王韶:房地产去库存是时候用“辣招”了!

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2024-05-11 10:09

  • 非常时期需有非常之举!因企业流动性不足而导致市场主体信心全面缺乏而形成的负循环反馈,短期内仅凭市场行为难以有效扭转。房地产去库必须有更多更切实有效的“辣招”。

    王韶 统筹消化存量和优化增量住房,房地产调控正式步入新阶段。

    4月30日,中央政治局会议强调:要持续防范化解重点领域风险,继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

    据国家统计局,2024年一季度末,全国商品房待售面积7.48亿平方米,较2023年末增加0.75亿平方米。其中住宅待售面积3.95亿平方米,增加0.63亿平方米;办公楼待售面积0.52亿平方米,增加350万平方米;商业营业用房待售面积1.42亿平方米,增加15万平方米。

    转化困难,库存持续增加,企业资金压力增大,紧抓去库存刻不容缓!

    ……他山之石,可以攻玉!

    2月28日,香港财政司司长陈茂波在一份新财政预算案中宣布,经审慎考虑当前整体情况,即日起撤销所有住宅物业需求管理措施,所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税,意味着香港楼市全面“撤辣”。

    所谓“辣招”是指香港自2010年11月以来用以抑制短期炒卖而推出的一系列楼市印花税。随着香港楼市的升温,特区政府又相继推出印花税加强版,被业界称为“加辣”,交易税费非常高,以致内地人轻易不敢去香港买房。

    香港楼市“撤辣”之后,任何人在香港买房均享受同等待遇,所有住宅物业交易无须再缴额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

    据介绍,对于非香港永久居民,如果在“全辣期”购买房产,税率为30%(15%买家印花税+15%新住宅从价印花税);在“半辣期”这两种税率都降至7.5%,共15%;而“撤辣期”仅需缴纳从价印花税,需要说明的是从价印花税税率根据房产交易价有所变动,从100港元到4.25%税率不等。

    以市场价800万港元房产为例,非香港永久居民在“全辣期”购买需缴纳240万港元税费,而“半辣期”需缴纳120万港元,“撤辣期”仅需24万港元(税率3%),差距不能说不大!

    国内房地产市场自2021年下半年开始供需双弱,与香港如出一辙。但全面“撤辣”却极大地激活了香港房产交易。据界面新闻报道,3月份香港一手房市场共录得4170宗成交,为近11年单月交易新高,甚至出现“日光盘”!

    国内楼市为何举步维艰,是没有需求吗?非也!国内楼市不缺市场,缺的是令人怦然心动的“辣招”!

    以广东为例,据第七次全国人口普查,2020年广东城镇家庭户住房为租赁住房比例高达50.4%,其中城市家庭租房户占比更达55.3%,比全国平均水平高29.7个百分点;城镇家庭户居住在购买商品房的户数占城镇总家庭户26.2%,比全国平均水平低15.9个百分点;城镇家庭住房自有率为46.9%,其中城市家庭自有率仅为41.9%,比全国低27.3个百分点;城镇家庭户住房人均居住面积30.9平方米,比全国平均水平少7.7平方米;城市家庭户居住在只有1间房间的住房占40.7%,比全国水平高22.7个百分点;城市家庭户人均居住面积小于30平方米占59.7%,小于20平方米占36.6%;城镇家庭户居住的住房楼龄在20年以上的户数占35.3%,比全国平均水平高4.0个百分点,居住的住房楼龄在30年以上的户数占10.2%;城市家庭户住房有电梯的占比为33.3%,低于全国水平3.4个百分点……广东仍有相当比例的人群面临较为突出的住房压力,无论刚需,还是改善性需求相对其他地区都存在更大市场。

    面对未来我们必须要有足够的信心!

    非常时期需有非常之举!因企业流动性不足而导致市场主体信心全面缺乏而形成的负循环反馈,短期内仅凭市场行为难以有效扭转。房地产去库必须有更多更切实有效的“辣招”改变市场预期,彻底打破住房消费“有心无力”“有力无心”之窘境!

