蔡云：商办市场高质量发展路径 | 2024观点商办暨资管大会

本文为中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云在2024观点商办暨资管大会现场发表的主题演讲。

蔡云（中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员）：大家下午好，非常高兴观点在商办市场给我们提供一个交流的机会。正如杨劲总刚才说的，未来的房地产市场可能面临的是一个大资管市场，这个市场会带来新的增长力、增长极和增长点，这是我们同行非常关注的事。

今天我想就中国商办市场的高质量发展和大家共同探讨。

商办市场的总体情况，现在所有的市场都是在下降的表现，但是我们的房地产业特别是写字楼市场、商业办公市场、购物中心市场，这些所有跟经济相关的持有型物业当中，可以说是经济重大的晴雨表。它不单纯是一个楼宇概念，更重要的是见证了我们国家改革开放、城市发展的过程。

所以写字楼、购物中心、商办等等一系列的房地产产品，在我们整个经济生活当中起到了非常重要的作用。

刚才大家也说了，一季度我们的所有指数，我们特意提到空置率的问题。大家认为空置率在20%以上。这个20%的空置率指的是写字楼，实际上用于写字楼的产业园区，以及其它的用于商业办公的持有性的业态，它的空置率会更大一些。北上深的空置率基本上超过了20%，广州还不错，表现比这三个城市要好一些。三线城市的写字楼业态或者商业办公业态空置率基本上达到了40%，所以这个市场真的是不容忽视。

整个市场处于下行阶段，供应量也集体回落，北京今年上半年没有一个新增的供应，在上海有两个楼新增供应。我们的吸纳量在减少，所以供求关系仍然是不平衡的。

整体市场疲软，活跃度也下降。这种活跃度下降对房地产持有型物业靠租金收益维持经营现状发展是最大的一个市场的不利因素。

再看销售市场，一季度整个市场一共是210亿的交易量，在北京大概是40.35亿的交易量，但是这个交易量环比下降了50%。同时我们的额度也急剧下降，就是资产没有以前那么值钱了。所以在这种情况下，整个市场就是这样一个总体状况。

商办市场在这种情况下是怎么样的发展状态，未来怎么样做？刚才陈诗涛总介绍，现在市场有一些活跃的因素起来，除了政策原因以外，更多是经济发展本身的要求。比如说开发企业现在积极调整心态，在所有写字楼、商办等等领域，主动提高管理运营水平，主动拓宽市场、主动适应市场发展，商办市场产品更加丰富。

这是中国房地产协会跟戴德梁行共同发布的写字楼指数，可以看到在今年一季度的数据，整个市场的交易还是以写字楼为主，在整个交易中，TMT的交易占了大部分，也就是说通信、科技和媒体的交易是非常大的。

同时随着互联网行业的增长和预期，这两年也得到持续的改善，特别是新质生产力概念的提出，电子信息、生物医药、新能源领域也在稳步提升。它对写字楼或者商办行业的敏感性是非常大的，在这种情况下，我们期待着市场的回升，带动写字楼需求的回升。

另外，楼宇产业也不单单是楼宇，会融合发展，提高高质量楼宇的发展水平，这是下行市场下，我们的市场又看到一丝希望的表现。

再看高质量发展。高质量发展大家已经说了这么多年，从原来的高速增长到现在高质量的提高基本效率，高质量发展有成长的稳定性，我们要保证写字楼稳定的增值、保值，靠我们的企业维持合理、高效的运营，运营是将来的王道，是持有性经营最大的王道。

另外一个是创新，我们可以看到中信对旧楼经过几次的改造，让它的租金水平提高，让产品的品质得到提升。

还有就是供给的丰富性，在供给写字楼的时候，我们同时对写字楼本身的IP、写字楼的运营、管理的供给方式有不同的变化。特别是原来我们对写字楼的空间设计，到现在的空间设计，要适应市场的发展。

2012年中国房地产协会首次做了中国写字楼等级评价标准，当时我们对社会就提出高大上的写字楼，非常漂亮的写字楼，但是它不是绿色的，能耗非常高，写字楼的成本非常高，但是收益又比较少。

