GDIRI 观察 | POD模式:绿意盎然中的商业新风

观点指数研究院

2024-06-21 01:45

  • 相较于其他传统盒子式项目,公园商业能同时满足消费者“逛公园”和“逛商场”两种需求,但这也对项目的生态空间占比提出更高的要求。

    观点指数(GDIRI) 近日,万科旗下的上海徐汇万科广场正式开业,这是上海万科TOD开发与运营实践的最新迭代,是探索未来多种复合功能汇集的POD综合体。

    区别于公共交通导向型开发的TOD模式,POD全称为Park Oriented Development,指的是以生态公园为导向的城市开发模式,也称为公园商业,其核心是以人为本,将生态价值与商业价值融合,最终目标是形成公园城市。

    商业客认为,这种公园商业,实际上与当下消费者追求的更多样化购物体验、绿色生态空间等趋势高度契合。

    随着城市化进程的加快,在繁忙的都市生活之外,大众愈发追求绿色、健康、开放式商业空间,“20分钟公园效应”刷屏社交平台,逛公园成为当下年轻人的热门活动,这些使得POD模式下的公园商业成为不少商业项目打造的新方向。

    据商业客了解,当前万科、龙湖、华润等头部商业地产企业均在相继进行POD项目的开发,但目前国内以POD为主打的标杆项目较少,整个市场还处于对POD的全面探索阶段。

    虽然这类商业在国内尚未成熟,但实际上在国外已有不少案例。资料显示,日本难波公园、美国高线公园、曼谷Mega Bangna、墨西哥Parque Toreo等项目,都是公园商业的代表。

    商业客认为,相较于其他传统盒子式项目,公园商业在休闲游憩与购物娱乐功能相结合方面更为突出,能同时满足消费者“逛公园”和“逛商场”两种需求,但这也对项目的生态空间占比提出更高的要求。

    相关数据显示,在生态空间与总规划空间占比上,一般传统商业项目的生态空间占比约为10%,而公园商业的占比能达到40%左右。

    以新近开业的上海徐汇万科广场为例,该项目总建筑面积约10万㎡,此外还配备有7万㎡的生态绿轴,以满足消费者对于自然、户外空间的休闲需求。

    上述提及的户外绿化空间,包括绿动聚落(多功能运动场,包含网球场、篮球场和小型足球场)、嗨宠乐园(爱宠一族的乐园)、众心地毯(约3000㎡的草坪)、萌芽乐园(亲子互动区配有滑梯、攀爬迷宫等儿童娱乐无动力设施)等。此外,还有一条与ASICS联手打造的2.5公里绿茵跑道贯穿整块绿地。

    生态空间之外,在业态品牌组合方面,公园商业也对运营方提出了更大考验。在更加多元的商业场景下,项目运营方在招商运营上,除考虑商铺面积、业态规划、运营管理等问题外,更需要将品牌与项目的在地文化、公园等特质结合起来。

    以日本大阪难波公园为例,该项目原址是一座棒球馆,改造后可视为一个斜坡公园,从街道地平面上升至8层楼的高度,形成高出城市的自然绿洲公园。花园总面积约1.15万㎡,包括峡谷、流水、绿植、屋顶公园等,种植了约300种植物。

    业态设置上,项目功能明确,一层承担引导车流进入停车场的功能;二层则以品牌店、咖啡厅为主,发挥人流汇集作用;剩余的三层及以上楼层,则以满足购物需求为主,三四层为服饰,四五层为儿童用品、家居、图书音像,六层以上是影院、电玩,每层均设置餐馆与公众休息区。

    综上,商业客认为,POD模式下的公园商业,不失为一种消费多元化趋势下的商业打造新方向。

    与此同时,难点也同样存在。

    即使是国外成功的公园商业项目,运营成本难题也同样存在。以纽约高线公园为例,据测算数据显示,从2007到2027年间,高线公园为纽约市带来14亿美元税收,并将间接带动周边地区数十亿美金的新项目开发。但就项目本身而言,其是纽约市政府拥有的非盈利项目,每年的运营成本近乎100%都是通过筹款、捐助、企业合作及经营类收入获得。

    其中,超过70%的资金来自于慈善募捐,约20%来自经营收费如场地租赁、会员费用、产品销售、植物领养等,其余来自投资等。

    大面积的生态空间,无论前期建设还是日常运营均需要耗费较多的人力、维护成本,这也意味着,相较于传统商业体,公园商业项目想要实现盈利并非易事。

    撰文:冯彩云    

    审校:刘满桃



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