    一、购房退税,刺激改善需求入市

    改善性需求是当前住房消费的主要群体之一。购房退税政策不是“新招”,2016年为鼓励居民换购住房以应对房地产去库存而由财政部等部门首次出台,2023年底到期结束。结合当前房地产库存的实际,建议购房退税政策延至市场回暖复苏。

    允许居民家庭在一定时间内(一般两年)将现住房卖掉,然后用该款项再买一套自住商品住房即可享受个人所得税优惠。优惠额度视新购住房金额和现住房转让金额的比例而定,全部退还或按比例退还已缴个人所得税。

    购房退税将大大降低换购住房成本,提高居民购房意愿和能力,对于改善性需求尤甚,变“有力无心”为“有力有心”。

    鼓励企业和机构积极购买办公楼或商业营业用房,建议同样给予企业所得税减免等优惠。

    二、鼓励以旧换新及政府回购,完善住房供应体系

    完善的住房供应体系是“市场+保障”,“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的多元供应格局。二手房通常具有总价低、位置好、配套齐等优势,对于“上车族”具有天然吸引力。支持鼓励“以旧换新、卖旧买新”,给予购房补贴和契税等优惠,有利加速一二手住房循环流动,促进住房消费的流动性和活跃度,提高供需匹配度和效率,缓解城市住房供需矛盾和价格波动。

    新房销售难,存量房交易亦难,如果不能形成一二手房的有效互动,房地产去化将陷入困局。打破困局需要政府、企业(开发企业及中介机构)和业主多方有机联动。

    一方面,建议政府主管部门根据保障房建设周期和任务需要,出资购买部分符合条件的新建商品住房或有换房意愿的存量房源,转为保障性住房(人才房),以此作为调节市场供求关系的宏观政策工具和制度性安排,既加快了保障性住房供给速度,又可根据形势优化和调整市场供求关系,还高效、快捷缓解市场和企业库存压力,一举多得。

    另方面,建议由政府联合金融机构组成住房银行,帮助有卖旧买新需求的购房者将旧房“存”起来并按评估值获取相应额度房票,凭房票在一定时期购买新房。

    其三,建议开发企业以多形式的有效举措与有换房意愿的旧房业主达成协议,支付一定比例首付即锁定房源,再由中介机构优先推动其旧房交易,允许旧房业主在一定时间内完成旧房买卖后再买新房或无条件退房。

    房地产市场已发生深层次变化,以旧换新不可能一蹴而就,以利润和时间换空间是办法之一。

    三、稳定市场主体,明确责任边界,“白名单”应放尽放早放

    房地产行业风险仍未出清,债务刚性兑付压力与日俱增,项目融资“白名单”意义重大,事关保交楼、稳民生。一方面可使项目获得一定资金支持,为保交楼提供保障;另方面获得政府信用背书,对于项目协调相关资源、销售均起积极帮助和信心支撑,有利行业持续稳健发展。

    自“白名单”机制建立以来,商业银行加快了项目筛选和贷款审批,但据企业反映,尽管“白名单”涵盖范围、落地速度加快,但银行实际放款项目数量明显少于住建部门报送量,已放款资金体量相比融资需求也有落差;涉险企业项目仍无法获得融资支持……

    ? 日前国务院副总理何立峰在郑州调研强调:健全合规房地产项目“白名单”制度,“能进尽进”;对纳入“白名单”的项目,金融机构要优化贷款审批和发放流程,加快放款速度;对暂不符合“白名单”要求的项目,抓紧拿出有针对性的解决方案。

    消除银行疑虑,打破“白名单”堵点卡点,只有明确各方责任边界,通过政府信用背书和完善的尽职免责机制,才能保障金融机构的合法权益,促进放贷积极性,尽快稳定市场主体,防止风险蔓延。

    四、全面统筹开发用地供应,避免库存矛盾加剧

    从供应端减少土地出让,避免库存矛盾加剧,这也是“辣招”。4月29日自然资源部明确要求,商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让……将新增住宅用地供应量与当下商品住宅去化周期、盘活存量数据密切关联。以需定供统筹安排供地,保证市场供需平衡、结构合理,这是落实“人、房、地、钱”要素联动新机制的要求。

    但房地产开发并不仅局限于商品住宅。就市场表现而言,办公楼和商业营业用房去库存压力和去化周期比商品住宅更大、更长。商业办公用地尤需优化规模、布局和结构。

    房地产去库存任重而道远,亟需一揽子政策形成“组合拳”,从供应端和需求端发力,一步到位取消所有限制性措施、实实在在激发购房潜力、真真正正降低消费成本、老老实实提高品质和服务,“快狠准尽”而不再“挤牙膏”,以“辣招”筑政策底之时便是市场回暖复苏之日。

    以上观点仅限于朋友间交流,纯属个人浅见,不代表任何单位和机构!

    王韶 广东省房地产行业协会会长 观点新媒体专栏作者

    撰文:王韶    

    审校:劳蓉蓉



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