杨劲：商办楼宇的复苏、转型与创新 | 2024观点商办暨资管大会

本文为中信和业党委书记、董事长杨劲先生在2024观点商办暨资管大会上发表的演讲。

杨劲（中信和业党委书记、董事长）：大家下午好！小满节气刚过，很高兴能在这个“小满未满，小得盈满”的时节，与各位新老朋友们相聚在中信大厦，共同参加“2024观点商办暨资管大会”。我谨代表中信和业投资有限公司、北京CBD总商会对各位的莅临表示诚挚的欢迎和衷心的感谢，对大会的召开表示热烈的祝贺！

感谢观点机构，也感谢诗涛总安排了这样一个活动，作为一名在商业地产领域的从业者，我很荣幸有机会跟同仁们分享一些观点。

地产行业仍深刻调整，市场形势不容乐观。2023年，全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降了9.6%，其中全国商办用房开发投资额为12,586亿元，同比下降14.3%；新开工面积为9.5亿平方米，下降了20.4%，其中商办用房新开工面积为9,048万平方米，同比下降19.9%；商品房销售面积为11.2亿平方米，同比下降8.5%，其中商办用房销售面积为9,073万平方米，同比下降11.1%。

从商办物业运营情况来看，受到整个宏观经济和行业变化影响，商办市场复苏不及预期：办公楼需求疲软叠加大量延迟开业的项目入市导致租金和出租率双双承压。商业写字楼市场在2023年净吸纳量为277万平方米，仅为2020至2022年均值的63%。

2024年一季度，上海商办写字楼净吸纳量仅为2.5万平方米，环比下降84.8%，空置率进一步抬升至20.9%；北京商办写字楼市场表现出一定的复杂性，写字楼净吸纳量为7.3万平方米，环比有所增长，但全市空置率达到18.3%，平均租金下降8.4%，多数项目的议价空间较大。

未来三年，全国20个重点城市的甲级办公楼市场预计还将新增供应超2,000万平方米，市场将持续承压。2024年一季度，全国一二线城市优质购物中心平均空置率10.3%，环比回落0.2个百分点；酒店行业恢复势头整体不及2023年同期水平，在入住率和每间可售房收入（RevPAR）尚未恢复至疫情前水平。

地产行业仍是支柱行业，楼宇经济是推动城市经济发展的重要引擎。世界上较大的经济主体没有一个可以在地产行业下行或不稳定的情况下能够繁荣和发展。

从政策层面看，刺激和托底政策频出。习近平总书记指出房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位。

政府工作报告中明确提出“要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”。4月30日召开的中共中央政治局会议再次提出“要抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。”

相关部门和各地政府相继出台政策，旨在促进房地产市场平稳健康发展，化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式。政策支持从“保交房”发展到支持房企融资、优化限购限贷、降首付、降利率、降税费、推进新型城镇化和城市更新等全方位的措施。

从过往的政策影响效力来看，尽管市场因为惯性，目前修复节奏较慢，但有充分理由看好后市的发展，迎来行业更为稳定、健康的发展态势。从区域经济层面看，楼宇经济成为推动城市经济发展的重要引擎。

近年来，我国相继涌现出了一批百亿楼宇，北京中信大厦（年税收额超过150亿元）、上海国际金融中心、深圳平安金融中心等知名楼宇年税收额都超过了100亿元。这些百亿楼宇单体价值巨大，在税收贡献、就业创造、产业调整等方面发挥着举足轻重的作用，体现了卓越的商业价值和市场地位。

楼宇经济对于城市和区域的贡献巨大。北京CBD用地面积占朝阳区用地面积的0.85%，但其税收已达千亿规模，占全区税收比重超过六成，彰显了楼宇经济的强大能量。楼宇经济所对应的经济上的集群效应，让我们在商办物业投资、运营时，将进一步聚焦核心城市、核心地段、核心项目。

行业创新动作频频，科技金融推动变革。面对如此的行业重压，企业只有把握和顺应时代潮流，才能在行业中长期生存和发展。

一方面，我们可以通过调整战略、优化财务、提升管理、多元发展等多方面措施，增强自身的抗风险能力，以应对行业和市场下行的挑战；另一方面，可以抓住增量市场向存量市场转换、资源红利向管理红利转换、业务重心由前端开发向后端服务和资产管理运营转换的机遇，在构建房地产发展新模式中形成市场竞争力。

商办物业契合上述变化和要求，并在适应经济发展趋势和市场变化的过程中，不断进化和升级。具体表现在：

一是适应市场需求变化，跨界融合。居民消费需求呈现出差异化、多元化特征，更加注重消费体验和消费氛围，在此背景下，将文化、历史、艺术、绿色等理念与实体商业相融合，成为商业地产开发运营商为商业项目注入灵魂和生命力的重要手段。

商业中服务的自动化、移动化、个性化和空间的体验化、情感化、互动性特征越来越显著。万达广场、凯德广场等综合体项目集购物、餐饮、娱乐、办公于一体，满足了消费者的一站式需求。上海的M50创意园、北京的798艺术区成为了文化创意产业与房地产结合的典范。