中信大厦这个楼的总工曾经参与我们这个标准的制定，当时他就非常鲜明地提出，一定要在能源上起到最大的作用，不是表面的奢华，而是内部核心的管理。这是高质量的体现。

高质量的发展对商业办公提出了什么样的要求？一是楼宇要集约化发展，打造楼宇高品质的供应体系。我们知道北京、成都、上海等地的写字楼核心商圈都是集约型发展，这样有利于写字楼内部或者产业内部的关联度，在写字楼当中得到运营和勾连。这是对写字楼的社会性提供了一个重要的支撑。

二是写字楼的要素要高端化，我们原来的写字楼就是提供一个办公空间，在这个办公空间当中我们得不到任何的服务，就是一个很简单的办公。从现在开始，我们要实行写字楼的高质量生态体系。

第三，写字楼品质迭代提质，原来的写字楼就是提供简单的基础设施，现在的写字楼，它提供的是一个内存非常大的写字楼体系，有非常好的配套服务水平。

同时我看到河南郑州的楷林大厦，它做写字楼生态的联系，年轻人每周末有大的联谊活动，包括在写字楼当中形成生态交易，这就是我们提高配套水平最重要的地方，我们不是建一些便利店之类的东西，更多的是核心的配套。

高质量楼宇的建设，还有城市更新，既强化项目的更新，又强化高质量的管理。这是将来写字楼、商办等等领域的重要核心内容。

商办的质量怎么真正提高？从运营的角度来讲，首先我们可以分析，在技术上，商办已经从原来的单纯办公向复合型发展，我们在写字楼中要提供专业化、精细化，甚至服务到他内心的物业服务。

商办已经从原来的经营性的物业的属性，同时变成一个专业化、精细化的运营。我们现在有些写字楼甚至从原来仅仅设置母婴室、医疗室等等粗浅的服务，到现在有深度的心理辅导，比如说有睡眠中心等等，对写字楼客户贴心的服务，提升写字楼的管理和服务水平。

从市场来看，高质量发展的市场逐步在回归。我们原来在突飞猛进的发展当中，对写字楼的价格要求、质量要求不够细致，在现在这种情况下，新兴产业发展了，城市更新项目越来越多了，这样使我们的整个市场有越来越丰富的业态。

我们去年在研究TOD产品的时候，发现在500米的范围当中，如果有职住平衡的楼，反而更适合行业的发展，因此产品会越来越丰富。

从商办的内部设施上，我们可以看到从原来的合同能源管理，到现在的精细化能源管理，中控管控、节能数字化等等方面，都给我们提供了一个降本增效的手段。

市场上有很多企业都对楼宇做了深度的研究，现在房地产协会也在促进写字楼和科技企业的融合，为的就是促进能源节约、绿色平衡，这些都是实现降本增效的手段。

在运营方面，人性化的发展，越做精细，越有市场。在空间设计上，满足社群的需要，现在的空间设计跟原来是完全不一样的，这里面有一个人性的平衡在里面，这是做写字楼最典型的一个特点。特别是联合办公市场的发展，也是对写字楼发展的一个促进。

展望未来，写字楼不再是一个独立的楼宇，或者是一个商办、产业园，更重要的是为了各种经济要素提供合理的空间。商务办公人员以及客户，他们不仅是人员之间的联系，更是企业和企业之间联系的主战场。

也就是刚才杨劲总讲的，一个人在中信大厦里面，不想出去，就想在这里面发展。

这个楼里面的企业也可以和其它的企业发生联系，比如阳光海天，它在这里租写字楼，最后做了这个写字楼的停车场服务，这种情况也是存在的。

另外随着市场的发展，尤其是很多政府对写字楼有扶持的政策，我们在管理的水平上去之后，未来的租金水平也会得到一个改善和发展。

还有就是新经济、新赛道的多元化市场需求也有望重塑国内写字楼市场新格局，办公选址需求将得到有效释放，我想2024年写字楼市场是非常值得期待的。

无论市场怎么样，精细化运营，做好我们的本职工作都是王道。