特写 | 罗意：乐乎租赁迭代

2023观点租赁圆桌·特写 再次相聚在上海，乐乎集团创始人、CEO罗意对行业的认知又深入了一层。

“长租行业确实发生了很深刻的变化，2021年是分水岭。”在罗意眼中，2021年之后的租赁市场和2021年之前判若云泥，前者更像是“二房东时代”，市场发展并不均衡；2021年之后，逐渐转变为理性规范的租赁时代。

“行业更立体，既有国企平台，也有市场力量。从资产形态上来讲，有单间的产品，也开始出现一些刚需改善类产品，以及种类家庭的产品。”延伸至需求端，不同城市、不同板块也在分化。

从罗意对市场的观察来看，长租行业的变与不变，或许仅在一瞬之间。

“一方面是行业自然发展的结果，更重要的原因是房地产的发展也进入到了平台期。”在他看来，地产行业高速增长的预期一旦被改变之后，存量资产被激活的空间进一步扩大，尽管租赁的回报与其他资产相比并非更有优势，但充满确定性。

迭代再迭代

“资管其实是一种视角。”2022年上半年，乐乎打造了资管团队。

作为运营商，建立团队的初衷的确与提升行业综合价值相关，但罗意同时也意识到，目前行业最普遍的问题就是同质化程度不足，而团队内部也在面临着挑战。

这一点，罗意也在2023观点租赁圆桌中提及：“我原来觉得，运营的内涵有50%在投资阶段决定，30%在产品阶段决定，20%由在管阶段决定。对于运营商来说，实际上价值最大的释放是投资阶段和产品阶段。”

但实际沉浸到项目之后，罗意发觉，所有的逻辑都在变，因为好的运营、好的资产结果的呈现，一定是跟完整闭环相关的。

“乐乎的资管是嫁接在运营之上的，而且我们的运营是标准化运营，实际上乐乎不知道客户背后是否盈利。但如果转变为资管逻辑的话，会去算客户的账。”运营机构的生命力，来源于是否回归资管的本质。

对乐乎来说，这样的改变也是一种再出发与再迭代。来到新拐点，乐乎在项目获取与打造上更加注重“从轻发展”。

“仍然还是保持轻资产的战略定位。”据罗意透露，乐乎每天都在获取新项目，一是租，一是买，“其实租赁也是资管的一部分，而且租赁更高频。例如，对每个月着手的项目进行闭环打造，然后再投向市场，这也是一种资产管理。”

当前乐乎基本已经转向上述的资管状态，并开始尝试发行基金。

值得注意的是，当前市场已经推出了租赁住房REITs，不过对于乐乎来说，整个行业能够形成资产池企业占少数，现在还未到考虑发行REITs的时机。

话题聊到这里不难看出，当下乐乎在寻求稳健成长，也在行业竞争中寻求运营改善之道。

“原来我们的运营是千篇一律的，其实乐乎之前很少研判，对运营的理解局限于先最大化得房，再去找客户。但今天不一样，在项目投资之前，要考虑客户在哪里，要做怎样的策略构成，以及考虑成本。”

罗意认为，如果能将这一套思路产品化、流程化，便可构成非常大的市场竞争力。

“运营的方式已经从粗放进化到精细，其实我们也在想，未来乐乎要做到很大吗？还是应该把速度降下来，把质量做上去？”

质量之变

“租赁是压舱石，不性感不惊艳，但是确定。”实际运营过程中，乐乎发现，租赁是能够穿越周期的资产门类。

但提及租赁业务的“质”与“量”，罗意则认为，在质的基础上，有量才有意义，其他的可能会成为拖累。

“我觉得规模还是有意义的，但是现在更需要在质的基础上体现量，而量会摊薄边际成本，提高边际收益，提高组织的盈利能力。但是前提是将时间线拉长，再在质的基础上去积累。”

在罗意看来，资管不仅是一种视角，还是一个大时代。而乐乎已经在向资管方面靠拢，完成了全面的观念转型：“其实很简单，原来乐乎的考核包括房间数，而现在要考虑毛利，也就是说在一个项目上做到足够深的功夫，挣得可能是十个项目的钱。”

另一方面，乐乎也在不断向团队精英化靠拢，而不再靠“量”。从2021年起，乐乎便开始尝试以品牌引领、投资拉动，进入跑马圈地的状态。

“我们内部的考核已经变了，乐乎要盈利，要有质量，这也是我现在新的努力方向。”对于罗意来说，当前行业竞争激烈，如何建立行业对乐乎的认知，或者改变对乐乎的认知，是当前更加急迫的事情。

而认知的改变，恰恰也与市场环境相辅相成。“从供需两端来看，我觉得租赁的环境在发生变化，甚至产生了根本性的变化。”在罗意的观察中，行业已经从上海“卷”到了北京，如此趋势也愈来愈明显。

“乐乎大本营就在北京，而在相当长的一段时间里，在北京获取到优质、合规资产的难度是非常大的。”罗意回忆，此前在北京获取的资产往往是一些“边角料”，例如部分园区的配套、城乡结合部资产，抑或村乡级的资产，而其他资产基本无外乎商场、办公、科创及文创项目。

变化出现在2021年。

“这一两年涌出了大量的北京相关资产，只是没有被激活，处于闲置的状态，或者处于低效运营的状态。”罗意接着说，未来北京行业竞争的激烈程度是可想而知的。

“但是我相信，2023年结束，大家会以全新的角度看待乐乎。”