加权平均剩余租期、同区域可比项目退租后去化时间等，结合新签租约期限、续租意向及落实情况、区域同类产业园续租率等，说明租约集中到期对本项目运营稳定性的影响。

管理人表示，新购入基础设施资产截至报告期末加权平均剩余租期分别为1.80年和2.59年，加权平均签订租赁期限分别为5.65年和8.76 年；同区域可比项目退租后去化时间及续租率表现较为稳定；报告期内新购入基础设施资产无缝新签/续租租约期限主要集中在3-5年，整体较长；2025年到期租约经运营管理机构摸排和落实预计可实现100%续租或新签。

关于项目竞争力，上交所结合区域产业发展、项目定位(如定制化厂房)、租户行业分布、租金竞争力及区位条件，说明本项目的核心竞争优势。

管理人表示，项目得益于所在的南通高新区和重庆市两江新区产业经济快速发展，已形成产业集聚效应，未来将有助于项目运营稳定；项目定位于稀缺的单层标准厂房资产、产品属性与工业生产需求高度匹配，有助于项目承接区域发展成果和企业需求同时租户固定资产投资和迁移成本整体较高，租户粘性较强；项目交通便利、具备区位优势、便于企业与产业上下游主体的生产协作、受到租户青睐。

关于运营收入保障安排。根据申报材料，新购入项目公司EBITDA低于目标金额，差额部分从基础运营管理费中扣减。上交所要求对上述安排是否符合《基础设施基金指引》第八条相关要求，新购入基础设施项目能否独立产生持续、稳定的现金流，是否具有持续经营能力，发表明确意见。

管理人表示，新购入基础设施资产收入系独立产生，主要为租赁服务收入和物业服务收入。

其中，东久(南通)智造园建筑面积为52531.34平方米，包括8栋单层标准厂房和2栋配套用房，总可出租面积为51865.28平方米，截至2025年3月末处于100%出租率的满租状态。

东久(重庆)智造园一期建筑面积为47656.06平方米，包括7栋单层标准厂房和4栋配套用房，总可出租面积为46263.83平方米，截至2025年3月末出租率为90.50%，根据已签署的租赁合同，该项目自2025年9月1日起满租。

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