无边界办公模式强调在写字楼中融入多种业态，比如餐饮、零售、休闲娱乐等，以满足不同人群的需求，增强办公楼的吸引力。这种多业态运营可以增加私域流量，即在特定区域内形成稳定的用户群体，从而提高整体的商业价值。

二是数字化转型、科技赋能。数字科技（AI、VR/AR、云计算、大数据、区块链等）与在管项目深度融合，依托云服务、智慧能耗管控等一系列智慧化升级带来管理效益提升，推动行业产品、服务、经营管理多维度变革。

贝壳等企业利用现有的数据资源和渠道，推动商办行业向数字化发展。新科技的应用，如SaaS系统联动线下硬件，打造智慧楼宇，也在提升管理的效率和企业用户的办公体验。万科物业更名为“万物云”，并发布了城市服务子品牌“万物云城”，其三大模块Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）涵盖了社区空间、商企空间及城市空间的服务，提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务。

三是资产证券化的吸引力和需求显著加强。2023年我国发行资产证券化各类产品1.85万亿元，年末存量规模约为4.35万亿元，出台了支持保险资管公司参与资产证券化业务、降低资产支持证券（ABS）对于商业银行的资本占用等政策。而商业地产证券化和REITs模式是资产证券化在商办物业领域的应用，它们被视为平衡风险与降杠杆的金融创新工具。

从香港和新加坡已发行的REITs来看，购物中心及写字楼这两类传统商业地产均占比较高，是REITs底层资产的重要组成部分。从盈利模式来看，商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入主要来源于租金和物业费，现金流稳定，与REITs一脉相传。2024年3月以来首批消费类基础设施REITs已经实现上市,写字楼、酒店式公寓等资产证券化产品未来可期。

“空间”“环境”“服务”三大场景建设和创新是商办物业行业发展的可选路径。商办物业的需求和供给侧都有新的变化。传统的写字楼和商业项目供大于求，商办物业的需求转向更加灵活和多功能的空间，并更为关注情景体验和综合性服务，智慧楼宇、绿色运营及人文健康等场景在商办物业里的应用与日俱增。

面对新的经济形势和行业发展的趋势特点，中信和业在商业不动产运营管理领域聚焦“空间”“环境”“服务”三大场景建设，强化资产运营、物业服务、城市更新三大主营业务板块，努力提升资产运营效率和运营价值，在打造中信业务整合样板和企业核心竞争力等方面取得了较好成效。

空间场景创新重点通过空间形态重构和空间价值挖掘，提升楼宇使用坪效，例如：中信和业新办公产品信悦空间2.0于2022年落地亮马河大厦，信悦空间3.0于2023年落地中信大厦，为不同成长期的企业提供不同梯度的文化、高端、零碳及可持续的商务空间。

环境场景创新强调科技赋能，打造智慧、绿色及人文健康的环境，例如：中信大厦作为一座典型的绿色、数字大楼，其核心和基础在于63个数字运营管理系统，对接了65万个实时数据点，实现了各专业互联互通，已完成协同策略约7000条，主要能耗指标低于行业平均水平25%以上。服务场景创新依托中信丰富的产业资源和品牌优势，为我们运营项目中的租户、商户、客户等不同B端C端需求，开展特色增值服务，打造生态圈、共生共享共创新价值。

商办物业的更新改造既是现实需要，更是重大市场机会。商办物业的建设和运营伴随了改革开放的全进程，很多核心城市的物业已建成30-40年。商办物业更新改造是延长生命周期，甚至焕新发展的重要举措，一是可以改善城市的整体形象，提升物业的物理价值，增加市场价值；二是可以强化区域产业的匹配和导入，融入绿色建筑和节能减排的解决方案，符合未来的发展趋势。商办物业更新改造已成为万亿级别的市场。

中信和业管理的京城大厦是中国第一座智能化超高层钢结构建筑，也是当年的北京第一高楼，自1991年投入使用后已经运行超过30年，原有设施设备陈旧，运营成本高，维护维修工作量极大。2017年至2020年，中信和业投入超亿元资金，在不停业的前提下对京城大厦实施设备设施及数字化等方面的整体升级改造。改造之后，京城大厦成为安全可靠、节能舒适、绿色低碳、智慧智能的现代甲级写字楼，年能源费用较改造前节约25%，二氧化碳排放量降低近30%。京城大厦的出租率较周边区域甲级写字楼平均水平高10个百分点，年净利润从不到100万元上升至超1亿元。我们以京城大厦改造案例为蓝本，发布了《既有办公建筑改造行动指南》，为既有建筑改造项目提供改造标准及改造经验。

以上分享内容是我们近几年的一些观察、实践和思考。我们期待与各位同行并肩同行，为商办物业的行业发展做出积极贡献。最后，再次祝愿“2024观点商办暨资管大会”活动取得圆满成功！谢谢！